Що таке "Земельний банк" та як відбуваються аукціони суборенди

1 жовтня стартували аукціони суборенди державних сільськогосподарських земель і вже є перші результати роботи проєкту "Земельний банк". Лише за перший місяць завершилися успіхом 93 торги. Загалом аграрії отримали в користування на 14 років майже 4,7 тис. га родючих українських земель.

Доходи від суборенди цих ділянок наближаються до 140 млн грн на рік, окремо суборендарі сплатять майже 28 млн грн ПДВ. На фінальне оформлення договорів та здійснення транзакцій потрібен час, але до 1 листопада вже надійшли понад 33,5 млн грн за 15 договорами суборенди.

Остаточна вартість суборенди державних земель під час торгів зросла у 8,4 разу порівняно із стартовою ціною. У середньому гектар аграрії оцінили 29,6 тис. грн.

Найактивніше аукціони проходили у Вінницькій області – за місяць їх було 24, у Кіровоградській – 17 та Закарпатській – 14. Рекорд вартості 1 га встановила Черкащина: понад 47 тис. грн (завдяки змаганню за ділянку 21 учасника).

"Земельний банк" уже оголосив орієнтовно 250 торгів (разом з проведеними), загальна площа лотів яких перевищує 21 тис. га. Більшість цих аукціонів відбудеться в листопаді, уже є оголошені торги і на грудень.

Крім фактичних результатів торгів, є перші висновки і тренди, які характеризують перший місяць активного функціонування "Земельного банку".

Тренди роботи "Земельного банку"

Більшість аукціонів, проведених у жовтні, була успішною. На противагу 93 торгам, у яких державні сільгоспземлі знайшли своїх суборендарів, було лише пʼять зірваних, ще чотири переоголошені через проблеми з документами в переможців.

Щодо зірваних аукціонів: навряд чи йдеться про чийсь поганий намір чи бажання нашкодити конкурентам. Окремі учасники не змогли розрахувати свої фінансові можливості і зробили занадто високу ставку. Як наслідок, вони відмовилися укладати договір суборенди, але з них був стягнутий повний гарантійний внесок.

Звісно, неможливо точно знати мотиви кожного учасника, який так вчинив, але це реальні аграрії, а не підставні особи чи посередники, зацікавлені в тимчасовій вигоді. Тож говорити про їхню недобросовісність недоцільно.

Ідеться про помилку, про людський фактор. З огляду на невелику кількість неуспішних аукціонів та відсутність очевидних спроб зірвати процес можемо вважати старт роботи "Земельного банку" вдалим та результативним.

Цікаве спостереження: беруть участь і перемагають у торгах певного регіону здебільшого місцеві фермерські господарства та невеликі аграрні підприємства, які працюють у радіусі 50 кілометрів від земель, виставлених на аукціони.

Переваги для них очевидні: вони мають поряд матеріально-технічну базу, у них нема значних витрат на логістику. Для них це навіть комфортніше, ніж для великих холдингів, яким доводиться доставляти техніку за десятки кілометрів. Це розвіює побоювання, що великий бізнес буде займати дедалі більше територій і розширюватиме монополії, а дрібний – стане менш конкурентоспроможним.

Аукціони суборенди демонструють украй високий рівень конкуренції. Середня кількість пропозицій – 14, а в окремих аукціонах є понад два десятки учасників. Ринок демонструє велику зацікавленість у ділянках, попит на землі є.

Участь аграріїв в аукціонах суборенди стимулює інституційну спроможність їхнього бізнесу. Узяти участь у торгах – це не елементарний процес. Він потребує якісної підготовки документів, вивчення юридичних аспектів, організованості та планування того, як можна буде користуватися отриманим ресурсом. Це сприяє тому, що бізнес стає більш прозорим, ефективним та інституційно міцним.

Ми вже мали випадки, коли через неуважність чи банальні помилки учасники втрачали можливість отримати в суборенду бажані земельні ділянки. ТОВ "Державний земельний банк" було змушене відмовити в підписанні протоколів з переможцями за результатами дванадцяти аукціонів.

Шестеро учасників не підтвердили походження коштів, троє мали проблеми з електронним цифровим підписом, двоє не надали документи про структуру власності юридичної особи. У восьми з цих випадків право суборенди відійшло учаснику торгів, наступному після переможця за розміром цінової пропозиції.

Чотири аукціони переоголошені. Ми можемо лише рекомендувати вкрай уважно вивчати перелік необхідних документів для участі в торгах, надавати їх строго у вказані терміни та відповідально ставитися до кожного етапу торгів. Адже додатково приймати документи після завершення торгів закон забороняє.

Кожен учасник процесу робить усе, щоб виконувати свою роботу якісно та вчасно. Зокрема, ФДМ як ініціатор створення проєкту готує кожен актив, формує пули земель, створює операторів та координує роботу першого з них – ТОВ "Державний земельний банк". Ефективно працює і оператор "Прозорро.Продажі".

Точки росту та плани проєкту

Основний напрямок планування – формування наступних пулів земель. Аби ділянка потрапила до них і її можна було передати в суборенду, вона повинна бути чиста від будь-яких обтяжень та арештів, мати необхідну документацію.

Для окремих ділянок потрібно замовити технічну документацію, виготовити проєкти землеустрою, отримати кадастровий номер. Після цього в першому кварталі 2025 року другий пул державних земель буде запропонований аграріям.

Хоча законодавство не обмежує реалізацію проєкту, є моменти, які потрібно вдосконалювати. Тож ФДМ ініціюватиме певні зміни в нормативних документах.

Одна з пропозицій – збільшення гарантійного внеску, який мають сплачувати учасники аукціонів. Зараз він становить 30% від нормативно-грошової оцінки ділянки. Якщо збільшити його до 100%, учасники, вірогідно, відповідальніше ставитимуться до аукціонів і краще розраховуватимуть свої можливості.

Інша пропозиція – унормування правил суборенди ділянок, частина яких – водойми. Уже є приклади ділянок з єдиним кадастровим номером, де всюди рілля, а посередині – ставок або річка. Суборенда таких земель – на межі законодавчої бази, тож необхідно внести відповідні зміни в Земельний кодекс.

Також потрібно працювати з питанням цільового призначення земель. Зараз триває робота над тим, щоб можна було використовувати ділянки, призначені для дослідних та навчальних цілей, і для товарного виробництва.

Хоча пройшов лише місяць від старту аукціонів "Земельного банку", уже можна сказати: управління державними сільгоспземлями змінилося на краще. Державні землі можуть перейти в суборенду бізнесу в абсолютно прозорий спосіб.

Будь-який представник агроринку, часто це саме дрібні виробники та фермери, може отримати важливий для роботи ресурс на тривалий термін, розвивати бізнес, підтримувати економіку і творити українське майбутнє.