Владельцы паев против коллаборационистки: как земельное дело в Харьковской области дошло до Верховного Суда

Село Яковенково в Харьковской области в начале большой войны около полугода находилось под российской оккупацией. В это время предприятия и фермеры перестали работать, а местные жители были вынуждены временно уехать.

Жизнь под российским флагом стала невыносимой не для всех: кто-то адаптировался к новым реалиям и продолжил работать, сменив рынки сбыта и перейдя на рубли. Так поступило местное предприятие, которое арендовало паи у крестьян.

Воспользовавшись форс-мажором, компания перестала платить за аренду. Даже после деоккупации крестьяне так и не дождались выплат. Аграрии утверждают, что поля якобы заминированы. Местные жители говорят, что землю продолжают обрабатывать.

Руководительницу агрокомпании приговорили к тюремному заключению за коллаборационизм, но суды не обязывают предприятие выплатить крестьянам долг. Почему так происходит?

Оккупация как форс-мажор

Жительница Харьковской области Мария Колесник много лет назад сдала в аренду три земельных пая в Балаклейской общине инвестиционной аграрной компании "Балинвест". Согласно договорам, предприятие должно было ежегодно выплачивать владелице арендную плату.

Яковенково, где расположены участки, находилось под оккупацией с конца февраля по 11 сентября 2022 года. Из-за этого компания не могла пользоваться землёй, проводить посев, собирать урожай и, соответственно, платить аренду.

После деоккупации, как утверждает владелица паев, ситуация не изменилась. Компания не рассчиталась с ней за аренду ни за конец 2022 года, ни за 2023–2024 годы. Общая сумма требований составляет почти 70 тыс. грн. Поскольку арендатор систематически нарушал свои обязательства, женщина обратилась в суд с просьбой расторгнуть договоры аренды.

Суд первой инстанции согласился с тем, что в период оккупации арендатор не был обязан платить, поскольку не мог пользоваться землей. После освобождения территории компания могла работать, но арендную плату не уплатила. Представители компании не оспаривали наличие задолженности за 2023–2024 годы, поэтому суд постановил взыскать более 57 тыс. грн долга и расторгнуть договоры аренды.

Компания обжаловала это решение. Апелляционный суд признал, что долг существует, но уменьшил его, иначе рассчитав индексацию арендной платы. Главное — отказ расторгнуть договоры аренды. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что из-за оккупации имели место форс-мажорные обстоятельства. Компания не могла собрать урожай, поэтому эта ситуация не может считаться основанием для расторжения договоров.

Советник адвокатской фирмы Pragnum Александр Мостовой объясняет, что, согласно установленным судами обстоятельствам, арендатор нарушил обязательства по уплате арендной платы за 2022 год частично, а за 2023 год — полностью, тогда как для доказательства систематического характера нарушения необходимо наличие двух и более случаев полной неуплаты арендной платы. Задолженность по арендной плате за 2024 год не охватывалась содержанием первоначальной редакции искового заявления.

Представитель истца подал в суд заявление об увеличении размера исковых требований и исковое заявление в новой редакции, в котором увеличил размер требований на сумму неуплаченной арендной платы за 2024 год.

"Факт подачи заявления об увеличении размера исковых требований на сумму арендной платы за 2024 год не свидетельствует о дополнении оснований иска, в частности об "автоматическом" включении задолженности за 2024 год в обстоятельства, которыми истец обосновывал систематичность неуплаты арендной платы", – говорит Мостовой.

Дело дошло до Верховного Суда. Позиция владелицы земли проста: даже если не учитывать период оккупации, компания нарушала сроки оплаты три года подряд.

Почему это важно

Дело Колесника — одно из десятков аналогичных споров между землевладельцами и агрофирмами. Адвокат истицы Алина Турка-Романюк говорит, что Балаклейский райсуд рассмотрел более полусотни таких исков к тому же арендатору.

В большинстве случаев суд соглашался с владельцами: взыскивал долги и расторгал договоры аренды. Однако после пересмотра в апелляции решения почти всегда изменялись: долги должны были быть выплачены, но договоры аренды оставались в силе.

Именно поэтому заявительница просит Верховный Суд окончательно определить, является ли систематической неуплата арендной платы, если после деоккупации территории арендатор не уплачивает её в течение нескольких лет. От ответа на этот вопрос зависит исход десятков аналогичных земельных споров между владельцами паев и аграрными предприятиями на деоккупированных территориях Украины.

На первый взгляд, решение апелляционного суда о признании долга и отказе расторгнуть договоры выглядит противоречивым. Однако, как объясняет партнер ARIO Андрей Фылик, с юридической точки зрения эти два вывода могут сосуществовать.

"Взыскание долга и расторжение договора — это разные способы защиты права. Долг не означает автоматического прекращения действия договора. Суд должен оценить, была ли вина арендатора, не было ли объективных препятствий для исполнения договора", — говорит он.

