Спочатку доведи, що житло твоє

Якщо у держави зʼявляться ресурси для виплати компенсацій кожній людині, чиє помешкання було пошкоджено чи зруйновано, то чи зможе вона адмініструвати таку кількість виплат?

З якими проблемами нам доведеться зіштовхнутись у виплаті компенсацій? 

Саме цьому присвячений аналіз, підготовлений Агроцентром Київської школи економіки та Global Land Alliance. 

Наприкінці лютого український парламент ухвалив закон, про компенсацію пошкодженої нерухомості. Відбудова житла входить до переліку топ-п’яти пріоритетів повоєнного відновлення України. 

Навіть якщо в держави України буде фінансова змога виплатити компенсації всім постраждалим – з поточним законодавством це навряд чи станеться. 

Відповідно до останньої оцінки проєкту "Росія заплатить", сукупні втрати через руйнування житла вже перевищують 54 мільярди доларів. 

В багатьох охоплених війною містах зруйновано понад 50% житлового фонду. Станом на вересень минулого року було зруйновано 136 тисяч будівель, а площа цілковито зруйнованих будівель перевищує 30 мільйонів квадратних метрів. 

Житло більш ніж 1,2 мільйона сімей, трьох мільйонів українців, пошкоджено або зруйновано.

Через таку кількість людей, що постраждали від російської навали, навіть за умови наявності фінансових ресурсів для виплати компенсацій – адміністрація цих компенсацій стає суттєвим викликом. 

Одна з головних проблем у адміністрації таких виплат – встановити, хто є повноправним власником нерухомості і має право на компенсацію.

Проблема в тому, що держава далеко не завжди може швидко підтвердити, кому саме належить нерухомість. 

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно – електронний реєстр, що містить інформацію про власників нерухомості, почав повноцінно наповнюватись лише після 2013 року. 

Відтак інформація про права власності, що виникли до 2013 року, переважно, в реєстрі відсутня. 

Ця інформація зберігалася лише в паперовому вигляді в колишніх БТІ, що були чи не в кожному населеному пункті. Проте ніхто зараз не скаже, яка частина архівів на територіях, охоплених бойовими діями збережеться. 

Особливо в містах, що сильно постраждали від бойових дій. Тобто, в тих містах, де найбільше людей втратили своє житло. 

Реалістичний сценарій – після повної деокупації території України переважна кількість паперових записів для постраждалих регіонів буде не доступна. 

Наразі наповненість реєстру прав на нерухоме майно складає лише 40%. Для територій, найбільш постраждалих через агресію РФ ця частка може бути ще нижча через порівняно нижчу ліквідність ринку, а відтак – низьку частку прав на нерухомість, що виникли після 2013 року.

Якщо ви евакуювались із зони бойових дій без документів на пошкоджену чи зруйновану нерухомість – скоріше за все інформації про право власності на неї в реєстрі не буде. 

І якщо ваш БТІ зруйнований чи пограбований – ані ви, ані держава не зможе отримати оригінали правовстановлюючих документів. Єдина опція, яка зараз пропонується для таких випадків – це встановлення права власності в судах. 

Розгляд справи в судах може затягнутись на роки і в мирний час. У 2020 році в судах було близько 32 тисяч справ щодо спорів про право власності та інші речові права. 

Спорів щодо житлових правовідносин – ще 37,5 тисяч. Враховуючи, що потенційна кількість додаткових справ про встановлення прав власності на зруйноване нерухоме майно буде вимірюватись сотнями тисяч – це створює значні ризики перевантаження та паралічу судів, що займається розглядом таких кейсів та довгі додаткові роки очікування для людей, чиє житло було зруйновано внаслідок російської агресії. 

Яке рішення? Потрібно розробити позасудову процедуру визнання прав власності на нерухоме майно для отримання компенсації. 

У тих випадках, коли оригінали правовстановлюючих копій втрачені – має бути система визнання права власності на підставі квитанцій про оплату комунальних послуг, договорів оренди та інших документів, якими зазвичай керуються суди у таких випадках. 

Опоненти такої позасудової процедури визнання прав власності вказують на зростання потенційних зловживань. 

Частка таких зловживань залежатиме від встановлених критеріїв та процедур. Якісно вироблені процедури визнання прав власності можуть мати такий самий або навіть менший рівень помилок, що і поточна судова система. 

Натомість альтернатива позасудовому встановленню права власності – це несправедлива система отримання компенсацій, у якій люди, що потребують компенсації не зможуть її отримати роками. 

А також – паралізовані навалою однотипних справ суди. І вартість несправедливості та паралізованих судів може бути значно вище.