Дешевого житла не буде

Останнім часом дедалі частіше звучать казки про дешеве житло. Зважаючи на нинішню ціну нерухомості та райдужні прогнози з боку преси та горе-фахівців, можна вважати, що скоро житло в Україні не просто не коштуватиме нічого, а за нього ще й доплачуватимуть.

Найбільша біда у тому, що населення в цю ідею вірить. Та й як не вірити, якщо про це говорять всі і всюди - телебачення та інтернет, політики та економісти.

Правда, ще зовсім недавно ці пророки стверджували протилежне, пророкуючи вічне зростання вартості житла. Тепер же вони переконані, що житло в Україні буде нескінченно дешевшати. Ось тільки чи так воно насправді?

Думаю, мине ще декілька місяців, і всі ці "чудо-прогнозисти" змінять свої погляди. Падіння вартості житла зупиниться, а потім - о чудо! - вона почне навіть зростати.

Зрештою, вже й зараз падіння цін на нерухомість сповільнило темп, а в деяких містах та сегментах і зовсім припинилося. Є ще однин важливий фактор - вартість житла у гривні не падала, а навіть повзучими темпами піднімалося.

Так зване падіння цін на житло майже вдвічі викликане лише знеціненням гривні. Але оскільки у будівництві використовують переважно українські ресурси, на які зростання курсу долара не впливає, то, відповідно, причин для зростання вартості житла не було.

Треба визнати: якщо ви працюєте в Україні і отримуєте зарплату у гривні, то для вас житло не тільки не подешевшало, а навіть подорожчало. То скажіть: де тут падіння цін? Виходить, якщо завтра долар почне стрімко падати, то вартість житла різко зросте? Не думаю.

Та деяке зниження цін на житло навіть у гривневому еквіваленті таки зустрічається, але не так часто і не так масово, як всі про це говорять. Спробуймо проаналізувати, хто продає житло дешево.

У першу чергу, це позичальники, які не можуть розраховуватися за кредитом.

Незважаючи на прогнози про масові неповернення іпотечних позик уже на початку 2009 року, а відтак і вихід на ринок значної кількості іпотечних квартир, цього не сталося.

Заглянувши на сайти багатьох банків, у розділі "Заставне майно" я так і не знайшов цікавих пропозицій. Та й взагалі - навіть нецікавих пропозицій там одинці.

Як стверджують мої знайомі банкіри, іпотечні позичальники є найбільш сумлінними платниками у порівнянні з іншими клієнтами банків.

Ті ж квартири, які таки виставлені на продаж, були куплені із спекулятивною метою або під бізнес. Там і справді проблеми. Але таких кредитів одиниці, і житло, заставлене за такими кредитами, як правило, сильно переоцінене.

Так що перший і чи не основний козир на підтримку тези про подальше здешевлення житла лопнув, як мильна бульбашка.

Другою категорією, хто мав би дешево продавати житло, вважали забудовників.

Легенди про їхні надприбутки і справді мали під собою підґрунтя, але це було років три тому. В останній рік прибутковість забудовників була сумнівною, а нові проекти вони починали завдяки кредитуванню. А відтак, просто не помічали, що давно ведуть збиткову діяльність.

Підігріті тим же кредитуванням, шалено росли ціни на будматеріали, оплату праці, хабарі. А рентабельність сектору падала. І якщо в елітному сегменті сяка-така прибутковість ще залишалася, то будівництво житла економ-класу перебувало на межі збитковості.

Разом з тим, останнім часом продажі елітного житла майже припинилися, а населення купує в основному невеличкі квартири економ-класу. А будівельні матеріали в часи кризи навіть зросли в ціні, особливо цегла. ЇЇ вартість за останні три місяці зросла майже на 50%.

Банки підняли забудовникам відсотки за кредитами, а працівники дуже неохоче погоджуються на скорочення заробітної плати. Відповідно, механізмів для здешевлення собівартості будівництва у забудовників просто нема.

Щоб знизити собівартість квадратних метрів, потрібні новітні технології будівництва, але в короткостроковому періоді це неможливо. А собівартість будівництва - це основний чинник цінової політики будівельників.

Оскільки останнім часом ціна продажу майже дорівнювала собівартості, то подальше здешевлення житла просто неможливе. Отже, від забудовників зниження вартості житла ми не дочекалися і вже не дочекаємося. Їм простіше перестати працювати, ніж працювати із збитками.

Звичайно, випадки продажу забудовниками дешевого житла будуть. Під тиском сплати відсотків вони просто змушені будуть продавати наявні квартири за менші кошти, аби лише розрахуватися з банками. Але це будуть лише поодинокі випадки, які суттєво на ринок не вплинуть.

Та й банки не змушують забудовників продавати житло за низькими розцінками, бо інакше ті не зможуть повернути їм взяті позики.

Можливі також знижки на елітну нерухомість, оскільки рентабельність такого будівництва значно вища, ніж економ-класу. Але навіть після знижок таке житло коштує немало і дозволити його собі можуть одиниці.

Третя казка про здешевлення житла була пов'язана з курсами валют.

Горе-аналітики прогнозували курс на рівні 12-15, а то й 20 гривень за долар. Мовляв, саме тоді прийде кінець всім іпотечним позичальникам, і вони змушені будуть розпрощатися зі своїм житлом.

Але і цього, Богу дякувати, не сталося. Труднощі у позичальників є, але вони їх разом з банками героїчно долають.

Разом з тим, сьогодні в Україні мільйони сімей потребують покращення житлових умов, однак забудовники через помилки у менеджменті зупиняють роботу.

Власники ж збудованого житла воліють зачекати, ніж продавати його за безцінь. Ще одна проблема - збереження грошей за продану квартиру, адже депозити перестали бути надійною гаванню.

Тому дешевого житла не буде. І мені дуже жаль людей, які, наслухавшись горе-аналітиків, чекають, коли квартири роздаватимуть мало не задарма. А хтось їх в цей час купує і колись буде продавати, але вже значно дорожче.