Тяжёлая ноша. Сможет ли "Гулливер" утащить государственные банки на дно

В конце июля 2025 года государственные банки "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк" изъяли у компании "Три О" торгово-офисный комплекс (ТОК) "Гулливер". Причина – по версии банкиров компания-владелец систематически не выполняла обязательства перед кредиторами даже после многочисленных реструктуризаций, отсрочек и уменьшения платежей.

"Гулливер" — один из крупнейших подобных комплексов в Киеве и Украине. Несмотря на свои масштабы и престижность, он в скором времени может превратиться в серьезную проблему для государственных банков, которые его изъяли.

В соответствии с нормативными требованиями, "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк" могут столкнуться с дефицитом в миллиарды гривен в своём капитале и даже нуждаться в докапитализации за счёт государственного бюджета.

"Гуливер" уже оказывает негативное влияние на государственные финансы. Из-за него госбанки договорились об уменьшении размера дивидендов за 2025 год, которые направляются в бюджет.

Сможет ли конфискованный у Виктора Полищука комплекс потянуть на дно государственные банки? И как последние планируют его продавать?

Проблемный залог

26 июля 2025 года государственные банки "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк" перевели в свою собственность ТОК "Гуливер" в качестве залога по непогашенному кредиту компании "Три О", которая де-факто принадлежитВиктору Полищуку.

В 2006 году банковский консорциум, в состав которого входили "Ощад" (доля в сумме выданного кредита — 80 %) и "Укрэксим" (20 %), предоставил кредит на строительство "Гулливера". Общая сумма кредита составила 460 млн долл., при этом, по словам Полищука, реальная стоимость строительства составляла 230–250 млн долл.

Сам Полищук стал владельцем комплекса не сразу. По его словам, он начал с 2008 года покупать "этажи шаг за шагом" у застройщика Вагифа Алиева и партнеров. О наличии кредита он якобы узнал только в 2011 году.

"Гуливер" открылся в 2014 году, однако кредит, выданный в иностранной валюте, практически не обслуживался. Со временем неплатежи привели к росту задолженности почти до 600 млн долл. и проведению многочисленных реструктуризаций. В частности, банки соглашались увеличить срок погашения кредита, а также существенно уменьшить сумму платежей.

"Несмотря на это, в 2024 году заемщик сначала сократил выплаты банку, а затем вообще перестал обслуживать кредит, объясняя это необходимостью восстановления разрушенного имущественного комплекса в Броварах", — говорит председатель правления "Ощадбанка" Юрий Кацион.

В результате кредиторы решили взыскать долги с "Гулливера". На момент проведения этой процедуры банки оценили стоимость ТОК в 127 млн долл., соответственно, на баланс "Ощада" попало 80 % этой суммы — 101,6 млн долл. (или 4,5 млрд грн по текущему курсу), а на баланс "Укрэксимбанка" — остальные 25,4 млн долл. (1,12 млрд грн).

Приобретение комплекса прошло не без проблем. Кредиторы заявляли, что бывшие владельцы не пропускали их во все технические помещения "Гулливера", а также устраивали едва ли не диверсии с подтоплением некоторых помещений или перегрузкой электросетей комплекса. В конце октября 2025 года банки вообще прекратили работу ТОК, чтобы установить над ним контроль.

Кроме того, Полищук обжалует действия банков по взысканию "Гулливера" в судах. Наряду с этим в судах находится ряд дел, в которых действия госбанков оспаривают арендаторы: они пытаются продлить сроки договоров аренды, заключенных с прежним владельцем, не подписывая с банками новых.

Окончательно контроль над "Гулливером" государственные банки получили лишь в начале февраля 2026 года, когда комплекс полностью возобновил работу. Фактически, с того момента у банков оставалось 7 месяцев до того, как за владение комплексом пришлось бы "заплатить" своим капиталом.

Непрофильный актив

Закон "О банках и банковской деятельности" устанавливает довольно жесткие требования к работе банков. В частности, он запрещает им заниматься какой-либо другой деятельностью, кроме основной.

В рамках этой логики на банки налагаются определенные ограничения в отношении владения активами, не связанными с банковским бизнесом. В частности, это касается активов, которые переходят в собственность финансовых учреждений в рамках взыскания залога с заемщиков.

Фактически банкам дается 1 год на то, чтобы продать непрофильный актив. Если этого не происходит, то стоимость данного актива "списывается" с капитала. В результате страдает устойчивость банка, ведь низкий уровень капитала не позволяет учреждениям наращивать кредитование и сказывается на их способности покрывать убытки.

У "списания" есть ещё одно последствие — такое действие влияет на выполнение банками нормативов достаточности капитала. А за несоответствие этим нормативам НБУ может применять санкции и даже выводить их с рынка.

Конечно, государственным банкам не грозит неплатежеспособность, ведь их проблемы с капиталом автоматически превращаются в проблемы налогоплательщиков. В истории "Ощадбанка" и "Укрэксимбанка" это происходило не раз. Дело в том, что до 2014 года эти учреждения часто использовались для политически мотивированного кредитования: выдачи заведомо убыточных займов лицам, приближенным к власти.

