Економ, комфорт, преміум та інші класи новобудов: як це впливає на вартість житла
Класовий поділ усього і всіх дістався до нерухомості. В останні роки при виборі житла українці дедалі частіше звертають увагу на його якість, яку вимірюють за чотирма простими рангами: "економ", "комфорт", "бізнес" та "преміум".
Проте таке ділення на класи доволі умовне – у жодному нормативному документі не закріплено, яким критеріям повинен відповідати кожен з них.
У світі класифікація житла нормативно врегульована. Наприклад, у Казахстані бізнес-класом може називатися лише те житло, у якому висота стін – не менше трьох метрів, а в дворі будинку відсутні автомобілі.
Умовно класовий розподіл в Україні з'явився лише у 2010 році, а до цього житло ділили на нове і старе. Останнє називали за прізвищами радянських лідерів або громадянством проєктувальників: "сталінка", "хрущовка", "чешка", "полька".
З одного боку, неврегульованість класового поділу житла дає можливість забудовникам обіцяти два паркомісця на квартиру, дитячі майданчики, садочок, паркову зону, а на ділі – не виконати жодної обіцянки.
З іншого боку, наявність такого розподілу дає приблизне цінове розуміння для потенційного клієнта, яке він може порівняти зі своїми можливостями. В умовах постійного зростання цін на нерухомість забудовники змушені думати, як покращити якість свого товару, додаючи привілеї з вищих класів для нижчих.
Як забудовники дотримуються вимог щодо класів житла, і як привілеї десятирічної давнини для заможних стають нормою для економ-житла?
Як з'явилася класифікація
Історія з поділом житла на класи почалася у 2010 році. За легендою, тоді великі українські забудовники зібралися і домовитися про те, що житлові комплекси в Україні ділитимуться на чотири класи: "економ", "комфорт", "бізнес" і "преміум".
За словами голови проєктувального центру Володимира Брунька, поява класів пов'язана з падінням ринку нерухомості після кризи 2008 року. "Ринок до цього так рухався, що на це не було часу. Усі просто гроші заробляли", – говорить він.
Розподіл на класи – це не стільки про якість та комфорт життя в квартирах, скільки про будинок та навколишню територію. Тобто це комплекс зручностей, які отримає майбутній мешканець, обравши той чи інший клас житла. Є кілька критеріїв, які дозволяють оцінити його належність до того чи іншого класу.
Серед критеріїв – якість матеріалів, ліфтів та освітлення, кількість місць для паркування, наявність школи, дитсадка та спортивного майданчика.
Що ж передбачає кожен з чотирьох класів?
В економ-класі все просто і дешево. Такий житловий комплекс – це багатоповерхова щільна забудова з крихітним внутрішнім двором, через що її мешканці змушені тулитися зі своїми автомобілями буквально повсюди.
У таких комплексах обмежена соціальна інфраструктура та мінімальний благоустрій – відсутність зелених зон та місць для відпочинку. Є лише дитячий майданчик. Таким комплексам підходить вислів про те, що клас житла завжди визначає локація, адже зазвичай вони розташовані далеко від центру міста.
У комплексах, що належать до класу "комфорт", нормою є власна школа, закриті від автомобілів двори та вища якість матеріалів. Наприклад, для них характерні вентильовані фасади, завдяки яким будинок не лише отримує сучасний вигляд, а й підвищений рівень теплоізоляції.
Крім того, вони будуються за технологією монолітного каркасу, завдяки чому власники житла можуть індивідуально підійти до планування квартир.
Перше, що впадає в очі при виборі житла бізнес-класу, – ціна. Якщо квадратний метр столичної нерухомості комфорт-класу коштує 960 дол, то вищий рівень – 1 700 дол. Така різниця пояснюється тим, що при будівництві житла бізнес-класу забудовники витрачають чималі кошти на інфраструктуру.
Наприклад, якщо біля таких будинків є вільна територія, то її засаджують великими деревами, а не саджанцями. Благоустрій відрізняється навіть у під'їзді. Якщо в економ-класі зустрічаються консьєржі, то у "бізнесі" це щось більше: лобі чи лаунж-зона, де можна послухати музику та випити каву.
Для житла найвищого рангу – преміум-класу – характерні якісні матеріали, стіни понад три метри, панорамні вікна, великі тераси, розташування в центрі міста.
Якщо просто, то будинок преміум-ласу – це п'ятизірковий готель, за який, щоправда, доведеться відповідно заплатити.
Ціна питання
У Києві і найближчому передмісті можна придбати житло у 650 житлових комплексах. З них 20% належать до економ-класу, 50% – до комфорт-класу, 20% – до бізнес-класу і 10% – до преміального класу.
Різниця між найнижчим і найвищим рівнями становить 300%. Середня ціна одного квадратного метра житла в комплексі економ-класу починається з 800 дол, "комфорту" – з 940 дол, "бізнесу" – з 1 700 дол, "преміуму" – з 2 780 дол.
Через війну з 2014 року ціни в доларах різко, на 30%, упали в економ-класі, комфорт-класі та бізнес-класі. Найдорожче житло подешевшало лише на 4%.
За останній рік ціни на столичну нерухомість в іноземній валюті зросли на 100 дол за кв м. Що цікаво: ціни на житло преміум-класу рухаються різко то в одному напрямку, то в іншому. Це пояснюється тим, що таких ЖК вкрай мало. Коли з'являється новий об'єкт, ціна обвалюється, а згодом – знову зростає.
Невиконані обіцянки забудовників
Часто на рекламних матеріалах ЖК виглядає привабливо, а здає забудовник геть інший об'єкт. Відповідальності за це немає, тож забудовник і далі продаватиме мрії. Блогер Сергій Нагорний, який зробив огляди понад 200 столичних ЖК, каже, що очікування часто не збігаються з результатами.
"Розбіжності найчастіше стосуються благоустрою і соціальної інфраструктури. Малюють високі зелені дерева, а потім – усе в асфальті. Радійте", – каже він.
У покупця ж нема жодної гарантії на отримання обіцяного, бо такі елементи забудовник у договорі не прописує. Там є лише загальні характеристики ЖК. Іноді навіть сам забудовник не до кінця знає, яким буде об'єкт. Це стосується ліфтів або дитячих майданчиків. Усе може змінитися залежно від бюджету.
Розмиття класів
За час існування в Україні класифікації житла відбулося розмивання різниці між сегментами. Комфорт-класу стало більше, тепер він займає половину ринку.
За словами Брунька, гравці ринку намагаються покращити умови та отримати більше інвесторів шляхом запозичення елементів вищого класу для нижчого. Нагорний каже, що ці зміни відбуваються поступово, і з часом це стає новою нормою. Наприклад, в економ-класі суттєво поліпшується благоустрій.
"Комфорт" від бізнес-класу отримав кращий під'їзд: не лише з холом та поштовими скриньками, а й з повноцінним лобі. Це вже стає нормою. Від дорого класу більш дешевий переймає опцію підземного паркінгу.
Поступово житлові комплекси стають кращими. Те, що кілька років тому здавалося привілеєм преміум-житла, зараз можна побачити в нижчих класах.
Директор з маркетингу компанії ЛУН Денис Суділковський зауважує, що десять років тому навіть для комфорт-класу не робили двори без автомобілів, а зараз це майже стандарт для економ-класу.
"Гадаю, через десять років те, що зараз називається "економом", уже буде нічим", – резюмував Нагорний.