Как не "влететь" на инвестициях

Частные инвестиции в Украине всегда были миксом надежды и риска. Но повысить надежность и отказаться от явно опасного - вполне возможно.

Безопасный периметр - это наработанные правила, которыми руководствуются фонды при анализе инвестиции, но эти же правила подходят и частным инвесторам. 100% безопасности не существует, потому что инвестиции - это всегда риск.

Итак, безопасный периметр - это набор механизмов, которые образуют "ограждение" вокруг инвестиции:

• чтобы деньги не исчезли;
• чтобы качество не превратилось в "потом переделаем";
• чтобы в случае проблем проект можно было довести до результата, а не зависнуть в хаосе.

В упрощенном виде периметр держится на трех опорах:

1. контроль расходования средств;
2. контроль сделки, качества или прогресса;
3. Exit и дефолтный сценарий.

Дальше - по очереди.

Контроль расходования средств

В инвестициях всегда кто-то предоставляет средства, другой делает активность, и появляется актив и/или прибыль. Представьте, что инвестору сначала предоставляют актив, а затем он производит оплату. Это значительно уменьшило бы риск непоставки актива. "Утром стулья, а вечером деньги". А не наоборот.

В рынке ценных бумаг данный принцип закреплен и называется "поставка против оплаты". Специальный посредник сделки по продаже ценных бумаг гарантирует оплату продавцу и поставку покупателю. Он осуществляет транзит актива и денег через себя.

Но в инвестициях это не всегда можно сделать. Тем не менее, вот что следует сделать:

• Если актив уже существует и он в виде ценной бумаги, используйте условия сделки "поставка против оплаты".
• Если актив существует, но не является ценной бумагой используйте "эскроу-счет" (специальный счет, где средства хранятся до выполнения условий сделки).
• Если актив еще не существует, так же используйте "эскроу-счет". Можно еще прописать постепенное списание средств - есть промежуточный результат - есть частичный доступ к деньгам.

Как это должно работать, чтобы было не "для галочки"? Средства разблокируются поэтапно, в соответствии с прогрессом проекта. Условия разблокировки - конкретные: этап, объем, подтверждение. Подтверждение выполнения условий дает независимый агент (банк, инженер-консультант, технический надзор).

Контроль сделки, качества или прогресса

Инвестиция может предусматривать:

• разовое действие по продаже актива;
• длительный, но ограниченный во времени процесс создания актива;
• постоянный процесс управления активом третьим лицом с целью получения пользы.

По разовому действию, то независимый агент, который помогает провести сделку может для одной стороны гарантировать оплату, а для другой - поставку актива. При эскроу-сделке это может быть банк или брокер.

Относительно длительных процессов - это может быть инженер-консультант, независимый технический надзор, управляющий коллективной инвестицией (инвестиционный фонд), аудитор.

Отдельно следует отметить роль сервейера (инженера-консультанта). Это независимый специалист, который контролирует качество, сроки, соответствие работ проекту и реальность смет. В здоровой модели он становится "глазами инвестора" на площадке и одновременно - ключом для эскроу.

Зачем он нужен инвестору? Потому что инвестор почти никогда не видит настоящего положения дел. Он видит рендеры, маркетинг и оптимистичные прогнозы. А реальные риски живут в деталях: материалах, технологии, скрытых дефектах, просрочках, условиях сделки, своевременных санкциях, просрочках и "дожатых" актах.

Как сервейер усиливает периметр? Он фиксирует реальный прогресс и отклонения, выявляет проблему тогда, когда ее еще дешево исправить, дает прозрачные отчеты, подтверждает этап для платежа по эскроу.

Именно так к примеру, часто отодвигается работа с иностранными средствами во время международной технической помощи.

Сервейер делает инвестицию "прозрачной". Без него эскроу может превратиться в формальность. С ним - это система.

Дефолтный сценарий, бесстрастный exit

Самая большая ошибка инвестора - думать о дефолте после того, как он произошел. В безопасном периметре дефолтный сценарий должен быть не "страшилкой", а прописанным алгоритмом. Это часть процесса инвестирования. Заблаговременно осознанные, приемлемые действия, которые предпринимаются если что-то идет не так.

Заранее должны быть предусмотрены:

• Договорные триггеры дефолта (что именно считается критическим нарушением).
• Система сдержек и противовесов (финансовый контроль, корпоративные ограничения, требования к прозрачности).
• Обеспечение (залог, ипотека, гарантии, страхование).
• Механика достройки (возможность замены девелопера/подрядчика и передачи проекта тем, кто может довести до финала).
• "Технический ключ" (документация, архив, чтобы не начинать все заново).

И важно - exit. Потому что инвестирование без сценария выхода - это не инвестиция, а "вечная история". Выход должен быть бесстрастным: либо через вторичный рынок, либо через понятный механизм продажи, либо через структуру фонда, где есть правила ликвидности.

Если у вас нет прописанного дефолтного сценария и понятного выхода - вы не контролируете риск. Вы просто надеетесь, что "обойдется".

Система сдерживания и противовесов

Система сдерживания и противовесов может/должна предусматривать:

• Договорные механизмы: в договорах фиксируются штрафы, залоги/гарантии и право контролировать финансы и операционную деятельность девелопера, чтобы защититься в случае дефолта.
• Корпоративный договорной контроль: соглашение может запрещать смену участников, бенефициаров или ключевых менеджеров девелопера до завершения проекта. Представьте, что вы инвестируете в "бренд" собственника, который обещает результат, однако он в какой-то момент выйдет из проекта или после этого зайдет кто-то токсичный.
• Финансовые резервы и гарантийная доля: девелопер формирует резерв или предоставляет банковскую гарантию, чтобы обеспечить достройку или компенсации при неспособности выполнить обязательства. К примеру, для жилищного строительства с 2022 года через будущие объекты недвижимости это предусмотрено путем резервирования от 5% до 10% всех квартир на случай дефолта.
• Эскроу-счета: средства выплачиваются поэтапно только после подтверждения выполнения конкретных этапов.
• Контроль прогресса строительства: независимые сервейеры (инженеры консультанты, или другой контролер сделки) регулярно мониторят ход работ и выявляют задержки или проблемы до того, как они станут критическими.
• Страхование инвестиции: страхование покрывает риск недостроя и дает возможность получить компенсацию при наступлении негативного сценария.
• Резервный дата-рум документации проекта: резервный архив проектной/исполнительной документации обеспечивают управляемую достройку даже при смене команды.

Конечно не все из этого возможно достичь при заключении договора. Однако, даже часть из этого, уже будет преимуществом.

Роль банка

В зрелой конструкции банк может быть не просто тем местом "где лежат деньги", а инфраструктурным партнером безопасного периметра:

• оператор эскроу;
• администратор контроля платежей;
• иногда - мостик к аккредитованному сервейеру;
• дистрибьютор инвестпродукта для вкладчиков (когда речь о коллективных инструментах).

Это важно еще и потому, что периметр - о доверии к системе. А банк в таких моделях часто становится институциональным "якорем" правил. Похожую роль может выполнить компания по управлению активами при коллективном инвестировании через инвестиционный фонд.

Итог

Безопасный периметр - это попытка вернуть инвестиции из эмоций в систему. Не "поверить в красивую презентацию", а:

• зафиксировать правила движения денег;
• поставить независимый контроль качества (сервейер);
• прописать дефолт и выход (exit);
• по возможности, усилить модель контролера сделки, банком или институциональным партнером.

И тогда даже в сложной реальности инвестирование перестает быть "лотереей" - и становится более управляемым.