Перспективи ринку нерухомості. Що очікувати у 2020 році

Ринок нерухомості за 2019 рік зазнав значних змін в частині законодавчого регулювання системи будівництва.

Новели торкнулися електронного кабінету забудовника, державних будівельних норм, можливості рекламувати продаж новобудов.

Також на ринок вплинули вибори 2019 року та нестабільна політична ситуація в країні.

Житлова нерухомість

У 2019 році ринок житлової нерухомості був активним, без різких стрибків вартості і тривалих періодів затишшя. На первинний ринок значно вплинули нові державні будівельні норми, які заборонили зводити висотні житлові будинки в селах. Така забудова становила основну конкуренцію новим будинкам у межах міст.

Зазначена норма Державних будівельних норм (ДБН) наразі оскаржена в судовому порядку. Якщо вона не буде скасована, передмістя не зможе настільки сильно конкурувати з новобудовами у межах міст, що призведе до збільшення ціни квадратного метра і в новобудовах, і на вторинному ринку.

Принципи будівництва жита, особливо в бізнес-сегменті, тяжіють до соціальної сегрегації населення шляхом закриття доступу стороннім до території житлових комплексів, встановлення власної системи відеоспостереження та охорони.

Значну популярність отримали проєкти "місто в місті", де власники нерухомості забезпечені своїми дитсадками, школами, лікарнями та розважальними закладами, орієнтованими на задоволення потреб одного класу населення.

Навіть у разі будівництва елітної нерухомості в центрі столиці, де земля має значну вартість, і ізолювати ділянку неможливо, забудовники розміщують будівлю на стилобаті і штучно створюють закритий для зовнішніх відвідувачів простір.

У 2020 році ситуацію на ринку житлової нерухомості може змінити відкриття доступних іпотечних кредитів для населення. Наразі відсотки за іпотечними позиками для населення становлять 18-23% річних. Звісно, при такому фінансовому навантаженні населення не готове користуватися цим механізмом.

Серед першочергових завдань, які декларує влада, — зниження іпотечної ставки у 2020 році до 14-15%, а згодом — до 10-13% річних. Зниження іпотеки до 10% значно підвищить купівельну спроможність населення та стимулюватиме людей купувати житло в кредит, що спричинить збільшення вартості квадратних метрів.

Однак перед зниженням відсотків за іпотекою необхідно вирішити низку фундаментальних проблем будівельної галузі. Серед них — корупційні ризики, непрозорі та ненадійні схеми залучення коштів інвесторів у будівництво, недостатньо надійна гарантія влади щодо відповідності об'єкта будівельним нормам під час видачі дозволу на початок виконання будівельних робіт.

До вирішення цих проблем банки навряд чи зменшать відсоткові ставки. Без мінімізації цих ризиків банки видаватимуть кредити лише на квартири вторинного ринку або на здані в експлуатацію будинки, на які можна накласти обтяження у вигляді іпотеки, що значно збільшить вартість житла на вторинному ринку.

У такому випадку забудовникам доведеться приваблювати покупця або вартістю квадратного метра, або пропонувати доступні довгострокові розстрочки. Зважаючи на це, можна прогнозувати поступове зростання цін на квадратні метри житлової нерухомості. Особливо це стосується великих міст.[BANNER1]

Офісна нерухомість

У зв'язку з розвитком економіки, залученням міжнародних контрактів та розвитком бізнесу, потреба в офісній нерухомості значно зросла і продовжує збільшуватися.

Особливо впливають на сегмент IT-компанії, які показують стрімке зростання та розширення. За статистичними даними, у 2019 році 43,5% договорів оренди офісної нерухомості укладає сектор інформаційних технологій і телекомунікацій.

Попри збільшення офісних площ, частка вільних приміщень мінімальна: для офісів класу "А" — 4,3%, класу "В" — 6,3%. Орендні ставки в доларовому еквіваленті продовжують зростати під тиском підвищення рівня заповнюваності.

Сегмент тяжіє до full service office. Це модель, за якою працювали коворкінги, але розширена до меж бізнес-центру. Тут орендар отримує оргтехніку, ІТ-підтримку, кур'єрську службу, рецепцію, бухгалтерські та юридичні послуги, охорону.

За прогнозами аналітиків, до 2030 року 30% офісної нерухомості у світі буде в форматі full service office. Цей формат цікавий і для власників офісних центрів, бо дозволяє отримувати додатковий дохід з продажу супутніх послуг.

Торговельна нерухомість

Роздрібний товарообіг України сфокусований у традиційних магазинах. На онлайн-торгівлю припадає лише 11%, хоча в останні роки цей показник зростає.

Частка вільних торговельних площ у Києві в 2019 році становила лише 4,3%. У 2020 році заплановано здати в експлуатацію чимало майданчиків. З урахуванням постійного росту онлайн-продажів це призведе до збільшення вільних площ.

Для підвищення привабливості торговельної нерухомості девелоперам доведеться ще на стадії будівництва заводити в Україну великі міжнародні бренди, які одразу після відкриття будуть створювати великі потоки відвідувачів.

Складська нерухомість

За оцінками експертів, у короткостроковій перспективі 20-25% товарів продаватимуться онлайн. Через це та через зростання кількості торговельних площ рівень заповнення логістичних центрів наближатиметься до 100%.

У зв'язку з розвитком електронної комерції, на ринку очікується значний попит на складські приміщення. Через низький рівень пропозиції орендні ставки на якісні склади будуть зростати, що зробить цей сегмент цікавим для інвесторів.

Попит буде на склади і в приміських зонах, і в межах міст, адже зменшення відстані доставки до кінцевого покупця скорочує логістичні витрати.