"За крок до виснаження": чи привабить ринок житла нових інвесторів у 2022 році?

З 2018 року до липня 2021 року у Києві зростання цін на первинному ринку в доларовому еквіваленті становить 44,6%, а в Київській області — 40,9%. 

На вторинному ринку житла здорожчання квартир в Києві складає 34,8%, а в Київській області — 35,1%. 

Вочевидь, таке суттєве зростання цін підштовхує нових потенційних інвесторів вкладати кошти в нерухомість, очікуючи добрі прибутки. Проте чи не призведе це до "виснаження" платоспроможного попиту і, як наслідок, цінової стабілізації?

Інвестиції в первинний ринок

Згідно з результатами дослідження "Інвестиційна привабливість житлової нерухомості в регіонах України", проведене Геоінформаційним порталом "Увекон", наразі первинний ринок житла інвестиційно привабливий лише у 8-ми, а вторинний ринок — у 14 обласних центрах України.

У 2020 році найбільш інвестиційно привабливими для вкладання коштів у первинний ринок житла були такі області: Вінницька — порівняно з 2019 роком ціни на первинному ринку в доларовому еквіваленті зросли на 25,5%, Хмельницька — зростання цін становить 14,9%, Закарпатська — 13,4%, Херсонська — 12,9%, Донецька — 12,6%, Волинська — 12,6%, Черкаська — 11%, Рівненська — 10,8%, Миколаївська — 10,5%. 

Серед обласних центрів показники інвестиційної привабливості первинного ринку дещо відрізняються: у Вінниці зростання цін в доларовому еквіваленті на первинному ринку за підсумками 2020 року становили 26,6%, у Хмельницькому — 16,9%, Луцьку — 15,1%, Києві — 14,8%, Черкасах — 11,8%, Сумах — 11,8%, Рівному — 10,7%, Херсоні — 10,3%. 

Темпи зростання цін на первинному ринку квартир у вказаних регіонах перевищували дохідність від альтернативних інвестицій, таких як купівля облігацій внутрішньої державної позики та відсотки за банківськими депозитами. 

Водночас, зростання цін на первинне житло у Сумській області (10%), Миколаєві (9,9%) та Ужгороді (8,8%) дорівнювало прибутку від альтернативних інвестицій, тобто були нижчими від дохідності ОВДП на первинному ринку номінованих у гривні, але вищими за середні процентні ставки банків за депозитами для фізичних осіб, які у 2020 році склали в середньому 8,7%.

Темпи зростання цін на первинному ринку квартир в інших регіонах України були нижчими за дохідність від вищевказаних альтернативних інвестицій.

Інвестиції у вторинний ринок

На вторинному ринку житлової нерухомості найбільш інвестиційно привабливими областями України у 2020 році були: Хмельницька — зростання цін в доларовому еквіваленті склало 18%, Чернігівська — 15,3%, Дніпропетровська — 14,7%, Рівненська — 14,2%, Київська — 13,4%, Полтавська — 13,3%, Волинська — 12,9%, Вінницька — 12,5%, Сумська — 12,2%, Закарпатська — 11,3%, Кіровоградська — 11,2%, Запорізька — 11,1%, Житомирська — 11%, Черкаська — 10,6%. 

В обласних центрах за даним показником найвищі показники інвестиційної привабливості у 2020 році були в таких містах: Хмельницький — зростання цін на 19%, Чернігів — 16,2%, Суми — 15,9%, Полтава — 15,2%, Рівне — 14,2%, Запоріжжя — 13,4%, Краматорськ — 13,1%, Луцьк — 13,1%, Ужгород — 13,1%, Житомир — 12,9%, Черкаси — 12,8%, Сєвєродонецьк, де на момент проведення дослідження розміщувалось керівництво Луганської області, — 12,5%, Дніпро — 11,9%, Київ — 11,2% та Вінниця — 11,1%. 

Темпи зростання цін у 2020 році на вторинному ринку житлової нерухомості в доларах США у Донецькій (9%) і Харківській (8,8%) областях, а також у Кропивницькому (10,2%) були на рівні дохідності з альтернативними джерелами інвестицій. 

В інших регіонах та обласних центрах України динаміка зростання цін на вторинному ринку була нижчою за дохідність від ОВДП і депозитів. 

Інвестиції у домоволодіння

В сегменті домоволодінь найбільш інвестиційно привабливими регіонами були: Київська область — за підсумками 2020 року зростання цін зафіксоване на рівні 18,2%, Кіровоградська — 17,5%, Вінницька — 14,2%, Миколаївська — 13,9%, Дніпропетровська — 10,7%, Житомирська — 10,6%. 

У цьому сегменті житлової нерухомості найвищі позиції у 2020 році посіли такі обласні центри: Суми — зростання цін на 18,9%, Полтава — 18,4%, Черкаси — 17,7%, Луцьк — 15,8%, Дніпро — 15,1%, Київ — 13,4%, Чернігів — 12,4%, Житомир — 11,7%, Харків — 11,2%, Сєвєродонецьк — 10,9%, Миколаїв — 10,5%. 

