Що робити, якщо житло під іпотекою пошкоджене або знищене?

За даними Нацбанку, лише у 2021 році банки видали українцям майже 9 млрд грн нової іпотеки. Можна уявити, скільки громадян мають проблеми з оплатою споживчих кредитів, отриманих під купівлю житла, особливо знищеного або пошкодженого внаслідок збройної агресії Росії проти України.

З початку великої війни, згідно з інформацією місцевих військових адміністрацій, зруйновано або пошкоджено понад 143 тис. приватних і 24 тис. багатоквартирних будинків. У Реєстрі пошкодженого та знищеного майна – понад 290 тис. об'єктів.

Найбільш зруйнованими визнаються Донецька та Харківська області. Кожна з них має понад 44 тис. пошкоджених об’єктів. Наступними за кількістю таких споруд є Київська, Херсонська, Запорізька та Миколаївська області.

Які права та гарантії визначені в законі для осіб, що мають кредитний тягар і чиє житло, що перебуває в іпотеці, зруйноване, суттєво пошкоджене або перебуває на тимчасово окупованій території чи в зоні воєнних (бойових) дій?

Власники такого житла особисто або через свого представника в період дії в Україні воєнного стану та протягом 90 днів після його припинення чи скасування можуть звернутися до банку із заявою про призупинення сплати грошового зобов’язання (основної суми кредиту, процентів, комісій та інших платежів).

Умовою для такого звернення є відповідність хоча б одній із таких ознак.

1. Нерухоме майно в день подання заяви розташоване на тимчасово окупованій території або на територіях, на яких ведуться воєнні дії, або на територіях, тимчасово окупованих збройними формуваннями РФ, визначених Кабміном.

2. Нерухоме майно пошкоджене внаслідок збройної агресії Росії і може бути відновлене лише шляхом капітального ремонту чи реконструкції.

3. Нерухоме майно знищене внаслідок збройної агресії РФ і його відновлення шляхом ремонту неможливе або економічно недоцільне.

Заяву можна подати, підписавши в оригіналі або шляхом накладання кваліфікованого електронного підпису з додаванням оригіналів або нотаріально посвідчених копій документів, які підтверджують пошкодження (знищення) житла.

Це можуть бути акт про пожежу ДСНС, витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань, інформаційне повідомлення до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, звіт про оцінку збитків, письмові пояснення свідків подій, акт обстеження майна, фото-відеозйомка об’єктів до та після пошкодження або знищення, будь-які відомості в ЗМІ чи офіційних ресурсах.

Банк звільняє позичальника за договором про споживчий кредит від обов’язку сплати всіх нарахованих і не сплачених платежів з наступного робочого дня на строк до дев’яностого дня включно після дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні або до дня подання підтвердних документів (протягом 90 днів з дня виключення території з числа тимчасово окупованих або таких, на яких ведуться воєнні (бойові) дії, на якій розташоване нерухоме майно, з переліку (переліків) територій, що визначаються Кабінетом Міністрів України.

Банку забороняється вимагати від позичальника будь-які інші документи, крім підтвердних. У разі неподання позичальником (його представником) у визначений цим пунктом строк зазначених підтвердних документів кредитор має право вимагати відновлення сплати кредиту, яке було наявне 24 лютого 2022 року, відповідно до умов договору про споживчий кредит.

Позичальник (його представник) протягом 90 днів після припинення чи скасування воєнного стану має право звернутися до банку із заявою про анулювання боргу за договором, який відповідає одночасно таким умовам.

1. Предметом забезпечення за таким договором є знищене внаслідок збройної агресії РФ нерухоме майно (квартира, житловий будинок або майнові права на них), яке є або мало б стати (у випадку майнових прав на нерухоме майно) єдиним місцем проживання сім’ї позичальника або іпотекодавця, якщо він є відмінним від позичальника та належить до членів сім’ї позичальника.

До членів сім’ї позичальника належать особи, які перебувають у шлюбі з позичальником, їхні діти, у тому числі повнолітні, батьки, особи, які перебувають під опікою чи піклуванням позичальника, особи, які не перебувають у шлюбі, але проживають спільно з позичальником, пов’язані з ним спільним побутом.

2. 23 лютого 2022 року заборгованість за таким договором не була прострочена на понад сім днів.

3. Метою отримання кредиту згідно з договором є придбання, реконструкція чи будівництво такого житлового нерухомого майна або майнових прав на нього.

Позичальник разом із заявою про анулювання заборгованості подає документи, що доводять відповідність нерухомого майна всім зазначеним вище умовам. Серед них можуть бути докази оплати кредиту, свідоцтва про народження членів сім'ї, свідоцтво про шлюб, рішення суду про встановлення родинних відносин, рішення органу опіки та піклування, довідки ДРАЦС.

