Почти 300% прироста сделок с начала работы рынка земли: чего ожидать в 2025 году?
Какая средняя стоимость сельскохозяйственной земли в разных регионах и оживился ли рынок в 2024 году?
Рынок земли, как и земельная реформа в целом - работает уже четвертый год, работают электронные земельные аукционы. Несмотря на негативную риторику противников открытия рынка, звучавшую на каждом этапе его внедрения, он оказался устойчивым и последовательным, а все необходимые законодательные предохранители, которые продолжают работать даже несмотря на полномасштабное вторжение РФ - прямое тому подтверждение.
Украина не первый год находится в "уникальной" ситуации, когда в 21 в. появился совершенно новый рынок недвижимости, а впоследствии началась полномасштабная война.
В 2021 году, когда рынок только начал свое функционирование по договорам купли-продажи земельных участков, на которые распространялся мораторий, было заключено почти 28 тыс. сделок, их общая площадь составила 100 314 га. В 2022 году, по понятным причинам, было продано более 23 тыс. земельных участков (69 242 га). В 2023 году эта цифра достигла почти 41 тыс. сделок, а их общая площадь - 114 135 га.
В этом году, за период с 1 января и до самой масштабной внешней кибератаки спецслужб РФ на государственные реестры Украины, по договорам купли-продажи отчуждено 104 368 земельных участков общей площадью 314 021 га. Так, на четвертом году функционирования рынка количество заключенных сделок выросло в 3,5 раза, что в процентном соотношении составляет почти 300%:
- юридическими лицами всего выкуплено 24 514 земельных участков общей площадью 76 534 га (первичная продажа - 21 758 земельных участков общей площадью 67 795 га, вторичная продажа - 2 756 земельных участков общей площадью 8 739 га), средняя стоимость за 1 га составила 62 601,32 грн;
- физическими лицами выкуплено 79 854 земельных участков общей площадью 237 487 га, средняя стоимость за 1 га - 41 547,19 грн.
Такая аналитика из года в год свидетельствует лишь об одном: ни введение новых этапов функционирования рынка, соответственно - активизация юридических лиц, ни изменение коэффициента индексации нормативной денежной оценки впервые за последние четыре года, - не несут негативного влияния на логическое развитие украинского рынка земель.
Напротив, количество сделок, как и цена на земельные участки, стабильно растут. Сейчас средняя стоимость за 1 га достигла 46 683 грн, но остается ли география - ключевым фактором ценообразования? Бесспорно, поэтому высокие показатели ликвидности можно увидеть преимущественно в центральных и западных областях Украины.
В разрезе регионов самые высокие цены на земельные участки с.-х. назначения в Ивано-Франковской - 90 328 грн, Львовской - 71 896 грн, Полтавской - 66 315 грн, Тернопольской - 64 055 грн и Киевской обл. - 60 141 грн..
Самые низкие - на территориях, охваченных боевыми действиями, а также в прифронтовых областях: Запорожской - 33 421 грн, Николаевской - 34 073 грн, Сумской - 34 933 грн, Херсонской - 35 884 грн и Донецкой - почти 36 тыс. грн. В тройке лидеров среди наибольшего количества земельных участков приобретенных в собственность юридическими лицами: Полтавщина - 4 699 участков, Сумщина - 2 515 и Киевщина - 2 210. В то же время наибольшая средняя цена за 1 га для юридических лиц выглядела так: Ивано-Франковская обл. - 161 937 грн, Тернопольская - 98 118 грн и Ровенская - почти 94 тыс. грн.
В целом, если такая тенденция продолжится в 2025 году, в центральных регионах вполне можно ожидать повышения стоимости земли до 20%. Прежде всего это связано с ограниченным количеством участков, и здесь я еще раз повторюсь, что земля - ограниченный ресурс для инвестиций, ее больше не становится, более того, перечень привлекательных паев еще и уменьшается из-за фактов заминирования, загрязнения в результате ведения боевых действий, оккупации и тому подобное. Второй фактор - повышение размера аренды, что также значительно стимулировать спрос на землю.
Сейчас же следует понимать, что земельная реформа продолжается, несмотря на тяжелые испытания, которые выпадают на долю украинского рынка земель, он устойчиво держится и систематически совершенствуется, а это означает лишь одно - впереди у нас много работы. Остается только дождаться комплексного восстановления реестров.