У 2020 році зростання вартості домоволодінь у Харківській (9,9%) і Полтавській (9,6%) областях, а також у Хмельницькому (8,8%) та Кропивницькому (8,6%) дорівнювали дохідності від альтернативних інвестицій. 

В інших регіонах та обласних центрах темпи зростання цін на домоволодіння були нижчими за дохідність від альтернативних способів інвестування. 

"Інстинкт самозбереження": що спонукає інвестувати в житло?

За останні 3 роки інвестиційна привабливість житлової нерухомості була зумовлена кількома основними чинниками. 

Серед них варто виокремити наступні: 1) обмежені можливості для зберігання та примноження коштів громадян, 2) низький ступінь довіри до державних цінних паперів, якими є облігації внутрішньої державної позики, 3) розвиток нових якісних форматів житла та їхня висхідна популярність у громадян, 4) інфляція та зростання споживчих цін на товари та послуги, 5) зниження дохідності у 2020 році від інвестування в ОВДП, а також зменшення ставок за строковими депозитами для громадян. 

Зраз понад 60% всіх покупців житлової нерухомості намагаються, як мінімум, зберегти свої кошти. 

Із них понад 75% інвестують саме у первинний ринок житла: переважно на початкових стадіях будівництва, коли вартість м2 на 15-20% менша за ціну співставної квартири на вторинному ринку з урахуванням локації, року побудови будинку, планувань, розвиненої інфраструктури тощо.

Нагадаю, що з 2018 року по липень 2021 року — з моменту вкладання коштів на первинному ринку до продажу прав на майбутню квартиру (за 3-4 місяці до введення об’єкту в експлуатацію) — потенційний інвестор міг отримати від вкладеної суми прибуток в середньому на 30-35% у гривні (понад 20% у доларах).

Водночас альтернативи для інвестування були досить куцими. Наприклад, ставки за банківськими депозитами терміном на 12 місяців в період з 2018 року по липень 2021 року в гривні знизилися в середньому з 14,9% до 7,5% (майже в 2 рази!), а в доларах США — з 2,9% до 0,8% (більш, як в 3 рази!).

Отже, вкладання коштів у нерухомість можна зіставити зі своєрідним виявом "інстинкту самозбереження". 

"По вінця": чи варто інвестувати у 2022 році?

Вочевидь, ринок житла для багатьох потенційних інвесторів був і є найбільш привабливим і фактично безальтернативним для збереження та примноження статків. 

Однак в останні 2-3 місяці простежується тенденція до зниження темпів збільшення цін на квартири та приватні будинки. 

Головна причина полягає в тому, що платоспроможний попит вже майже вичерпався, адже без суттєвого зростання доходів громадян та розвитку доступної, а значить — масової, іпотеки під 3-5% річних зараз виглядає менш реалістичним, ніж торік.

Ціни на ринку житлової нерухомості вже майже досягли своєї максимальної межі. Саме тому, на мій погляд, протягом 2022 року цінові коливання, як на первинному, так і вторинному ринках не будуть значущими, або ж спонукальними до вкладання коштів. 

Зростання цін чи радше "незначні цінові коливання" можливі лише в діапазоні 0,5-1,5% в доларах США.

Наразі було б некоректним говорити про те, що ринку загрожує цінове "урвище" або ж як люблять звідусюд торочити — "мильна бульбашка". 

На мій погляд, скорочення інвестиційної привабливості та поступове вирівнювання з дохідністю з ОВДП не є чимось жахливим і не загрожуватиме інвесторам. Так, імовірно, кількість охочих інвестувати в нерухомість у 2022 році може скоротитися. 

За певних економічних і інфляційних обставин, не гірших за теперішні, кількість охочих вкладати кошти в житло може скоротитися в середньому на 15-20%. 

На відміну, приміром, від облігацій внутрішньої держпозики, інвестування в житло — це отримання матеріального активу, який навряд чи суттєво втратить в ціні. 

Знецінення квартир можливе за зовсім інших і цілком утопічних умов: люди мають "тікати" чимдуж з міста чи від техногенної катастрофи, чи війни. 

Таким чином, хоч імовірно на інвестиціях в житло і не вдасться заробити "шалені" гроші, але власна оселя завжди залишатиметься найбільш дорогою покупкою громадян, адже — це передумова для комфортного життя.

Хоч платоспроможний попит реалізований вже майже на 90%, що є головною причиною гальмівних процесів у ціноутворенні на ринку житлової нерухомості, не варто очікувати, що ринок нерухомості "лусне". 

За умов збереження відносної економічної стабільності, у 2022 році вартість житла буде досить стабільною, що може спричинити зменшення інвестиційної привабливості в усіх регіонах України.

Лише збільшення доходів громадян та розвиток іпотеки можуть перезапустити процеси ціноутворення.