Гостиничная недвижимость во время войны и после: Украина и мировой опыт

В начале большой войны гостиничная индустрия Украины получила беспрецедентный удар. Заполняемость гостиниц в центральных, южных и восточных регионах упала до критических 5-15%. В Киеве и крупных городах уровень бронирований снизился на 85-98%. Это привело к массовому закрытию отелей и остановке инвестпроектов.

Первоочередные потери бизнеса от войны оценивались более 40% общего годового дохода. По данным Госстата, в 2021 году сектор формировал около 2,1% ВВП страны. В 2022 году этот показатель упал вдвое. По прогнозам аналитиков, в 2023 году потери от недополученной прибыли могли превысить 1,5 млрд долл.

Трансформация рынка под новые условия

В начале войны отели были вынуждены менять формат работы и бизнес-модель. На западе Украины отели превратились в центры для переселенцев, принимая людей, которые бежали от боев. Многие отели изменили концепцию, ориентируясь на долгосрочную аренду номеров для людей, которые нуждались в стабильном жилье.

Спрос на такие услуги особенно вырос во Львове, Ужгороде и Ивано-Франковске. Значительную роль в выживании сектора играла международная помощь. Владельцы гостиниц сотрудничали с ООН, Красным Крестом и благотворительными фондами, которые снимали много номеров для своих сотрудников и переселенцев.

Сейчас ситуация восстанавливаются. В Киеве в 2024 году заполняемость составляла около 40%, при этом годом ранее - 21%. Некоторые отели, которые совмещают центральную локацию и умеренную удаленность от объектов критической инфраструктуры, стабильно имеют заполняемость около 100%, а иногда и больше: все номера бронируются, а когда гости выезжают раньше, удается заселить новых.

Ситуация в популярных туристических регионах

Несмотря на войну, в Украине есть регионы, где туристический бизнес продолжает работать и имеет перспективы роста после ее завершения.

Анализ более 50-ти крупнейших курортов, в которые входят Сходница, Драгобрат, Шаян, Солотвино, свидетельствует, что Буковель остается курортом, который демонстрирует устойчивость и мощное динамичное развитие даже в сложные времена. В 2023 году его посетили более 2,5 млн туристов, что на 10% больше по сравнению с предыдущим годом. Это свидетельствует о росте популярности Буковеля.

В 2024 году он инициировал масштабную трансформацию, направленную на создание сертифицированного туристического кластера в соответствии с международными стандартами устойчивого развития. Цель - стать первой в Украине и пятой в мире негосударственной туристической локацией, сертифицированной по международным протоколам.

Этот процесс включает оценку по 84 критериям, среди которых - экологическая ответственность, инклюзивность и управление туристическими потоками. Инвесторы активно вкладывают средства в инфраструктуру курорта. В 2023-2024 годах общие инвестиции в модернизацию превысили 50 млн долл. Эти средства направлены на расширение гостиничного фонда, строительство трасс, улучшение сервисов.

Буковель активно развивает альтернативные виды туризма, предлагая посетителям горные прогулки, велоспорт и оздоровительный отдых. Летом курорт привлекает туристов благодаря крупнейшему в Украине искусственному озеру площадью 6,8 га, которое стало популярным местом для отдыха и водных развлечений. В феврале 2025 года в Буковеле заработал аквапарк - один из крупнейших в Украине.

После завершения войны ожидается восстановление и улучшение транспортной инфраструктуры, что будет способствовать увеличению туристического потока. В частности, дорога от Буковеля до Ивано-Франковска поможет увеличить пропускную способность и сократить время путешествия. Благодаря новой дороге часть туристов сможет добираться авиатранспортом, что также даст толчок развитию местного аэропорта.

Близость к границам ЕС и развитая инфраструктура делают курорт привлекательным и для иностранных туристов. Благодаря постоянному развитию и внедрению международных стандартов Буковель имеет все шансы закрепить за собой статус ведущего туристического центра в Восточной Европе.

Грузия: быстрая адаптация и привлечение инвестиций

После войны 2008 года Грузия столкнулась с серьезными вызовами в восстановлении экономики, в частности туристической отрасли. Несмотря на кратковременность конфликта, его последствия были ощутимыми: снижение туристических потоков, повреждение инфраструктуры и негативное влияние на международный имидж страны.

В первые годы после войны правительство Грузии сосредоточилось на восстановлении и модернизации инфраструктуры. Оно реализовало ряд реформ, направленных на улучшение бизнес-климата и привлечение иностранных инвестиций. В частности, упростило процедуры регистрации бизнеса, снизило налоги, внедрило антикоррупционные меры. Благодаря этому в 2011 году темп роста ВВП достиг потрясающих 24,5%.

Туристическая отрасль стала одним из приоритетных направлений развития экономики. Правительство инвестировало в развитие туристических объектов, продвижение страны на международной арене и улучшение сервиса. Благодаря этим усилиям к 2019 году количество международных туристов, посетивших Грузию, превысило 9 млн человек, что является значительным достижением для страны с населением около 3,7 млн.

Опыт Грузии демонстрирует, что даже после вооруженного конфликта страна может достичь значительных успехов в восстановлении и развитии туристической отрасли при условии проведения комплексных реформ и активной государственной поддержки.

Ливан: восстановление после гражданской войны

Гражданская война в Ливане, которая длилась в 1975-1990 годах, нанесла стране огромный ущерб. За этот период погибли 100-150 тыс. человек, а экономика была разрушена. Общая сумма убытков от войны составила 25 млрд долл. в тогдашних ценах. До войны на долю туризма приходилось 20% ВВП страны.

После завершения конфликта перед властями встала задача восстановления не только экономики, но и социальной и культурной сфер. Ключевой фигурой в процессе восстановления стал премьер-министр Рафик Харири, который инициировал масштабные проекты, особенно в столице - Бейруте. Был восстановлен центральный деловой район, реконструированы исторические памятники, модернизирована инфраструктура.