Банк після отримання заяви про анулювання заборгованості разом з підтвердними документами анулює заборгованість за договором про споживчий кредит (основної суми кредиту, процентів, комісій та інших платежів) і набуває право на отримання від держави Україна компенсації.

Якщо власник зруйнованого або пошкодженого житла, що перебуває в іпотеці, отримав компенсацію за державною програмою "єВідновлення", у нього поновлюється обов'язок сплати суми кредиту, процентів та комісій відповідно до умов кредитного договору з дня отримання такої компенсації, але не пізніше, ніж через 180 днів після дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні.

Позичальник зобов’язаний повідомити кредитору про отримання ним або іпотекодавцем, якщо ним є інший член його сім'ї, такої компенсації протягом десяти робочих днів з дня її отримання або документального визнання такого майна відновленим. У іншому разі позичальник сплачує проценти за договором про споживчий кредит за період такого прострочення в подвійному розмірі.

На жаль, громадяни про це недостатньо проінформовані і можуть стати жертвами цієї норми. У разі отримання компенсації вони не повинні зволікати з наданням банку відповідного повідомлення. Чи можуть подати заяву про компенсацію на "єВідновлення" власники зруйнованого житла, що є предметом іпотеки?

Зараз подати таку заяву через мобільний додаток "Дія" не вдається. Додаток повідомляє: "На жаль, послуга недоступна. Неможливо подати заяву про виплату за зруйноване майно. Це майно має обтяження". Спробуймо розібратися, чому закон "Про компенсацію" не працює для таких осіб.

Ні закон "Про компенсацію", ні порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, затверджений постановою Кабміну №600 від 30 травня 2023 року, не містять жодного застереження чи підстави для відмови таким особам або неможливості прийняття від них заяв про компенсацію. Навпаки: закон "Про споживче кредитування" визначає наслідки отримання такої компенсації.

У процесі надання безкоштовних правових послуг фахівці громадської організації "Південна стратегія розвитку" не раз подавали скарги до технічної підтримки "Дії".

Громадська організація звернулася з цим питанням і до уповноваженого Верховної Ради з прав людини. Секретаріат уповноваженого з прав людини скерував лист до Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури з питань цифрового розвитку, цифрових трансформацій і цифровізації.

На адресу громадської організації надійшла відповідь цього міністерства. Там повідомили, що така можливість не передбачена порядком надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна. Наразі міністерство разом із зацікавленими особами напрацьовують зміни, щоб врегулювати це питання.

Така відповідь суперечить Конституції. Право всіх осіб, чиє житло постраждало від агресії РФ і які не входять до переліку осіб, кому може бути відмовлено в такій компенсації, визначене законом "Про компенсацію" і жодних застережень для власників іпотечного житла в чинному законодавстві не визначено. Отже, таким особам ніхто не може чинити перешкоди в реалізації їх законних прав.

У законі "Про споживче кредитування" є дискримінаційне положення, за яким призупинення нарахувань процентів, комісій та списання боргу не поширюється на кредити, отримані за держпрограмами і програмами місцевих органів влади.

Яскравим прикладом є історія матері двох дітей Альони, яка звернулася до обласного фонду підтримки індивідуального житлового будівництва на селі з проханням зупинити нарахування процентів за кредитом та отримала відмову. Її зруйнований житловий будинок площею 78 кв. м розташований у селі Олександрівці Херсонської області перебуває в іпотеці з 22 червня 2020 року.

Альона придбала цей будинок у занедбаному стані і відбудувала його за кредитні кошти. До великої війни Альона разом з родиною мешкала в цьому будинку і сплачувала без затримки кредит. На початку березня 2022 року село окупували росіяни і під час обстрілу збройними силами РФ будинок Альони був знищений.

Оскільки кредитування здійснене в межах державної програми, Альона не може зупинити нарахування заборгованості та процентів і не може скористатися правом на отримання компенсації внаслідок руйнування житла в межах програми "єВідновлення" через недосконалість "Дії" , оскільки її розробники не врахували сегмент громадян, чия придбана в кредит нерухомість була знищена.

Завдяки адвокації експертів громадської організації "Південна стратегія розвитку" Альоні вдалося подати заяву на отримання сертифікату. Однак у постанові Кабміну №600 від 30 травня 2023 року відсутній чіткий алгоритм дій щодо отримання компенсації відносно майна, на яке накладене обтяження.

Співавтор – Олександр Мінікін, експерт з правового захисту HLP прав громадян громадської організації "Південна стратегія розвитку" в Херсонській та Миколаївській областях