Ещё до истечения года с момента перевода "Гулливера" на баланс банков это событие уже оставило свой след в государственных финансах. Предвидя невозможность продать комплекс в установленный нормативами НБУ срок, "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк" обратились к правительству с просьбой об уменьшении дивидендов, которые они направили в бюджет по итогам 2025 года.

Так, для "Ощада" норматив установлен на уровне 30 % от чистой прибыли — 4,8 млрд грн. Для сравнения, "Приватбанк" перечислил 70%. "Укрэксим" же вообще освободили от перечисления прибыли в бюджет, хотя в 2025 году учреждение заработало 8,9 млрд грн. Аналогично не будут перечислять прибыль и "Укргазбанк" и "Сенс банк".

Освобождение от уплаты всех или части дивидендов позволит госбанкам направить прибыль на пополнение собственного капитала. В дальнейшем это позволит "Ощаду" и "Укрэксиму" относительно без проблем "поглотить" вычет стоимости "Гулливера" в случае, если этот комплекс не удастся продать до конца июля.

Для "Ощадбанка" этот удар будет самым болезненным, однако банк, вероятно, сможет его пережить, не нарушая требований Нацбанка. "Мы провели расчеты того, как на капитал банка повлияет ситуация, если нам не удастся продать "Гулливер" в течение года с момента его изъятия. Согласно им, банк будет выполнять минимальные требования к достаточности капитала", — отметил Кацион.

"Укрэксим" также не нарушит требования к достаточности капитала, считает аналитик группы ICU Михаил Демкив. Он подсчитал, что вычет из капитала банка его доли в "Гулливере" в размере 1,12 млрд грн не приведет к дополнительной потребности в капитале даже при негативном сценарии, заложенном в последнее стресс-тестирование.

При этом госбанки уже обратились в НБУ с просьбой пересмотреть требования по вычету непрофильных активов из капитала. Учитывая масштаб "Гулливера", а также полномасштабную войну, которая не способствует успешной продаже таких объектов недвижимости, учреждения просят регулятора предоставить больше времени на продажу изъятого имущества.

Собеседники ЕП в руководстве Нацбанка отмечают, что там действительно рассматривают возможность принятия соответствующих изменений. "Мы настроены на конструктивный диалог. Готовы рассмотреть вопрос как о принятии отдельного решения для "Ощада" и "Укрэксима", так и о принятии такого решения для всех банков", – сообщил один из собеседников.

Скорее всего, НБУ придется принять такое решение, ведь вероятность продажи "Гулливера" до июля выглядит призрачной, что признают сами кредиторы. Продажу затрудняет и то, что все решения по данному активу должны приниматься двумя банками, проходить через длительные процедуры согласования их правлениями и надзорными органами. На это могут уйти месяцы.

Как будут продавать "Гулливер"

Банки должны продавать залоговое имущество на прозрачных аукционах, например на площадке "Prozorro.Продажи". По словам Кациона, стартовая цена "Гулливера", вероятно, будет соответствовать оценке комплекса, проведенной в 2020 году, — 207 млн долл.

Конкурс будет проходить в несколько этапов. Сначала комплекс будет выставлен на продажу по максимальной оценочной стоимости с полной оплатой. Если на таких условиях продать комплекс не удастся, то на следующем этапе будет предусмотрена возможность постепенной оплаты или передачи имущества в финансовый лизинг.

На следующих этапах банки могут применить альтернативные способы продажи, в частности, разделить "Гуливер" на несколько частей. "Но это уже сложнее с технической точки зрения, поскольку необходимо разделить доли права собственности. А я напомню, что здесь у нас два кредитора – "Ощад" и "Эксим". Соответственно, все эти решения должны быть согласованы со всеми кредиторами, одобрены всеми наблюдательными советами каждого банка", – объясняет Кацион.

Если и такой способ продажи окажется неудачным, то тогда кредиторы могут начать снижать стоимость. При этом, если ТОК продадут по цене ниже балансовой стоимости в 127 млн долл., то банки понесут убытки по такой сделке.

Найдутся ли покупатели на такой актив, как "Гулливер"? По словам Кациона, в банки уже обратились до 10 потенциальных покупателей. "Некоторые в форме устных запросов, некоторые в форме официальных запросов, некоторые во время обсуждений на различных форумах и дискуссиях, где мы анонсировали продажу", — отмечает он.

В то же время глава "Ощадбанка" отказался назвать, кто именно проявлял интерес к "Гулливеру", сославшись на конфиденциальность такой информации. Он также не сообщил, сколько инвесторы готовы заплатить за один из крупнейших офисных центров страны.

Одним из возможных покупателей является бизнесмен Максим Криппа, который в последние годы скупает недвижимость в центре столицы. В частности, в его собственности находится бизнес-центр "Парус", расположенный напротив "Гулливера".

В пресс-службе бизнесмена эти планы опровергают. "На данный момент холдинг ARS Capital не планирует участвовать в возможном конкурсе на покупку ТРЦ "Гулливер", — отметили там.

В ответ на уточняющий вопрос ЕП Кацион отметил, что бизнесмена с фамилией Криппа среди потенциальных покупателей нет.