7 кроків для нормалізації цін на київському ринку квартир

Нинішня зупинка цін на київську вторинну нерухомість (яка прогнозувалася "ЕП") викликана "стелею" фінансових можливостей бажаючих придбати житло в Києві. Ціни зупинилися на надзвичайно високому рівні для житла такої якості. Чи варто радуватися цій зупинці цін при відсутності в нас ринку житла з його законами конкуренції, діючим механізмом реалізації права громадян на житло?

Які кроки необхідно зробити для того, щоб ціни на київську нерухомість отримали цивілізовані механізми формування і тим самим повернулися на рівень, доступний для середнього класу? На жаль, у публікаціях ЗМІ відповідь на це питання часто підмінюється відповіддю на питання "що потрібно зробити, щоб великим будкомпаніям України було легше працювати й одержувати прибуток".

Що необхідно зробити:

1. Забезпечити реальну можливість функціонування житлово-будівельних кооперативів (ЖБК).

ЖБК, що вдало вирішували житлову проблему в СРСР, є одним з оптимальних шляхів реалізації тези "будувати більше". Контроль членами ЖБК за витратою внесених ними ж коштів – найбільш надійний спосіб недопущення "еліт-центрів" і неефективних витрат коштів інвесторів при будівництві. Немає більш вдалої схеми, ніж ЖБК: юридичні особи і громадяни самі поєднують свої кошти в підконтрольну їм же структуру, самі обирають керівні органи, керують будівництвом і потім (після здачі будинку) використовують ЖБК для організації експлуатації будинку й оптимального рішення ЖКГ-аспектів.

У законодавчому полі є цілий ряд необґрунтованих перешкод для функціонування ЖБК:

- наріжний камінь - обмеження схваленої українськими депутатами ч.3 ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність" (ґрунтуючись на цій нормі, державні органи намагаються наполягати на тому, що ЖБК не може бути законним джерелом надходження коштів на будівництво житла);

- невдале формулювання ч.2 ст.384 Цивільного кодексу України, відповідно до якої член ЖБК не може розпоряджатися квартирою, поки її не викупить (нібито ЖБК будував будинок не за рахунок членів, а за якісь сторонні кошти). Спроби ЖБК на практиці регулювати дане питання Статутом усе рівно не знімають непорозумінь у регулюванні власності на квартиру;

- проблеми з одержанням ЖБК статусу неприбуткових (п.п. 7.11.1 "є" Закону "Про оподаткування прибутку підприємств").

Для зняття проблем необхідно змінити ч. 6, 7 ст.29 Закону "Про кооперацію" (привести порядок ліквідації в даних нормах у відповідність з порядком згаданого п.п. 7.11.1 для неприбуткових організацій), а також змінити формулювання ст.384 ЦК і ст.4 Закону "Про інвестиційну діяльність".

Проблемою для ЖБК є також і бар'єри, пов'язані з одержанням земельної ділянки, що незмінно є проблемою у великих обласних центрах для "простих смертних" юридичних осіб (а якщо немає ділянки під забудову в оренді безпосередньо у кооперативу – значить кооператив не може виступати Замовником-забудовником, і, отже, не може самостійно контролювати хід будівництва).

Поки що ЖБК на ринок будівництва масово не допущені. Очевидно, що вони не потрібні великим фін-буд-структурам, що працюють на даний момент на цьому ринку. "Зелене світло" для ЖБК дозволило би демонополізувати ринок.

2. Допуск іноземних компаній (ІК) на ринок будівництва житла.

Загальновизнаним є факт, м'яко говорячи, значної фактичної рентабельності українських будівельних структур.

ІК у силу "несовкового" способу господарювання здатні будувати більш ефективно і з розумною нормою прибутку в 20-30 %.

