Тенденції цін. Що буде з ринком нерухомості після війни

Ринок нерухомості – це живий організм, який змінюється, адаптується, а також страждає під впливом криз.

Якщо бути відвертим, ринок нерухомості сьогодні дещо важкий. Якщо у вашому місті активно будують – це радше завершення вже розпочатих об’єктів. 

Нових проєктів сьогодні компанії не починають, через що у майбутньому, на жаль, ми зіштовхнемось з суттєвим дефіцитом квартир. У довготривалій перспективі не буде нових якісних об’єктів і відбудеться стрибок цін у готових будинках.

Насправді важко спрогнозувати, коли ринок запрацює хоча б на половину потужності. Як і не зовсім зрозуміло, яким він буде після перемоги. Все залежить від тривалості війни, від руйнувань, яких ще може зазнати Україна та у яких кордонах залишиться, зрештою.

Чи зміняться запити клієнтів?

Тенденції не зазнають радикальних змін. Запит клієнта буде таким, як і до війни: компактні квартали або змішана забудова різної поверховості, де крім житла передбачена уся необхідна сервісна інфраструктура (продуктовий ритейл, кав’ярні, аптеки, дитячі освітні заклади й простори для розвитку і розваг, офіси тощо), зони відпочинку, прогулянкові алеї, дитячі та спортивні майданчики, безпечні двори без автомобілів тощо. 

Звісно, війна і її наслідки вплинуть на запит покупця. Окрім вищезгаданих зручностей клієнт буде звертати увагу на безпечність комплексу, зокрема, наявність підземних паркінгів, які повинні бути адаптовані під функції бомбосховища. Як на мене, це не тренд, а наша реальність. Маємо бути готовими до всього. 

Також буде велика увага до інклюзивності житла й інфраструктури: зручна прибудинкова територія, комфортний доступ до квартир тощо. Про це йде мова давно, але після війни інклюзивність та безбар’єрність будуть ще більш актуальними.

До речі, 90% людей, які мають змогу придбати квартиру сьогодні хочуть вже готове житло, або те, що буде введено в експлуатацію у 2022 році. Звісно, набагато менше покупців згодні почекати до кінця 2023. І це нормально. Адже у час війни кожен клієнт хоче мати певність у надійності вкладення своїх коштів. 

Що буде із вартістю квадратного метра

Вже зараз вартість квартир зросла, зокрема, в гривневому еквіваленті. Ціна квадратного метра в середньому більша за ту, яка була у лютому. І це нормально у країні, в якій йде війна. У післявоєнний період тенденція зростання продовжиться. 

Адже на вартість безпосередньо впливають: купівельні настрої клієнтів, послаблення гривні відносно долара, темпи відновлення будівництва та віддаленість регіону від бойових дій. 

А якщо додати до того всього ще здорожчання будівельних матеріалів та ускладнену логістику – ціна квадратного метра на нові проєкти будівництва суттєво збільшиться.

Але зараз можу зазначити, оскільки об’єкти в яких здійснюється продаж здебільшого не нові, а були розпочаті минулого року, тому і подорожчання вартості матеріалів сьогодні не настільки агресивно впливає на ціну. Тобто правило "Cash is the king" сьогодні актуальне як ніколи на ринку нерухомості.

Ціна, попит та пропозиція

Питання житла після перемоги України у війні стоятиме особливо гостро. Суттєве сповільнення темпів будівництва, відсутність нових об'єктів, хоч і слабкий, але попит, призведе до певного дефіциту якісних житлових проєктів, та відповідно дефіциту комфортної та ліквідної житлової нерухомості на ринку. 

Після перемоги зі зростанням попиту, через велику кількість відкладених планованих угод, вимушених угод для покращення житлових умов та й в якості інвестиції девелопери не зможуть швидко задовольнити всі потреби покупців, оскільки цикл підготовки та виводу об’єкту на ринок триває 12-24 місяці. Разом зі здорожчання матеріалів це все призведе до суттєвого зростання цін.