В 2003 году страна впервые после войны пересекла отметку 1 млн иностранных туристов, а в 2010 году Ливан посетили 2,3 млн человек. Тогда же доля туризма в ВВП страны снова достигла довоенных 20%. Перед пандемией, в 2016-2019 годах, государство принимало 4,3-4,6 млн международных посетителей ежегодно.

Черногория: ставка на природный туризм

После обретения независимости в 2006 году Черногория столкнулась с необходимостью восстановления и развития экономики, значительную часть которой составлял туристический сектор. Страна сделала ставку на малые отели, виллы и бунгало. Это способствовало привлечению туристов, которые искали более уединенного и семейного отдыха. Такой подход оказался успешным, потому что он соответствовал европейским тенденциям.

Правительство Черногории активно поддерживало развитие туристической инфраструктуры, предлагая льготные условия для инвесторов и упрощая бюрократические процедуры. Благодаря этому страна привлекла значительные иностранные инвестиции в строительство и реконструкцию отелей. По данным Всемирного банка, в 2019 году туризм превысил 20% ВВП Черногории, а страну посетили 2,6 млн туристов, что почти в четыре раза превышает ее население. Сейчас доля туризма в ВВП страны составляет 25-30%.

Особое внимание было уделено развитию экологического и роскошного туризма. Строительство отелей премиум-класса и создание условий для экотуризма позволило Черногории привлечь состоятельных туристов из Европы и других регионов. Кроме того, страна активно пропагандировала свой туристический бренд на международных рынках.

Таким образом, Черногория смогла эффективно восстановить и развить свой туристический сектор после обретения независимости, сделав акцент на развитии малых отелей и экологического туризма, а затем сфокусировавшись на премиальном сегменте, что соответствовало современным тенденциям и запросам туристов.

Хорватия: послевоенное восстановление и европейская интеграция

После войны за независимость в 1991-1995 годах Хорватия столкнулась с масштабными разрушениями инфраструктуры и значительным спадом в туристической отрасли. Однако благодаря комплексному подходу к восстановлению страна смогла не только восстановить, но и значительно превзойти довоенные показатели в сфере туризма.

Правительство реализовало реформы, направленные на улучшение бизнес-климата и привлечение иностранных инвестиций. Оно упростило процедуры регистрации бизнеса, снизило налоговую нагрузку и внедрило антикоррупционные меры. Эти шаги способствовали быстрому экономическому росту и восстановлению туристической инфраструктуры.

Особое внимание было уделено восстановлению и развитию гостиничного сектора. Были реализованы программы реконструкции разрушенных гостиниц и строительства туристических объектов. Государство сотрудничало с международными организациями и частными инвесторами для привлечения финансирования и экспертизы.

Благодаря этим усилиям Хорватия достигла значительных успехов. В 2019 году страну посетили более 20 млн туристов, что является рекордным показателем для Хорватии. Туризм стал одним из ключевых секторов экономики, принося более 20% ВВП.

Опыт Хорватии демонстрирует, что даже после значительных разрушений и экономических трудностей страна может восстановить и развить туристическую отрасль при условии проведения комплексных реформ, привлечения инвестиций и государственной поддержки.

Что работает и какие бизнес-модели выживают

Украинский гостиничный бизнес переживает сложные времена, однако опыт Грузии, Ливана, Черногории и Хорватии доказывает, что даже после глубочайших кризисов можно не только восстановить отрасль, но и превратить ее в движущую силу экономического роста.

Одним из главных факторов выживания является адаптивность бизнес-моделей. Отели в Украине уже начали трансформацию: часть переориентировалась на долгосрочную аренду для переселенцев, другие сотрудничают с международными организациями, которые финансируют размещение гуманитарных миссий и волонтеров. Это временные решения, но они позволяют гостиничному сектору оставаться на плаву.

Следующий фактор - инвестиции и поддержка государства. Послевоенное восстановление Хорватии стало возможным благодаря эффективным экономическим реформам и стимулированию инвесторов. Украине необходимо разработать комплексную программу поддержки отрасли с льготными кредитами, налоговыми каникулами и субсидиями.

Эти механизмы способствовали быстрому росту гостиничного бизнеса и в Черногории, где власти создали благоприятные условия для инвесторов. В долгосрочной перспективе аналогичная стратегия поможет Украине не только восстановить сектор гостеприимства, но и сделать его конкурентным на международном уровне.

Отдельное направление развития - туристические кластеры и экологический туризм. Успех Буковеля является ярким примером того, что правильно построенная инфраструктура и стратегическое планирование могут обеспечить стабильное развитие даже в кризисные периоды. Курорт продолжает привлекать туристов благодаря расширению предложений вне зимнего сезона. Это соответствует мировым тенденциям: экологический туризм является одним из самых динамичных сегментов рынка.

После войны развитие транспортной инфраструктуры станет важным фактором увеличения туристических потоков. Восстановление аэропортов, улучшение дорожного сообщения и привлечение бюджетных авиакомпаний позволит Украине принимать больше международных туристов. Например, Грузия существенно увеличила туристические потоки после модернизации аэропортов и активного продвижения страны.

Международный опыт свидетельствует, что даже после масштабных разрушений туристическая отрасль может не только восстановиться, но и стать мощным драйвером экономики.

Украине уже сейчас стоит закладывать фундамент будущего роста: поддерживать гостиничный сектор через налоговые стимулы, привлекать инвесторов, развивать туристические направления, готовить инфраструктурные проекты. Гибкость, стратегическое планирование и международное партнерство станут ключевыми факторами успеха украинского туристического рынка в ближайшие годы.