За самочинне будівництво заплатять всі платники податків?

У Львові у квітні 2025 року знесли семиповерховий самобуд на вулиці Личаківській. Вже у лютому 2026 року новини рясніють про припис знести інший багатоповерховий самобуд у Львові на вулиці Олесницького.

Це лише одне місто, верхівка айсберга. Знесення, які є радше винятком, та штрафи у сотні тисяч гривень, не зупиняють самочинних забудовників.

Масштабна самочинна забудова стала ознакою нашого часу. Хоча це правопорушення і кримінально-караний злочин (ст. 197-1 ККУ). Та якщо кримінальних справ, які закінчуються вироком для забудовників, лічені десятки, то цивільних та адміністративних справ про знесення самочинного будівництва десятки тисяч.

Ще з радянських часів закон визначає, що самочинне будівництво за позовом власника земельної ділянки або органу влади підлягає знесенню забудовником. Іншого відповідача ніж забудовник не мислилося по природі речей, адже самочинне будівництво є незаконним, воно не існує як об'єкт права власності, не може бути зареєстрованим, права на нього не можуть переходити до інших осіб.

Тим більше несподіваною може видатися позиція Великої Палати Верховного Суду, яка у грудні 2025 року визначила, що належним відповідачем у спорах про знесення самочинного будівництва є його останній набувач.

Нагадаю, Велика Палата розглядає лише справи з винятковою складністю правової проблеми та соціального значення. Чому вона вирішувала питання належного відповідача у спорах про знесення самочинного будівництва? Бо змінилася "природа речей". Самочинні будівництва масово отримують державну реєстрацію та відчужуються на підставі угод. Саме так було в справі, розглянутій Великою Палатою.

Більше того, такі набувачі звертаються до ЄСПЛ і отримують присудження проти України та грошові компенсації з державного бюджету. Можна подивитися нещодавнє таке рішення у справі ТОВ "Одеська бутербродна компанія" проти України.

Самочинно побудоване кафе в прибережній зоні було зареєстроване та неодноразово відчужувалося попри рішення суду про його знесення у 2008 році. Знесення так і не відбулося. ЄСПЛ вважав, що це є проявом тривалого терпимого ставлення органів державної влади до існуючої ситуації та небажання остаточно розв'язати її.

Хоча знесенню перешкоджала якраз зміна власників і державна реєстрація прав на нову особу, тоді як рішення суду про знесення самобуду стосувалися попередніх власників. Тобто ЄСПЛ захищає останнього, хоч і незаконного набувача, з цим мають рахуватися національні суди, інакше кількість рішень проти України і стягнень з державного бюджету буде лише збільшуватися.

Власник кафе просив ЄСПЛ про відшкодування матеріальної шкоди у розмірі 117 тис. євро. Суд відклав розгляд цього питання, залишивши уряду України можливість для досягнення домовленості із заявниками протягом трьох місяців. Проте присудив державі сплату 3400 євро моральної шкоди та витрат на користь заявників.

Це лише невеликий самобуд, один із десятків тисяч. Не багатоквартирний будинок, торговий центр чи готель в лісовій зоні, присудження щодо яких можуть обчислюватися мільйонами євро.

Але навіть мільйонні компенсації – це крихітка частка реальних економічних втрат від самочинного будівництва. Йдеться про самовільне захоплення землі, зокрема у спеціальних охоронних зонах, знищення унікальних екологічних територій, культурної спадщини, порушення нормативів забудови, життя і безпеку людей.

Не секрет, що самочинне будівництво є способом незаконного захоплення землі в прибережній зоні, лісах тощо і проводиться з порушенням протипожежних, санітарних, будівельних нормативів. Про такі випадки повсякчас пише УП. Але якимось чином самобуди отримують державну реєстрацію, законність якої може спростувати лише суд.

Чи означає вищезгадане рішення Великої Палати, що забудовник уникає відповідальності, як тільки зареєструє і відчужить самобуд? Ні, адже він не припиняє бути суб'єктом адміністративної, кримінальної відповідальності. Навіть якщо забудовникові вдалося незаконно зареєструвати права на самочинне будівництво, існує адміністративна процедура винесення приписів і звернення органів державної влади та місцевого самоврядування до суду адміністративної юрисдикції, в якому відповідачем в справі про знесення буде саме забудовник.

Але для виконання рішення суду про знесення самочинного будівництва виконавчою службою його потрібно виконати, поки не знайшовся новий набувач, право якого вже зареєстроване в Державному реєстрі.

Зараз здійснюється рекодифікація Цивільного кодексу. Проєкт на розгляд Верховної Ради внесено 22 січня 2026 року. Ось тут варто дуже уважно придивитися до змін щодо державної реєстрації нерухомості, що пропонують в проєкті ЦК концепцію абсолютизації реєстрації: є державна реєстрація – є законний об'єкт права власності, немає реєстрації – немає об'єкта.

А також звернути увагу на запровадження відповідальності держави за шкоду завдану незаконною державною реєстрацією. Проєкт ЦК передбачає, що шкода, завдана внесенням до держреєстру незаконних або недостовірних даних про право або внаслідок помилок, допущених з вини державного органу підлягає відшкодуванню державою.

Позов про відповідальність держави за шкоду, завдану внаслідок неправомірних дій (бездіяльності) державного органу відповідно до цієї частини може бути подано до суду протягом десяти років з дня їх вчинення (ч. 10 ст. 1917 проєкту). Тобто за незаконне будівництво, державну реєстрацію самочинного багатоквартирного будинку та його знесення буде платити держава з бюджету.

Про що свідчать факти держреєстрації самочинного будівництва? Про порушення закону та про інституційну слабкість урядування, щонайменше у сфері держреєстрації прав на майно. Інституційна слабкість не усувається внесенням змін до закону, створенням чергової комісії чи колегії Міністерства юстиції.

В таких умовах покласти фінансову відповідальність на державу за порушення реєстраторів і забудовників – це запровадити безвідповідальність порушників.

Очевидно те, що не працює зараз, а масові самобуди та їх державна реєстрація це підтверджують, не запрацює лише внаслідок змін до ЦК. Не завжди посилення фінансової відповідальності держави – це посилення державних інституцій і правового захисту громадян.

Якщо забудовник знає, що в нього є кілька механізмів уникнення знесення або ж отримання компенсації через пов'язаних осіб, якщо він зареєструє право на будівлю, це лише стимулюватиме самочинну забудову. Невідворотним має стати саме знесення самочинного будівництва і відповідальність тих хто порушує закон.