Турка-Романюк критикует аргумент "Балинвеста" о шестимесячной оккупации, ведь арендная плата уплачивается за год, а не за количество дней использования земли. Она проводит аналогию: зимой поле тоже не используется, но за эти месяцы арендную плату никто не уменьшает. По её мнению, даже если несколько месяцев земля была оккупирована, это не означает, что за год арендатор ничего не должен.

Прикрылись войной

"Балинвест" в судах утверждает, что арендованные компанией поля были заминированы или загрязнены взрывоопасными веществами, поэтому обрабатывать их в 2023–2024 годах было невозможно. Филик объясняет, что суд учел факты временной оккупации и военного положения, наличие решения военной администрации о потенциальном загрязнении полей, поэтому не усмотрел оснований для расторжения договоров аренды.

В то же время юрист подчеркивает, что форс-мажор не освобождает сторону от обязанности действовать добросовестно. Если арендатор не мог пользоваться землей, он должен был сообщать об этом арендодателю, документально фиксировать такие обстоятельства и предлагать урегулирование ситуации, а не просто ссылаться на войну во время суда.

Однако, как утверждают истцы, почти весь участок был засеян подсолнечником, и в 2023–2024 годах предприятие собирало урожай. Частная земельно-техническая экспертиза, заказанная адвокатами, подтвердила: поля были засеяны.

В 2023 году "Балинвест" передал часть своих земель в субаренду, говорит Турка-Романюк. Эта информация содержится в судебном реестре. По её словам, другая компания обрабатывала землю, за что уплатила 2,3 млн грн субарендной платы.

Ситуация с субарендой неоднозначна, говорит Филик. В постановлении апелляционного суда указано, что судебные решения, на которые ссылался истец в качестве подтверждения передачи участков в субаренду, были отменены Верховным Судом. Если решения отменены, ссылаться на них как на установленное обстоятельство невозможно.

Кроме того, апелляционный суд учел ответ военной администрации о том, что сведений о передаче этих участков в субаренду нет. Если сторона утверждает, что субаренда имела место, это необходимо доказать надлежащими доказательствами.

Тихонько ушли в лес

В апреле 2025 года бывшая руководительница "Балинвеста" получила приговор за коллаборационизм. Речь идет о Наталье Проценко. По данным следствия, она приказала подчинённым собрать пшеницу, горох, ячмень и горчицу для реализации на территории РФ. Известно, что тогда вывезли 250 тонн семян подсолнечника в Белгородскую область.

Проценко в суде признала свою вину и раскаялась. "На сотрудничество с представителями страны-агрессора пошла ради сохранения собственных сельскохозяйственных предприятий и получения возможности оказывать реальную помощь своим работникам и жителям общины, которые остались без средств к существованию. На тот момент другого выхода для себя не видела", — говорится в тексте приговора.

Суд приговорил её к трём годам лишения свободы.

Турка-Романюк утверждает, что руководство "Балинвеста" создало новое юридическое лицо, предлагает пайщикам перейти в него, обещает выплатить долги только после подписания нового договора и предлагает договоры сроком на 30 лет. При этом якобы говорит владельцам паев, что они "в любом случае никогда не выиграют суд".

Эффективно защитить арендодателя-физическое лицо в ситуации, когда должник переводит активы на связанную структуру во время судебного разбирательства, может договор аренды, говорит Филик.

"Если в договоре предусмотрено, что арендатор может передавать участок в субаренду или отчуждать право аренды третьим лицам без согласия арендодателя, то владелец земли сам ослабляет свою позицию, и тогда возможности для защиты уменьшаются.

Если в договоре четко прописано, что передача участка в субаренду, отчуждение права аренды или любая передача права пользования третьим лицам возможны только с согласия арендодателя, то действия арендатора без такого согласия станут весомым аргументом в пользу нарушения условий договора и предоставят арендодателю значительные шансы на успешную защиту своих прав в суде", – объясняет он.

Накопленный долг по уплате арендной платы в любом случае подлежит погашению первоначальным арендатором, независимо от отчуждения права аренды другому лицу, добавляет "Мостовой". Единственный вопрос — платежеспособность первоначального арендатора, который мог отчудить активы во избежание имущественной ответственности перед арендодателем.

По данным Opendatabot, "Балинвест" с апреля 2026 года находится в процедуре банкротства. Должник, который отчуждает имущество в пользу связанных лиц, действует недобросовестно и злоупотребляет правами по отношению к кредитору, говорит Мостовой.

"Отчуждение арендатором права аренды участков в пользу вновь созданной компании с целью уклонения от уплаты задолженности или воспрепятствования исполнению судебного решения имеет все признаки мошеннической (обманной – ЕП) сделки, поскольку свидетельствует о недобросовестном поведении арендатора. Такая сделка может быть признана недействительной в судебном порядке", — резюмировал юрист.