Когда "не заходить" - правильное инвестиционное решение

Часто инвестиции рушатся из-за неправильной оценки сигналов. Большинство потерь происходят не потому, что инвестор не умел считать, а потому, что не заметил или проигнорировал маркеры риска. Или, что еще хуже, принял маркетинговую обертку (по сути скам) за экономическую реальность.

В сложной среде - война, инфляция, регуляторные изменения, дефицит ликвидности - критически важно научиться отличать управляемый риск от системного. И здесь может помочь простая, но дисциплинирующая модель - теория флажков.

Зеленый, желтый и красный - это не про эмоции. Это о структуре принятия решений. Потому что иногда самое профессиональное решение инвестора - не зайти.

Как читать флажки риска

• Красные - это признаки критического риска, при которых в инвестицию нельзя заходить, так как вероятность негативного сценария или потеря контроля неприемлемы. Это 100% причина не заходить в инвестицию.
• Желтые - это признаки повышенного риска, при которых заходить можно только при наличии сильных компенсаторов и управляемого плана снижения риска.
• Зеленые - это признаки зрелости и управляемости, при которых риск приемлем и прогнозируем, а инвестиция имеет понятную логику защиты и выхода.

Красные флажки это и есть deal-breaker. И они должны быть у каждого, кто думает куда инвестировать.

База

Риск - это вероятность наступления негативного сценария умноженная на масштаб последствий. То есть важно не только может ли что-то пойти не так, но и что именно произойдет, если оно пойдет не так: задержка на 2 месяца - это одно, а проснуться без актива - другое.

Совет: разделяйте риски на отраслевые и проектные. Чтобы не утонуть в эмоциях, стоит сразу разложить риск на две группы:

• Отраслевые (состояние отрасли/индустрии). Это то, что не зависит от конкретного девелопера или команды (спрос, доступность финансирования, цены на материалы, валютный курс, логистика, рынки сбыта, регуляторные изменения, война).
• Проектные (состояние конкретного проекта/объекта инвестирования). Это уже о качестве управления и реалистичности модели (разрешительная и проектная готовность, структура финансирования, контроль затрат, прозрачность подрядчиков, компетентность команды, наличие резервов, эскроу/сервейер/дефолтный сценарий и т.д.).

Пример. Инвестиция в Ужгороде и Краматорске имеет разный военный риск. Инвестиция в недвижимость имеет одинаковые проектные риски, если это фаза девелопмента, однако разные отраслевые, если это инвестиция в жилую недвижимость или "Макдональдс".

Когда риск заложен в самой природе проекта

Девелопмент более 12 месяцев в нынешних условиях

В недвижимости (и в инфраструктуре) ключевая зона риска - фаза создания актива. Если она растягивается, инвестор начинает жить в тумане: сложно прогнозировать инфляцию, валютный курс, доступность материалов и - самое главное - себестоимость строительства.

Свыше определенного горизонта появляется "эффект сдвига реальности": бюджет, который был правильным на старте, перестает быть правильным в середине.

Как с этим работать? Если фаза девелопмента дольше 12 месяцев, рассматривайте это как объективный красный флажок. Если проект все равно интересен - требуйте, чтобы риск времени был "обернут" механизмами безопасного периметра:

• эскроу с поэтапным финансированием;
• сервейер как триггер платежей;
• резервы/овердрафт/софинансирование;
• дефолтный сценарий с механикой достройки.

Сомнительные инвестпроекты под маской легких денег

Сомнительные инвестпроекты давно перестали выглядеть как "пирамида из 90-х". Они выглядят как технологические платформы, клубы инвесторов, "управляющие компании", токены, псевдофонды, "гарантированные" апартаменты с невероятной доходностью.

Регулятор - Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) - ведет перечень сомнительных/SCAM-проектов и публикует ориентиры, по которым инвестор может узнать фиктивность, в частности "10 признаков" сомнительности.

Отдельно НКЦБФР также описывает признаки финансовых пирамид и подход к их идентификации.

Если видите несколько из следующих маркеров - воспринимайте это как красный флажок и остановитесь:

• Обещания гарантированной или сверхвысокой прибыли без честного описания рисков.
• Отсутствие лицензий/регуляторного статуса там, где он должен быть, или уклонение от ответа "кто регулирует?".
• Непрозрачные организаторы: сложно установить конечных бенефициаров, структуру группы, реальные активы.
• Агрессивный маркетинг, бонусы, реферальные стимулы, акцент на "привлеки друга", а не на экономику актива.
• Нет документальной базы, понятной модели, финансовой отчетности, механизма контроля, независимой проверки.
• Проект уже фигурирует в списках предупреждений (или очень похож по признакам). НКЦБФР отмечает, что перечень постоянно обновляется, а инвестору стоит проверять проекты в разделе защиты прав инвесторов.

Когда "кооперативная схема" используется как серая зона без гарантий

Законодатель некоторые индустрии урегулирует с целью предоставления гарантий менее незащищенной стороне - частному инвестору.

В жилищном строительстве это особенно ощутимо на примере кооперативов. Закон "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" закладывает логику защиты инвестора (прозрачность, определенность прав, гарантии достройки, ограничение манипуляций).

И именно поэтому кооперативная модель в ее "инвестиционном" применении часто не способна обеспечить те гарантии, которые закон закладывает как стандарт защиты. И указанным законом установлены были ограничения использования кооперативов для жилищного строительства.

Но на практике часть девелоперов продолжает привлекать средства в жилищное строительство через кооперативы, фактически обходя рамку гарантий и переводя отношения в плоскость, где инвестор часто остается один на один с правилами, которые пишутся под проект, а не под защиту.

Другой пример нарушения юридической рамки - использование потребительских обществ как инструмента для энергетики и "доходной недвижимости".

Законом "О потребительской кооперации" предусмотрено что закон направлен на возрождение и укрепление демократических основ потребительской кооперации, защиту интересов ее членов и сельского населения как потребителей и регулирует отношения с органами исполнительной власти.

Зато операторы современных инвестиций в энергетику, доходную недвижимость используют данный инструмент из-за возможности сохранения за активом без передачи инвесторам реальных прав и гарантий влияния на актив.

И хуже всего, что никакого регулятора от государства для таких инструментов нет.

Заключение о рисках

Безопасный периметр начинается не с эскроу и не с сервейера. Он начинается с трезвого ответа на два вопроса:

1. Что в этой индустрии является отраслевым рисковым уже сейчас?
2. Какие проектные риски этого конкретного проекта я могу уменьшить безопасным периметром?

Если на первый вопрос ответ "это красный флажок", а на второй - "контроля нет" - то лучшее управление риском иногда звучит очень просто: не заходить.