Україну точно очікує скорочення купівельної спроможності населення і відповідно зменшення можливостей придбати нерухомість. Водночас у зв’язку з руйнуваннями житлового фонду внаслідок війни, нове житло вже потребують сотні тисяч українців. 

Та, на жаль, вони не можуть собі дозволити придбати житло прямо зараз, не говорячи вже про зростання цін.

Ми отримаємо ситуацію, в яку повинні будуть втрутитись держава та місцеве самоврядування. Тут мова про комунальне житло, яке належатиме громаді міста, й яке може здаватися в довготермінову оренду саме незахищеним верствам населення, ВПО й тим групам людей, які потребують, але не можуть дозволити собі придбати його. 

Таким чином міста отримають ринковий інструмент впливу на ринок оренди, шляхом регулювання цін оренди житла, та й певною мірою на вартість первинного житла. 

Такі комунальні квадратні метри міські адміністрації зможуть придбати на вже наявному ринку, залучивши фінансування з державних гарантій, міжнародних грантів, ЄБРР тощо і це дасть певний можливість пожвавити сам ринок.

Другий блок, де потрібна участь держави, це іпотеки чи лізинг житла. Зараз маємо поодинокі подібні програми у фонді молодіжного кредитування, які досить успішно працюють, хоча мають великий брак фінансування з боку міст та уряду. 

Як буде відновлюватись ринок нерухомості 

Безпека – головний фактор, який впливатиме на відновлення ринку нерухомості на перших етапах.

У західних областях України з’являються нові категорії покупців, що безпосередньо матиме вплив на відновлення ринку, це:

• тимчасово переміщені особи, які прожили довший проміжок часу в нових для себе містах, адаптувались, зрозуміли що їм комфортно, вони готові продовжувати життя саме тут і мають на це відповідний ресурс;

• працівники компаній, які здійснили релокацію на захід України;
• інвестори, які хочуть мати житло на заході України, через безпековий фактор;
• інвестори в нерухомість також змінять свій фокус інвестування в західні регіони, через фактор безпеки – з ціллю отримати ліквідний актив та прибуток.

До слова, припущення, що в перші місяці війни в західних областях скуплять всю нерухомість, виявились невиправданими. Відчувався ситуативний ріст попиту на купівлю й оренду житла протягом перших двох-трьох місяців, а далі знову спад.

У зв’язку з цим, у західних областях країни ринок нерухомості відновиться досить швидко, в Києві – також, після вирішення питання безпеки. 

В інших регіонах, особливо тих, що потерпають від обстрілів, питання відновлення ринку нерухомості залежатиме від впевненості людей, які там проживають у завтрашньому дні та (дуже важливо) підтримці з боку держави.

Залучення інвестицій. Внутрішній інвестор

На конференції у Лугано Україна презентувала план післявоєнного відновлення. За ним сума інвестицій, які будуть потрібні на відбудову країни після війни сягає 750 млрд доларів. Попередньо, кошти передбачені на реалізацію 850 проєктів. 

Мова йде про відбудову всіх завданих росією збитків: міст та інфраструктури, пам’яток архітектури, розширення та інтеграцію логістики з ЄС тощо. Сподіватись на іноземні інвестиції ми можемо лише після завершення війни. 

Тому сьогодні, як суспільство, можемо розраховувати тільки на себе. Звісно, не можемо надіятись на заощадження пересічних українців, які економічно суттєво постраждали у війні. 

Варто шукати внутрішнього інвестора, який буде жити і працювати в Україні – інвестиції великого бізнесу, капіталовкладення успішних підприємств тощо. Маємо схожий досвід успішних європейських країн, які проходили такий етап розвитку у другій половині ХХ ст. Тому віримо у ЗСУ та працюємо, аби підтримувати економіку та внутрішні ринки країни.