Земельні торги — джерело доходу для громади

На початковому етапі земельної реформи органи місцевого самоврядування отримали значний ресурс — у комунальну власність передали усі державні сільськогосподарські землі. 

Частина ділянок була передана з документацією, решту земель — потрібно ще інвентаризувати. 

Зараз у розпорядженні місцевих рад знаходиться приблизно 10 млн гектарів. Використовуючи цей ресурс громади можуть отримати додаткові надходження. 

Сільськогосподарську землю громадам продавати заборонено, але можна здавати в оренду. Землі інших категорій дозволено як продавати, так і передавати в оренду, а торги відбуваються виключно на аукціонах у Прозорро.Продажі. 

Станом на 17 грудня 2021 року успішно відбулися 411 земельних аукціонів. Повністю завершена (підписані договори) процедура земельних торгів по 107 аукціонах з оренди і по 24 аукціонах з продажу. Про що говорять результати? 

Початкові ціни у процесі торгів зростають в десятки або, навіть, у сотні разів. Це стосується як аукціонів з продажу, так і аукціонів з оренди. Наприклад, земельну ділянку під забудову площею 0,0050 га у м. Мостиська Львівської області виставили на аукціон зі стартовою ціною 13,5 тис. грн, а продали за 1 млн гривень. 

Оголошена вартість на аукціоні з оренди земельної ділянки площею 11 гектарів у Ніжинському районі Чернігівської області становила 13,9 тис. гривень, а продали право на оренду за 221,5 тисяч. 

Середня вартість оренди одного гектара сільськогосподарської землі становить приблизно 8 тисяч гривень на рік. Якщо припустити, що всі комунальні сільськогосподарські землі будуть передані в оренду, навіть, за середньою вартістю, яка складається на цей час — до місцевих бюджетів може надходити приблизно 70-80 мільярдів гривень щорічно. 

Але є ще оренда і продаж несільськогосподарської землі, де вартість кожної сотки значно вище. 

Більше успішних аукціонів — більше коштів до бюджету громади. На нові дороги, ремонт школи, закупівлю обладнання для амбулаторії, будівництво дитячого майданчика та інше. 

Завдяки земельним аукціонам у Прозорро.Продажі формується збалансована система контролю над місцевими фінансами. Оскільки, всі угоди укладаються і фіксуються у прозорій системі, мешканці громади можуть запитувати у представників влади, на які цілі витрачаються кошти. 

Електронні земельні аукціони створюють умови для надходження інвестицій в українські міста, села і селища, адже у торгах можуть брати участь усі зацікавлені особи.

Питання лише в тому, наскільки швидко органи місцевого самоврядування зможуть готувати ці ділянки до земельних торгів. 

Прийняти рішення про оголошення земельних торгів

Землі, які мають кадастрові номери, можна вже оголошувати на аукціони. Для цього потрібно: 

1. Зібрати пакет документів (отримати витяги на безкоштовних сервісах);
2. Прийняти Рішення про оголошення аукціону (на засіданні відповідної ради); 

Землі, які не мають кадастрового номеру потрібно: 

1. Інвентаризувати — закупити послуги землевпорядної організації. Послуги з інвентаризації може фінансувати виключно місцева рада. Після інвентаризації громада отримає витяг з Державного Земельного кадастру з усією необхідною інформацією про ділянку. 
2. Зареєструвати право власності на них, звернувшись до державного реєстратора або нотаріуса. Після реєстрації власник отримає Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. 
3. Провести грошову оцінку землі. Нормативну грошову оцінку земель (НГО), можна отримати на сайті Мінюсту або порталі Дія. Це Витяг, який надається безкоштовно в електронному вигляді протягом 15 хвилин. Експертну грошову оцінку (обов'язкова при продажу ділянки) можна отримати безкоштовно, замовивши довідку на сайті ФДМУ. Також можна замовити проведення ЕГО сертифікованим оцінювачам. Вартість послуг становить приблизно 1 тис. гривень.
4. Прийняти рішення про організацію земельних торгів (на засіданні ради).

Як тільки місцева рад прийняла рішення про оголошення аукціону, розпочинається наступний великий етап — публікація та проведення торгів у системі Прозорро.Продажі. 

Оголосити так, щоб не довелось скасовувати 

Опублікувати аукціон можна через акредитований у Прозорро.Продажі електронний майданчик. Для оголошення потрібно підготувати такі документи:

• Рішення про проведення аукціону;
• Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 
• Витяг з Державного земельного кадастру;
• Нормативна грошова оцінка (обов’язково для продажу та оренди) або експертна грошова оцінка (обов’язково для продажу);
• Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (у разі продажу земельних ділянок для таких цілей);
• Паспорт водного об’єкта та розрахунок орендної плати за водний об’єкт (в разі надання в оренду земельної ділянки разом з водним об’єктом).

Організатор аукціону має не лише завантажити відповідні документи в систему та перенести дані з них у електронні поля, потрібно ще ретельно їх перевірити. Чому це важливо? 

Перший досвід проведення електронних земельних аукціонів свідчить — неякісна підготовка документації призводить до їх скасування. За час проведення земельних торгів у Прозорро.Продажі було відмінено 6% аукціонів.

Про що також потрібно пам'ятати організатору:

1. Після того як публікується аукціон в електронній системі, ще протягом двох днів можна вносити зміни в оголошення. 
2. Відповідно до законодавства, аукціон може бути проведений не раніше, ніж за 30 днів, але не пізніше — 45 днів із дня оприлюднення оголошення. Фактично, від моменту оголошення аукціону до дня, що передує дню проведення аукціону, приймаються пропозиції від учасників. Протягом цього періоду організатор повинен обов'язково відповідати на запитання учасників, які надходять через електронну систему.
3. Організатор має розробити графік відвідувань об'єкту для зацікавлених учасників. 

Зробити все, щоб торги відбулися 

Земельні торги у Прозорро.Продажі — це класичний аукціон на підвищення ставок, який складається з трьох етапів. Учасник, який запропонує найвищу ціну — стане переможцем. 

Під час торгів організатор виконує роль спостерігача. Але є кілька ситуацій, коли аукціон може буде визнано таким, що не відбувся: 

• якщо на аукціон зареєструвалися менше, ніж два учасники; 
• якщо зареєстровані учасники не зробили жодного кроку під час торгів; 
• якщо організатор дискваліфікує переможця (таке може відбутися вже після завершення аукціону).

Рекомендуємо максимально повно описувати лот у системі, щоб потенційному покупцю чи орендарю було легше знайти потрібну ділянку і простіше прийняти рішення про участь у торгах. 

Не пропустити підписання протоколу та договору 

Протокол за результатами торгів формується в електронній системі автоматично після завершення третього раунду торгів і визначення максимальної переможної ставки. 

Сторони мають підписати протокол протягом 6 робочих днів. Спочатку переможець — він підписує протокол упродовж 3 робочих днів. Потім організатор — також упродовж 3 робочих днів. Переможець і організатор підписують протокол кваліфікованим електронним підписом. 

Договір укладається протягом 20 робочих днів, з дня наступного за днем аукціону або формування протоколу. Договір в аукціонах з оренди також підписується КЕП, однак, в аукціонах з продажу — потрібен "живий" підпис на документі. 

За статистикою Прозорро.Продажі, середня тривалість земельних торгів, від моменту оголошення аукціону в системі до підписання угоди, становить 44 дні. Немає підстав зволікати – оголошуйте торги та наповнюйте бюджети. Вдалих вам аукціонів.