Олексій Кучеренко для "ЕП":
Інвест-будівельна булька

Перед виборами, як перед виборами. На минулому тижні надійшла інформація про те, що Міністерство житлово-комунального господарства уклало угоду з якимось американським інвестиційним фондом, який інвестуватиме у будівництво нового (соціального та іншого житла) за програмою реконструкції кварталів застарілого житла в містах України, 6,3 мільярди євро, а побудоване ним у Києві житло коштуватиме 1000 доларів за квадратний метр.

Навіть якщо примусити себе не задавати авторам цієї мильної бульки серйозних питань, частину з них все же наважуся озвучити. Перше: чому раптом будівництвом мільйонів квадратних метрів житла опікується саме МінЖКГ? За основною діяльністю ця установа вже вирішила всі проблеми? А чим же тоді займається і що про такі ініціативи "суміжників" думає Мінрегіонбуд?

Друге: а що думає про такі захмарні плани столична влада, яка, певен, при усій своїй глобальності і космічності, має щонайменше вирішувати земельні питання під такі проекти, а якнайбільше – узгоджувати їх з Генеральним планом розвитку Києва (інше питання – що такої концепції наша столиця в силу "певних" причин зараз не має...)

І третє. А чи уявляє автор заяви, що таке 6, 3 мільярди євро і чи є у нас приклади подібного масштабного інвестування в інші сфери, більш готові до того, щоб прийняти такі капіталовкладення? Маю на увазі електроенергетику, газопостачання... Тому мене дивує, що скромний заступник міністра узяв на себе сміливість озвучувати такі дурниці.

Втім, давайте все ж з’ясуємо, як варто сприймати таку інформацію? с Адже за такі гроші навіть за розцінками Києва можна побудувати 8 мільйонів квадратних метрів житла, а якщо врахувати, що в інших містах України ця ціна має бути значно меншою – то  обсяги будівництва можуть сягнути до 10 мільйонів квадратних метрів житла з відповідною інфраструктурою. Тобто, фактично за цією програмою передбачається побудувати житло обсягом у 1,5 рази більше, ніж зараз будується у всій Україні за рік.

Чи є серйозною ця інформація?

Давайте поміркуємо.

По-перше, частина із знов збудованого житла (за інформацією міністерства – майже половина) буде безкоштовно передаватися мешканцям застарілого житла, яке буде порушено, ще частина (невідомо яка) - призначена для соціального житла, тобто також буде надаватися безкоштовно. Але навіть якщо за самими оптимістичними оцінками продаватися буде лише половина побудованого житла, фактично інвестор отримує лише 500 доларів за кожен квадратний метр збудованого житла.

Чи можливо це на сьогодні за наявних умов виділення землі - складної, доволі витратної та довготермінової процедури узгодження документів, вартості будівельних матеріалів та енергоресурсів? Лише декілька днів тому у ЗМІ з’явилося звернення Сергія Тарути до Віктора Януковича щодо  необхідності спрощення регуляторних процедур, зокрема у будівництві. За його інформацію для будівництва готелю Hyatt в Києві потрібно було зібрати 620 підписів і кожен підпис – це гроші. То хіба не зрозуміло, що за таких умов сподіватись на можливість швидкого отримання  дешевого житла не приходиться?

Друге питання, про яке навіть не згадує  міністерство ЖКГ – яким чином буде забезпечена житлово-комунальна інфраструктура для реалізації цього масштабного проекту. Це ж чималі кошти і чималий час. Вже на сьогодні Київ та інші міста України стикаються із складностями з отриманням електроенергії у літній період та тепла – у зимовий період. Існуючі потужності по забезпеченню міст електро-, тепло-, газо – водопостачанням та водовідведенням використовуються на межі своїх можливостей. Чи є у міністерства плани щодо розбудови цієї інфраструктури, у який термін це можна зробити, скільки це буде коштувати і хто за це буде платити: забудовник, місцева влада, державний бюджет, жителі нових квартир, або як завжди  - всі ми з вами за рахунок збільшення тарифів на житлово-комунальні послуги?

Невизначеність з цими питаннями вже призвела до призупинення будівництва міст-супутників у Київській області, між тим ситуація з наявними потужностями тепло-, електро- та водопостачання у Києві ще складніше, ніж у області.

Хто візьме на себе відповідальність, якщо непродумане будівництво призведе до системних аварій в електромережах, тепломережах або системі водопостачання? Скільки буде коштувати державі відновлення цієї інфраструктури?

Чи плануються при реалізації таких масштабних планів заходи щодо розвитку транспортної інфраструктури? Вже сьогодні проїхати по місту стало майже не можливо, люди годинами добираються на роботу та з роботи.

На всі ці питання відповіді немає, як не було її у  концепції забезпечення населення доступним житлом, що нещодавно була затверджена урядом. Там також всі сподівання були на кошти з державного бюджету, за які мають бути погашені відсотки за іпотечні кредити, частково профінансовано житло  для певних пільгових категорій населення, надано стимулювання будівельникам тощо. Тобто ми весь час сподіваємося на якесь диво. Прийде якийсь багатий та добрий інвестор, або партія регіонів, яка "піклується за народ", а тому "знайде гроші" у державному бюджеті, і всі проблеми будуть вирішені.

Ми забуваємо лише про одне, що ніякий - ані наш, ані західний інвестор - не буде працювати собі на збиток. Пообіцяти, отримати можливість увійти на ринок, а потім сказати – що обіцянки виконати неможливо через певні причини – швидше за все, лише на таку розв’язку ми можемо розраховувати. Що ж стосується коштів державного бюджету, то це наші з вами кошти – спочатку ми їх сплачуємо як податки, а потім уряд нам їх частково повертає як благодійну допомогу, при цьому вкрай неефективно використовуючи. Існуюча вкрай забюрократизована система виділення землі під будівництво, отримання дозволів, відсутність ефективних механізмів управління комунальної власністю призводить до того, що значна частина зібраних з нас з вами коштів йде на оплату "послуг" чиновників, які надають нам відповідні дозволи. Саме дебюрократизація, запровадження чітких прозорих процедур отримання дозволів, при яких роль чиновника зводиться до виконання прописаних законами правил, запровадження ефективного управління державним та комунальним майном та контроль суспільства за виконанням урядовцями своїх зобов’язань, дозволить нам знизити ціни на житло, а не добрий дядя, який подарує нам кошти на процвітання.

Потрібно кінець кінцем подумати про введення податку на нерухомість, як податку на багатство, що припинить практику використання житлового фонду у якості “депозиту” та подолає монополію ділків від нерухомості, які собі на вигоду тримають високі ціни на житло, маючи значну частина нових квартир вільними.

Необхідно серйозно зайнятися розвитком житлово-комунальної інфраструктури, забезпечити для цього законодавчу, організаційну та інституційну базу, відновити розробку генеральних планів та стратегій розвитку територій на середню  та довгострокову перспективу.

Правда, все це потребує наполегливої праці та позбавляє чиновників можливостей "впливати на процеси", що відбуваються в державі. Краще перед виборами придумати чергову казочку для електорату (він же народ). А потім, вже після виборів, знайти "поважні" причини і пояснювати , чому все не відбувається, як мріялося, або просто не згадувати про минулі масштабні плани, а готувати нові і вишукувати під них бюджетні кошти, як це відбувається і зараз.

Олексій Кучеренко, екс-голова Держкомітету з питань ЖКГ