Відібрати і добудувати: як запобігти шахрайському захопленню майна

Українські підприємці знають цю історію не з чуток: законний власник, втративши на певний час об'єкт нерухомості, ризикує не повернути його, якщо незаконний володілець реконструює або ділить майно.

Наприклад — добудовує на будинку поверх або робить з одного складу два.

Заради справедливості варто зауважити: часто нові володільці не є тими, хто безпосередньо виводить чуже майно з володіння. Вони, як правило, купують його через треті руки, не знаючи, як актив потрапив до продавця.

Проблема для законного власника в тому, що українська Феміда, як правило, стає на бік нового володільця. Аналіз судових рішень у таких справах показав: там, де нерухомість зазнала змін — фізичних чи в реєстрі, суд часто вважає її новим об'єктом, який не підлягає поверненню законному власнику.

Суду комфортніше стояти на цій несправедливій позиції, ніж докладати зусилля і досліджувати походження майна та з'ясовувати його справжнього власника.

Усе тому, що в одному своєму рішенні Верховний Суд України вказав: із чужого незаконного володіння можна витребувати тільки "індивідуально визначену річ".

Отже, якщо приміщення бодай трохи змінює свої характеристики — площу, поверховість, навіть назву — через так зване поліпшення новим "власником", то воно уже не підлягає поверненню. Логіка суду проста: не можна повертати законному власнику новий об'єкт, адже він ним ніколи не володів. Так хибне тлумачення норм відкривало шахраям шляхи до володіння чужим майном.

Для прикладу, харківська група компаній, власник мережі супермаркетів, кілька років тому втратила офісні приміщення через незаконне виведення їх з власності.

Група не змогла витребувати їх назад через суд, бо новий "власник" змінив площу приміщення аж на 80 кв м від загальної площі 2 300 кв м. Юристи компанії пройшли три інстанції судів і кожна відмовила законному власнику в поверненні, посилаючись на ці поліпшення. Так власник втратив своє майно назавжди.

Інша історія — про компанію-оператора всеукраїнської мережі супермаркетів, яка купила незаконно виведене майно, поліпшила його і завдяки цьому змогла відстояти своє право власності через суд, коли законний власник подав позов.

Ця проблема складна, але не безнадійна. Наша команда має успішні приклади повернення майна законному власнику навіть після того, як об'єкт було поліпшено новим володільцем. Головне — грамотно будувати аргументацію судового захисту і знати, де законному власнику шукати захист — у Цивільному кодексі.

Наріжний камінь проблеми — питання, чи є об'єкт новоствореним, — врегульовує не закон про державну реєстрацію речових прав, на який часто посилаються незаконні "власники", а Цивільний кодекс.

Його стаття 331 каже, що новоствореним є лише новозбудоване майно. Формальний поділ чи добудова поверху не є причиною вважати об'єкт новоствореним. Те, що новий "власник" провів будівельні роботи, не є перешкодою для повернення цього майна законному власнику.

Стаття 390 кодексу каже, що добросовісний набувач може залишити здійснені поліпшення собі, якщо їх можливо відокремити від майна. Якщо ні — то він має право отримати відшкодування витрат у сумі, на яку збільшилася вартість об'єкта. Про права недобросовісного набувача взагалі не йдеться.

Наша команда має такий кейс. Нам вдалося повернути власнику майно, яке він втратив з численними порушеннями закону. Це майно кілька разів перепродали, добудували поверх і поділили у реєстрі на чотири окремі об'єкти нерухомості.

Шахраї зробили все, щоб замести сліди: створили у реєстрі чотири нові записи про право власності і закрили попередню реєстраційну справу, де була кількарічна історія активу та інформація про законного власника.

У суді ми виступили на захист прав законного власника і будували аргументи так, щоб показати судові справжню суть "реконструкції" та змін у реєстрі. Верховний Суд погодився з нашою позицією: усі дії з майном не були створенням нового об'єкта нерухомості, а отже, його можна повернути законному власнику.

Ми відстояли не лише законне право власності на об'єкт, а й допомогли власникові повернути фізичний контроль над нерухомістю. Зараз вона очищена від юридичних проблем та успішно використовується нашим клієнтом.