Законність забудови. Ми живемо в моделі, де "я маю право на частину твого, бо хочу"

Спостерігаю, як розгортається дискусія щодо законності забудови, та реакцію бізнес-спільноти на припущення, що законно побудувати неможливо. 

І мене аж пересмикує від загальної згоди, що так воно і є, й треба щось із цим робити. Це абсолютно не відповідає дійсності, бо корінь проблеми зовсім в іншому місці.

Найбільша проблема в бажанні величезної когорти людей поборотися за свій шматок пирога під назвою "девелоперський проєкт" так само, як і від "урожай", як і "будь-який прибуток". У нас прийнято жити в моделі "я маю право на частину твого, бо хочу!".

І тут взаємопов'язано функціонує багато гравців: псевдоактивісти, депутати, муніципалітети, правоохоронці, суди, влада тощо.

Головним інструментом є тиск, який створюється залученням правоохоронних органів.

В основі цього задуму лежить твердження "не все так однозначно" та потреба знайти побільше невідповідностей, "бо громада любить зраду".

Акт перший. Невідповідність Генеральному плану

Тут ніхто не бере до уваги, що наміри забудови і не мають точно відповідати цьому документу, бо його завдання — вказувати напрямки розвитку міста. 

Звісно є критичні елементи, на які розповсюджується абсолютна вимога відповідності: магістралі, опорна інфраструктура, функціональні зони, опорні зелені зони, елементи транспортної інфраструктури тощо (звісно список ширший, але вас здивує, наскільки короткий).

Все інше розвивається за логікою низової ініціативи.

Низова ініціатива і є цим інвестиційним наміром, який треба плекати та розвивати.

І коли всі апелюють до не передбачено Генеральним планом, прямо хочеться кричати — так і не має, бо він вказує напрямки, а не описує проєкти! (І у світі, до речі, теж).

Місто не є завчасно продуманим витвором мистецтва — це об'єкт, що створюється разом: бізнесом, муніципалітетом та громадою. 

І не через акти прямої дії (страйки, блокування, арешти, кримінальні справи), а через містобудівну документацію, що належно моніториться, вдосконалюється, проходить громадські обговорення (механізм врахування думки громади), та схвалюється місцевими радами, та архітектурні конкурси для покращення змагальності ідей.

Ви не повірите, але основна робота місцевих рад полягає в пошуку консенсусу навколо вектору розвитку ввірених їм територій, і прийняття ДПТ — не зрада і не лобіювання інтересів забудовників, а турбота про інтереси громади. 

Я ще не зустрічав жодного ДПТ, розробленого за ініціативою громади. Але коли забудовник рухає ДПТ — то це "злочин", хоча по суті він (ДПТ — план комплексного розвитку території) нікому, крім забудовників, не потрібен! Хоча стосуються кожного.

І давайте не говорити про ресурси, і чия робота — хто хоче, шукає можливості. От і зводиться все до імітації турботи про громаду, а це викликає справедливе обурення.

Далі активісти усіх мастей починають розвивати багатотомні серенади про невідповідність Генеральному плану та незаконну забудову, що радо підтримують правоохоронці та за кожним зверненням відкривають нові й нові кримінальні провадження.

Акт другий. Адміністративні послуги

Я не хочу згадувати, як складно було отримувати різні папірці та погодження, які не передбачені законодавством, але вимагаються різними організаціями. До запровадження дозвільних центрів це був жах. 

Але й зараз не усі адекватно надають адміністративні послуги. Найжахливіше це роблять ті, хто займається охороною культурної спадщини.

Усі розуміють важливість її збереження, але замість розробити охоронні паспорти на всі пам'ятки протягом року і назавжди закрити цю тему, ми роками бачимо спроби запровадити черговий мораторій, ввести обмеження, що виходять за межі здорового глузду. 

Ви вкажете на мою заангажованість, а я вас попрошу навести приклад хоч одного процесу, дискурсу або конфлікту щодо збереження обʼєкту, де немає ініціативи забудовника?

Це не дивно, увага завжди тільки там, де хтось, щось робить! А чому її немає там, де ще ніхто не почав робити, профілактично? 

Де увага активістів над прогресом превентивних заходів щодо збереження культурної спадщини, розробки тих самих охоронних паспортів?

І знову тиск на забудовників через кримінальні справи і жодної, повторююсь, абсолютно жодної — щодо невжиття превентивних заходів, бездіяльності.

Акт третій. Землекористування

Земельне законодавство у нас динамічно розвивається, на відміну від розуміння його логіки великою кількістю тих, хто, аналізуючи його, робить висновки про правопорушення.

Земельним кодексом передбачено право землекористувача уточнювати вид використання в межах категорії земель і тут ключове — "відповідно до містобудівної документації". 

Особливості її трактування описав вище, далі не буду. Просто доповніть абсолютним несприйняттям такого права усіма сторонами конфлікту, бо це ж "очевидний факт" невідповідності. 

Дуже легко, для прикладу, побачити різницю між "для експлуатації офісного центру" та "будівництва житлово-офісного центру". Але це не порушення, а право.

