Как улучшить инвестирование
Представим частного инвестора из Киева или Львова, который хочет получать стабильный доход от недвижимости. Первая квартира успешно сдается в аренду, но когда появляются вторая или третья, иллюзия "пассивного дохода" быстро исчезает.
Управление арендаторами, ремонты, налоги, простои и юридические споры превращаются в постоянную нагрузку. Для многих украинцев инвестиции в недвижимость становятся либо сложными и неэффективными, либо недоступными.
В США эту проблему решили в 1960 году, введя институт Real Estate Investment Trusts (REIT). Превратив владение недвижимостью в доли в регулируемых компаниях, США расширили доступ граждан к инвестициям.
Эта модель является важным ориентиром для Украины, которая ищет прозрачные и масштабируемые механизмы финансирования послевоенного восстановления.
Что такое REIT
REIT – это компания, которая владеет, управляет или финансирует доходную недвижимость. В отличие от классических девелоперов, которые строят с целью продажи, REIT создаются для долгосрочного владения и управления активами.
Американское законодательство обязывает REIT направлять не менее 90% налогооблагаемой прибыли на выплату дивидендов инвесторам. Благодаря этому REIT функционируют как инвестиционные инструменты, ориентированные на регулярный доход.
Вместо покупки здания инвестор может приобрести акции REIT и получить доступ к диверсифицированному портфелю жилой, коммерческой или логистической недвижимости.
Почему американская модель сработала
Успех REIT в США базируется на трех структурных элементах, которые в значительной степени отсутствуют в украинском секторе недвижимости.
Во-первых – ликвидность. Акции REIT можно продать в течение нескольких секунд, тогда как продажа физической квартиры в Украине может длиться месяцами.
По-второе – профессиональное управление. Инвесторы не занимаются ежедневными операционными вопросами. Этим занимаются специализированные команды, что повышает эффективность управления и долгосрочное качество активов.
По-третье – массовое участие. По данным Nareit, 170 млн американцев – почти половина домохозяйств США – владеют REIT напрямую или опосредованно, в частности через пенсионные фонды. Таким образом, REIT – это не инструмент для узкого круга элит, а привычный элемент сбережений среднего класса.
Критически важно, что эта модель работает в условиях надежной защиты прав инвесторов, гарантированных прав собственности и эффективного выполнения контрактов. Без этого ни одна форма коллективных инвестиций не может быть устойчивой.
Украинский разрыв
Финансирование недвижимости в Украине остается фрагментированным. Девелоперы в значительной степени зависят от предварительных продаж, а частные инвестиции сосредоточены преимущественно в схеме "купил – сдал в аренду".
Эта модель имеет системные недостатки. Риски концентрируются: задержка или остановка проекта может привести к потере вложений. Масштабирование ограничено: сложно привлечь большие суммы для развития арендного жилья или современных логистических объектов. Высокий уровень непрозрачности и "серой" аренды уменьшает налоговые поступления и ослабляет правовую защиту владельцев и арендаторов.
Стратегический инструмент для восстановления
В процессе восстановления Украины государственных ресурсов, банковского кредитования и международной помощи будет недостаточно. Стране необходимо привлекать частный капитал: внутренние сбережения, средства диаспоры и международных инвесторов.
Несмотря на наличие отдельных ранних инициатив в сфере инвестирования в недвижимость, рынок находится на начальной стадии развития. Полноценная REIT- подобная структура могла бы диверсифицировать источники финансирования, снизить индивидуальные риски, установить более высокие стандарты прозрачности и корпоративного управления.
Путь вперед
Украина не может механически скопировать американскую модель. Ее внедрение требует отдельного законодательного режима, гарантий для инвесторов, профессиональных стандартов управления активами и предсказуемых правил распределения доходов. Пилотные проекты в сфере арендного жилья или коммерческой недвижимости в регионах с более низким уровнем риска могли бы создать репутацию и доверие инвесторов.
Для украинских политиков ключевой вопрос заключается не в том, должен ли частный капитал участвовать в восстановлении, а в том, как создать регулируемые механизмы, которые позволят привлекать его безопасно, прозрачно и в значительных объемах.