Вступ України у СОТ не означає автоматичне виникнення всіх необхідних умов для роботи ІК у цій сфері. Заангажованість контролюючих органів в Україні, прив'язка місцевих рад до інтересів ряду певних укр.компаній забезпечать дуже сильний опір приходу ІК на цей ринок. Без появи ІК реальної конкуренції на цьому ринку немає. А притаманне для західної ділової етики небажання будівельних ІК (неінтегрованість, невміння, нездатність) брати участь в українських "сірих"/тіньових схемах "лобіювання" поки не дає підстав чекати масової появи ІК на ринку. Як і раніше, заявки ІК "на місцях" будуть натикатися на глуху стіну тяганини і непробивності через інтереси вже існуючих гравців даного ринку. Нинішній високий рівень цін є результатом насамперед штучної закритості київського ринку нерухомості.

Не таку, що лише декларується, а дійсну можливість реального доступу ІК на цей ринок (нарівні з українськими компаніями) забезпечувати потрібно. Без цього цивілізувати ціни не вийде.

3. Стимулювання оподатковуванням.

Говорячи "обивательською" мовою, пріоритетним повинне бути забезпечення права на житло, а не права на одержання прибутку від його перепродажу. Право на покупку громадянином України квартири для проживання повинне бути пріоритетним. Тоді як придбання квартири для подальшого перепродажу, здачі в чи оренду просто "вкладення" повинне дуже істотно оподатковуватися.

Тобто законодавство (у т.ч. податкове) повинне бути більш щадним до громадянина України, що купує першу квартиру для проживання, чим того, що здобуває 3-ю чи квартиру більше 150 кв.м. І цей принцип повинен бути втілений не дивлячись на наявність у "інсайдерів" ряду народних депутатів величезних масивів житлової власності і зацікавленості в підвищенні продажів будкомпаній. Хоча б тому, що під час виборчої компанії соціальна спрямованість в політиці кожної сили завжди декларується.

Поки що немає вагомого податку на власника нерухомості (щоб спекулянту, що купив для перепродажу, невигідно було тримати квартиру довго). Та й перепродаж не є особливо обтяжливим для спекулянтів з точки зору оподатковування. Хоча досвід країн Балтії точно говорить про те, що таке податкове стимулювання ціни зупиняє.

І не тільки податковими нормами необхідно обмежувати вигідність/можливість "розігрівання цін":

якщо взяти для прикладу відносну складність покупки житла в Австрії (одна зі складностей - для придбання нерухомості потрібно проживати в країні не менше 3-х років), то побачимо, що саме там із усіх країн ЄС ціни стоять "міцно". У Швейцарії іноземним громадянам, що не мають посвідчення на проживання, нерухомість купувати заборонено. Ні в якому разі не можна говорити про заборону громадянам США, Німеччини та ін. країн і далі заробляти на покупці і подальшому перепродажу квартир у київських новобудовах, але введення для них відповідного вагомого оподатковування і розумних обмежень за аналогією з країнами Європи необхідно.

4. Організована ініціатива громадян + політична воля еліт на вирішення проблеми.

На даний момент споживачі на ринку нерухомості роз'єднані, тому легкі для "оббирання". Інші соціальні групи часто представлені більш-менш діючими об'єднаннями: платники єдиного податку в особі ряду спілок б'ються за його збереження в нинішньому вигляді, таксисти своєю профспілкою дружно відстоюють прийнятні правила роботи для них і т.д. Інтереси споживачів-покупців житла не консолідовані, а кожного окремо можна змусити платити довічний кредит по одній з найвищих ставок кредиту у світі і за найдорожчу нерухомість (якщо рахувати за співвідношенням доход/ціна житла).

Поки що така консолідація українських споживачів у сфері нерухомості обмежується окремими колективами громадян, що бажають будувати через ЖБК (але вони конкретно за свій кооператив борються, не ставлять метою лібералізацію регламентації в цілому). Є також ініціативні групи по окремим будинкам новобудов, що борються за недопущення необґрунтованих доплат, однобічних змін планувань квартир, а також проти затягувань термінів будівництва (знову ж тільки по своєму конкретному будинку).