Також варто пояснити, що ми отримали спадок СРСР, де вся земля була в користуванні, і поява права приватної власності на майно не призвела до автоматичного оформлення права землекористування, що постійно створює проблеми, адже інвентаризацію земель закінчили зовсім недавно, декілька років тому. Так хотіли це зробити, що на це пішло 25 років.

Але оформити землю в оренду — не право міських рад, а їхній обов'язок.

Це не вільні від використання землі. І коли черговий мер або депутат говорить, що "не дам в оренду, бо…" (а як це впливає на місто, чому це добре чи погано, не важливо), ти тихо дивишся, мовчки скрипиш зубами і думаєш куди подіти свою абсолютну незгоду з цим. Залучаєш увесь арсенал захисту гарантованих тобі Конституцією прав. І дієш.

Ось тут просто усі починають виливати свій гнів, адже всі вони відкидають твої права землекористувача, прямо передбачені Конституцією. Знову включається тиск, шантаж і правоохоронні органи.

Акт четвертий. Некомпетентність, застарілість підходів, відсутність інструментів

І тут я не про викрутки, або плоскогубці. Тут про містобудівний моніторинг, якого просто немає в жодному з міст України, або його наявність відповідає методичній базі СРСР 60-х років, бо тоді нічого не чули про комп'ютер, бази даних та параметричне проєктування.

Міста в Україні проєктують не як багатофакторні економічні системи, а як підбірку видань минулих десятиліть із оновленням всього, що сталося. Якщо пощастить, з оновленням що 5-10 років.

Але найстрашніше, що їх проєктують, не опираючись на наявні ресурси, бо завдання забезпечити ресурсами ці "геніальні ідеї" ніхто не ставив. Сукупна проєктна чисельність українських населених пунктів, за численними ГП, складає понад 90 млн жителів при довоєнних 42 млн.

Розвиток ГІС технологій, величезна кількість різноманітних систем контролю, аналізу, моделювання та прогнозування жодним чином не зачепила методологію проєктування населених пунктів.

Із транспортним моделюванням трохи краще, але кому воно треба в момент формування бюджету? Ще немає такого підходу при визначенні пріоритетів, хоч інструментар є.

Тож знову добре називаємо поганим, нейтральне робимо важливим, а погане — нівелюємо, а для аргументів — включається тиск, шантаж і правоохоронні органи.

Акт п’ятий. Прості рішення

Замість того, щоб розібратися, яким чином працює міська економіка та чому міста конкурують за людей (бо вони, в тому числі, платять податки, і чим краще місто — тим більше заробляють містяни та більше сплачують податків у казну), ми постійно забираємо у місцевих громад їхні кошти, знижуючи мотивацію розвивати місто у муніципалітетів. 

Нещодавно один із знайомих мені мерів сказав своїм депутатам, що "не хочу займатися наповненням бюджету від землі, бо в мене залишилося безліч грошей на кінець року, а їх казначейство не випустило, то навіщо мені ці проблеми з громадою, втрата рейтингу, коли я не зможу натомість нічого дати громаді?!"

І попри чинник війни, запитання слушне.

Так само, як і партисипація, пошук консенсусу у нас теж непроста справа, ще й невдячна. Жоден експерт, активіст не хоче бути розіпʼятим тими, хто кричить "продався", тож усі мовчки кивають, хоч слушність пропозицій підтримують, але опускають голову.

Є ті, хто ховається за сакральністю окремих експертів, ролей, професій, інституцій, або "ти глянь, а хто це тут повчає?". Про це говорити просто не хочу, це тема окремої дискусії. 

Таких (не)простих рішень безліч, шкода вашого часу. 

Тож знову добре називаємо поганим, нейтральне робимо важливим, а погане — нівелюємо, а для аргументів — включається тиск, шантаж і правоохоронні органи.

Акт шостий. ДІАМ

Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) — перша і єдина сервісно орієнтована державна організація.

ДІЯ. Надважливий інструмент зведення в єдине місце усіх державних реєстрів, сервісів, послуг. 

Дай ім Бог здоров'я. Їх наявність вказує нам не словами, а діями майбутній напрямок розвитку країни. Без них це був би звичайний морок.

Підсумок 

Немає жодного будівельного майданчика, де немає низки кримінальних справ, але вони всі в більшості не мають під собою жодного підґрунтя, як і логіка зупиняти діяльність арештами, обшуками.

Мені не дає спокою норма Конституції, де громадянам, бізнесу можна все, що не заборонено законодавством, а органам влади — виключно те, що дозволено законодавством.

А насправді все відбувається навпаки. Девелопери не жаліються, вони діють. І незважаючи на те, наскільки у нас все перевернуто з ніг на голову, працюємо з тим, що маємо.

Тож, невідповідностей багато, але основна — незрілість цілей та зловживання можливістю застосувати силу щодо того, хто переймається результатом, безкарно шантажуючи успішністю реалізації проєктів.

Просто величезна когорта людей бореться за свій шматок пирога, вважаючи, що має право на частину твого, бо хоче! А натовп вимагає "спалити хлібний кіоск під час голодного бунту!"