Як покращити інвестування

Уявімо приватного інвестора з Києва або Львова, який хоче отримувати стабільний дохід від нерухомості. Перша квартира успішно здається в оренду, але коли з'являються друга чи третя, ілюзія "пасивного доходу" швидко зникає.

Управління орендарями, ремонти, податки, простої та юридичні спори перетворюються на постійне навантаження. Для багатьох українців інвестиції в нерухомість стають або складними й неефективними, або недоступними.

У США цю проблему вирішили в 1960 році, запровадивши інститут Real Estate Investment Trusts (REIT). Перетворивши володіння нерухомістю на частки в регульованих компаніях, США розширили доступ громадян до інвестицій.

Ця модель є важливим орієнтиром для України, яка шукає прозорі та масштабовані механізми фінансування післявоєнного відновлення.

Що таке REIT

REIT – це компанія, яка володіє, управляє або фінансує дохідну нерухомість. На відміну від класичних девелоперів, які будують з метою продажу, REIT створюються для довгострокового володіння та управління активами.

Американське законодавство зобов'язує REIT спрямовувати щонайменше 90% оподатковуваного прибутку на виплату дивідендів інвесторам. Завдяки цьому REIT функціонують як інвестиційні інструменти, орієнтовані на регулярний дохід.

Замість купівлі будівлі інвестор може придбати акції REIT та отримати доступ до диверсифікованого портфеля житлової, комерційної чи логістичної нерухомості.

Чому американська модель спрацювала

Успіх REIT у США базується на трьох структурних елементах, які значною мірою відсутні в українському секторі нерухомості.

По-перше – ліквідність. Акції REIT можна продати протягом кількох секунд, тоді як продаж фізичної квартири в Україні може тривати місяцями.

По-друге – професійне управління. Інвестори не займаються щоденними операційними питаннями. Цим опікуються спеціалізовані команди, що підвищує ефективність управління та довгострокову якість активів.

По-третє – масова участь. За даними Nareit, 170 млн американців – майже половина домогосподарств США – володіють REIT напряму або опосередковано, зокрема через пенсійні фонди. Таким чином, REIT – це не інструмент для вузького кола еліт, а звичний елемент заощаджень середнього класу.

Критично важливо, що ця модель працює в умовах надійного захисту прав інвесторів, гарантованих прав власності та ефективного виконання контрактів. Без цього жодна форма колективних інвестицій не може бути стійкою.

Український розрив

Фінансування нерухомості в Україні залишається фрагментованим. Девелопери значною мірою залежать від попередніх продажів, а приватні інвестиції зосереджені переважно в схемі "купив – здав в оренду".

Ця модель має системні вади. Ризики концентруються: затримка або зупинка проєкту може призвести до втрати вкладень. Масштабування обмежене: складно залучити великі суми для розвитку орендного житла чи сучасних логістичних об'єктів. Високий рівень непрозорості та "сірої" оренди зменшує податкові надходження і послаблює правовий захист власників та орендарів.

Стратегічний інструмент для відновлення

У процесі відновлення України державних ресурсів, банківського кредитування та міжнародної допомоги буде недостатньо. Країні необхідно залучати приватний капітал: внутрішні заощадження, кошти діаспори та міжнародних інвесторів.

Попри наявність окремих ранніх ініціатив у сфері інвестування в нерухомість, ринок перебуває на початковій стадії розвитку. Повноцінна REIT-подібна структура могла б диверсифікувати джерела фінансування, знизити індивідуальні ризики, встановити вищі стандарти прозорості та корпоративного управління.

Шлях уперед

Україна не може механічно скопіювати американську модель. Її впровадження потребує окремого законодавчого режиму, гарантій для інвесторів, професійних стандартів управління активами та передбачуваних правил розподілу доходів. Пілотні проєкти у сфері орендного житла або комерційної нерухомості в регіонах з нижчим рівнем ризику могли б створити репутацію та довіру інвесторів.

Для українських політиків ключове питання полягає не в тому, чи має приватний капітал брати участь у відновленні, а в тому, як створити регульовані механізми, що дозволять залучати його безпечно, прозоро та в значних обсягах.