Чергова заява гаранта Конституції про відділення бізнесу (очевидно, і будівельного бізнесу теж) від влади як і раніше буде залишатися словами, поки не буде хоч якогось вдалого громадського тиску на політичні еліти з вимогою нормалізувати цей ринок. У нинішніх політичних реаліях виключити лобістів будбізнесу ні з Верховної Ради, ні з місцевих рад не вийде (важко сперечатись з тим, що необхідно обмежити таке лобіювання). Висновок простий: поки "громада" не надавить, змінювати комфортну для політеліт ситуацію на ринку нерухомості ніхто не стане.

Усе-таки шкода, що відсутні "відкриті" списки у нинішній пропорційній системі виборів (в міськради, Верховну Раду). За їх наявності виборець міг би хоч якось висловлювати своє ставлення до найбільш одіозних особистостей кандидатів у депутати (що є часто основними джерелами партвнесків, зароблених на одному із самих прибуткових сегментів ринку). Відсутність "відкритих" списків негативно впливає і на цю мозоль українського суспільства.

На виборах виборцям маніпуляційними PR-технологіями нав'язуються дискусії по загальнополітичних проблемах. Але (із зрозумілих причин) немає дискусії про те, чому немає умов для роботи ЖБК або чому немає оподатковування, що не щадить власника величезних масивів житлової власності.

5. Оптимізація держполітики у сфері стимулювання попиту.

Дуже дискусійна проблема, але замовчувати її не можна. Стимулювання попиту має бути зваженим. Стимулювати попит вигідно насамперед будкомпаніям та частково банкам.

Чи можна не погодитися з тим, що в остаточному підсумку таке стимулювання (відшкодування покупцям квартир відсотків по кредитах, робота з ринком/банками через державну іпотечну установу) не служить зниженню цін? Та й аналоги російських програм "материнського капіталу" цін на житло не знизять, тільки ще більше будуть стимулювати попит.

Об'єктивно стимулювання попиту сприяє росту цін. Хоча саме в цьому напрямку стимулювання і є деякі реальні кроки державної політики. Чи відчувають користь таких кроків громадяни, що вимушені купувати за розігнаними стимулюванням попиту (точніше - зокрема стимулюванням попиту) цінами? Чи є повна прозорість при ухваленні рішень про фактичне збільшення цін таким стимулюванням? Відповіді на такі питання не є однозначними і безперечними.

Тоді як на невигідному для діючих будструктур стимулюванні пропозиції (додаванням пропозиції тих же ЖБК, ІК і т.д.) – рухів немає. Стимулювати потрібно насамперед пропозицію, а не попит.

Чи потрібно за рахунок бюджету (або залучених коштів) давати громадянам гроші для покупки в кредит у будструктур дорогого житла (тому що побудовано за цінами з рентабельністю до 200-300%), але не давати громадянам об'єднатися в ЖБК і будувати самим недороге житло (тому що без прибутку, самим для себе як для членів ЖБК)?

6. Альтернативні способи вкладення коштів.

Ринок нерухомості неминуче буде зазнавати тиску грошима "з метою вкладення" доти, поки немає захищеності дрібних акціонерів, що можуть одержувати дивіденди по акціях (основний прибуток акціонерних товариств виводиться через "конвертаційні центри"/"обналичку", дрібні акціонери залишаються за бортом), немає стійкої довіри до інвестиційних фондів, немає цивілізованого фондового ринку і т.д.

7. Багато чого повинно відбутися в напрямку забезпечення прозорості цієї сфери:

Потрібна нормалізація процедури землевідведення (де ви, земельні аукціони обіцяні, де? Де лібералізація землевідводів на окраїнах міста з забороною ущільнювальної забудови в центрі, як це вдало було зроблено в столиці Франції?). Потрібна інформаційна відкритість ринку (дані про кількість угод на ринку київської житлової нерухомості Мін'юст не розкриває навіть на звернення народних депутатів). Немає чіткого і зрозумілого законодавства в цій сфері: немає цивілізованих адміністративних процедур, туманні аспекти зміни цільового призначення зем.ділянок, недосконала регламентація по комплексній реконструкції старих кварталів, є масив проблем у сфері бухгалтерського і податкового обліку і т.д.

