Як українцю купити нерухомість за кордоном

Купівля нерухомості за кордоном, на відміну від інвестицій в цінні папери або розміщення коштів на банківському депозиті, має чимало переваг.

Нерухомість більш функціональна: чи то невеликі апартаменти в Болгарії, чи то вілла в Іспанії на березі Середземного моря.

Власник може жити в купленій нерухомості, здавати її для отримання пасивного доходу, продати або використати як заставу для отримання кредиту.

Як же українцеві купити нерухомість за кордоном?

Крок 1. Визначити мету придбання

Розуміння, навіщо потрібна нерухомість за кордоном, дозволить сформувати план дій і, що важливо, бюджет. Є чотири базові причини, через які українці купують нерухомість в інших країнах.

Перша — отримання права на проживання.

Якщо українець має намір отримати громадянство однієї з європейських країн, то найкращий спосіб зробити це — купити нерухомість в одній з держав Євросоюзу.

У деяких країнах ЄС для отримання права на проживання потрібно купити нерухомість на певну суму. Наприклад, іспанське громадянство буде коштувати мінімум 500 тис євро, грецьке — 250 тис євро.

Час отримання громадянства скрізь різний. На це можуть піти роки, але є швидший варіант. Наприклад, на Кіпрі на постійне місце проживання можна переїхати, інвестувавши 300 тис євро.

Друга — вкладення грошей для їх збереження та отримання прибутку від продажу.

У багатьох країнах ЄС можна підібрати житлову нерухомість за ціною вартості житла у Києві. Купивши таку нерухомість, можна не турбуватися про різке падіння цін на неї і зберегти свої заощадження від знецінення.

Як і на українському ринку житла, за кордоном можна інвестувати і в готові будинки, і в будинки, що зводяться, отримавши після здачі об'єкта дохід в межах 25%.

Третя — створення пасивного джерела доходу.

Здаючи квартиру в оренду у європейських країнах, особливо курортних, і живучи в Україні, можна забезпечити себе нормальними доходами для життя. Це також може прискорити процес отримання іноземного паспорта: здаючи нерухомість, українець буде платити податки.

Перед придбанням нерухомості для здавання в оренду потрібно вивчити ринок, щоб розуміти, наскільки часто в цьому місці орендують квартири. До речі, деякі українці купують житло в недорогих державах Азії, наприклад, Камбоджі або В'єтнамі, і добре живуть там на гроші від здавання квартири в Україні.

Четверта — місце для відпочинку.

Цей варіант можна поєднати і з створенням постійного джерела доходу, і з отриманням дозволу на проживання з подальшим переїздом. У таких випадках намагаються вибрати країни, де є відомі курорти і гарна погода: Іспанія, Туреччина, Болгарія, Кіпр, Греція.

Крок 2. Вибір країни

Розуміння мети придбання нерухомості за кордоном допоможе вибрати країну. Для отримання доходу і відпочинку краще підходять держави з морськими узбережжями, де нерухомість можна вигідно здавати в оренду.

Серед популярних країн — Туреччина, Болгарія і Кіпр. У Болгарії є варіанти однокімнатних квартир вартістю від 15 тис євро. У Туреччині ціни починаються від 450 євро за кв м. На Кіпрі така нерухомість коштує в десятки разів дорожче.

Загалом потрібно орієнтуватися на бюджет 30-50 тис дол, якщо мова йде не про популярні Кіпр чи Іспанію. Там ціна на нерухомість в хорошому стані буде доходити до кількох сотень тисяч доларів.

Для отримання права на проживання в ЄС найкраще купувати нерухомість в Угорщині або Словаччині. Там ціни порівняно невисокі, а якість житла набагато краща: до забудовників висуваються жорсткі правила ЄС. Є варіанти і в інших країнах, але там нерухомість буде коштувати в рази дорожче.

Крок 3. Пошуки ріелтора і вивчення ринку

Купівля нерухомості за кордоном зазвичай відбувається за участю спеціальних посередників — ріелтерських агентств. Інтернет рясніє рекламними оголошеннями, де пропонують послуги з купівлі нерухомості за кордоном.

Однак шахраї є навіть у цивілізованих країнах, тому перш ніж скористатися послугами консультанта-посередника, потрібно його вивчити.

Підібравши нерухомість для придбання, необхідно вивчити нюанси, пов'язані з податками та іншими платежами, які потрібно буде вносити після укладення угоди. Наприклад, в курортних зонах може бути спеціальний податок на нерухомість, який потрібно платити незалежно від того, здається вона в оренду чи ні.

Консультант також повинен розповісти, чи є додаткові витрати при оформленні договору купівлі-продажу, які податки і коли потрібно платити, чи є спеціальні умови для іноземців, як можна буде використовувати нерухомість і чи потрібне схвалення сусідів на придбання житла.

Не слід підписувати документи до з'ясування їх змісту. Для цього краще найняти юриста, який знає місцеву мову.

Крок 4. Укладення угоди і переказ грошей

У кожній країні існують свої правила оформлення угод. Ознайомити з ними повинен ріелтор перед підписанням договору. Однак є один загальний момент для країн ЄС: оплату потрібно проводити в безготівковій формі.

У Німеччині для проведення угоди купівлі-продажу нерухомості використовується спеціальний рахунок. Гроші з нього може вивести лише нотаріус, який оформляє договір. Зазвичай це відбувається так: покупець зараховує на цей рахунок гроші, сторони підписують договір, після цього відповідальна особа переказує кошти на рахунок продавця. У підсумку, угода безпечна для обоох сторін.[L]

Щоб продавець отримав гроші, їх спочатку потрібно вивести з України.

Згідно з правилами НБУ, українець може переказати на рахунок іноземного банку 50 тис дол на рік. Для цього необхідно отримати електронну ліцензію.

Зробити це можна, звернувшись в один з українських банків.

Для цього доведеться відкрити валютний рахунок, написати заяву на отримання e-ліцензії, надати документи про доходи.

Е-ліцензію можна використати тільки один раз, і кошти необхідно переказати в день її отримання.

До слова, з 2019 року, згідно з новим законом "Про валюту", е-ліцензії будуть скасовані. Замість них буде діяти система лімітів.

Однак 50 тис дол може не вистачити для придбання нерухомості. Вихід є: через кордон України людина може вільно перевезти 10 тис євро. Якщо нема заборони на ввезення такої суми в країну, де купується нерухомість, і на підписання угоди поїдуть три члени сім'ї, вийде 80 тис євро.

З собою потрібно мати доказ, що гроші зняті з банківського рахунку. Слід також врахувати, що за кордоном можуть з'явитися додаткові витрати, пов'язані з комісіями і податками, а це близько 5-10% від суми угоди.

Прибувши в іншу державу, готівку потрібно покласти на банківський рахунок. Під час зарахування коштів українця як нерезидента попросять надати підтвердження легальності походження грошей.