Поки що в цій сфері ініціативи навіть парламентських партій фактично закінчуються будівництвом на пікетах символічного будиночка з паличок з написом "молоді - доступне житло". При цьому діючої тактики/стратегії самих парламентських партій у цьому напрямку немає, все закінчується саме цим будиночком на пікеті.

Якщо тільки почати позитивний рух у зазначених напрямках – то ринок це "почує", в усвідомленні дійсного майбутнього збільшення пропозиції/оподатковування тверезомислячі перекупники житла та ті, що купили "з метою вкладення" (таких в новобудовах - не менш 30%) почнуть "фіксувати прибуток".

На даний момент позитивних зрушень по перерахованим вище 7 позиціях (навіть спроб і розроблених стратегій) на думку фахівців, не спостерігається.

Є й інші точки зору пріоритетних напрямків нормалізації цін на київському ринку нерухомості:

- стимулювання позаміського будівництва

Поки що процес носить дуже хаотичний характер, сприяння з боку держапарату в основному зводиться до того, що він не протидіє такому будівництву. Питання пропускної здатності і якості трас за місто (досвід столиці РФ говорить, що незабаром будуть по ранках дуже перевантажені), сприяння держави в створенні інфраструктури позаміського житла і ще більш 10 знакових питань у цій сфері - поки не вирішені. Але дуже позитивно те, що сільські/селищні/районні в області ради не заважають такому будівництву (надають перевагу зароблянню на ньому);

- кроки в сфері будівництва соціального житла

Крім появи законодавчої бази в цьому напрямку кардинально мало що зрушилося. При існуючій українській корупції цей шлях вирішення житлової проблеми - "шлях у нікуди", хоча і відкриває значні "підрядні" можливості певного характеру.

Хто це повинен зробити?

Усі згадані проблеми вирішуються більшістю парламенту. От тільки щось жодного разу не було видно, щоб нардепи блокували трибуну з вимогою терміново розглянути питання про нормалізацію/оптимізації правовідносин у сфері житлового будівництва.

З урахуванням того, що в нинішній пропорційній системі знакові рішення фракцій парламенту (часто – і фракцій місцевих рад теж) приймаються саме центральними апаратами партій, повинне бути саме їх принципове рішення про нормалізацію житлового ринку. Буде це рішення про 7 або 17 кроків – не важливо, напрямки для дійсної нормалізації для всіх очевидні. Поки що ці питання там на порядку денному не стоять.

На жаль, склад нардепів, що вимальовується у майбутній парламентській більшості після вересня 2007 (обидва можливі варіанти) не додає надій на дійсне вирішення вищевикладеного. Не той це буде парламент, що вирішить чи хоча б почне вирішувати ці проблеми.

Немає й опозиційних позапарламентських сил, здатних змусити почати вирішувати дану проблему (існуючі є "відіграною" частиною колишньої еліти, що не бажають сваритися з більшістю ВР навіть з урахуванням того, що це надзвичайно болісна для електорату проблема, що забезпечує успіх у виборців).

До речі, за відсутності дієвих об'єднань громадян в цій сфері примусити почати вирішувати вказані проблеми можуть саме журналісти, ЗМІ (хоча ця тема не є простою/безпечною - тут є потужні інтереси банків, представників влади, великих буд.компаній, окремих бізнесових груп etc).

Ряд фахівців з "розуміючих тему" вважають, що нинішній стан твердої хватки даного ринку декількома великими українськими гравцями укупі з представниками влади повинен бути одним із пріоритетних предметів вивчення/реагування аналітичних підрозділів ряду українських служб, покликаних боротись з негативними явищами в сфері економіки.

Але знову ж практика роботи даних органів за останні роки, їх "незаангажованість і дієвість" дозволяють припустити, що не буде особливої користі ринку від такого вивчення. Насамперед тут треба змінювати (цивілізовувати) правила ігри і склад гравців, інакше – тільки подальше загострення проблеми.

Нагадуємо, редакція не завжди поділяє точку зору авторів статей, що виходять під рубрикою "Думки". Запрошуємо експертів до обговорення тем, які підіймаються в цій рубриці.