Строительный рынок без денег и кадров. Что дальше?

Будівельна галузь в Україні стоїть перед одним з найскладніших випробувань за всю історію незалежності. Через війну, економічні виклики та обмежені ресурси ринок житлового та комерційного будівництва суттєво постраждав.

На тлі постійного попиту на житло девелопери борються з проблемами, що призвели до значного скорочення проєктів і зростання собівартості будівництва.

Труднощі, як показує досвід інших країн, можна подолати, але ситуація в Україні ускладнюється наявністю кількох специфічних проблем: псевдоактивізму, невизначеності в державних рішеннях та нестабільності прав власності.

Ситуація на будівельному ринку

Будівельний сектор стикається з численними викликами. Ключові проблеми включають різке зростання вартості матеріалів, дефіцит кваліфікованої робочої сили та обмежений доступ до фінансування.

За даними учасників ринку, обсяг нових будівельних проєктів скоротився на 30-40%. Вартість основних будматеріалів – цементу і металу – зросла на понад 50% значною мірою через порушення ланцюгів постачання та глобальну інфляцію. Крім того, на ринку відчувається гострий дефіцит кваліфікованої робочої сили, що ускладнює виконання навіть запланованих проєктів.

Зростання вартості матеріалів. Будівельний цемент подорожчав на 50%, сталь – на 60%. Така ситуація призводить до непередбачених витрат. Девелопери змушені перекладати їх на споживачів, що викликає зростання цін на житло.

Відплив кадрів. Кількість кваліфікованих робітників знизилася на майже 40%, оскільки частина фахівців виїхала за кордон, а частина – мобілізована в ЗСУ.

Фінансовий тиск. 70% девелоперів повідомляють про складнощі з фінансуванням. Комерційні банки посилили умови кредитування, оскільки ризики на ринку залишаються високими, а макроекономічна ситуація – нестабільною.

З іншого боку, за офіційними оцінками, агресор зруйнував житло понад 1,5 млн родин, створивши величезний попит на збільшення пропозиції житлового фонду.

Неринкові виклики для девелоперів

Крім інфляційного тиску, зростання вартості матеріалів і дефіциту робочої сили, девелопери часто стикаються з проблемами, які не мають нічого спільного з ринковими умовами. Серед них – вплив псевдоактивістів і непередбачуваність державних рішень, які загрожують завершенню навіть розпочатих проєктів.

В останні роки дедалі частіше псевдоактивісти, а не закони вирішують, що правильно, а що ні. Це створює парадоксальну ситуацію: девелопер, який почав роботу з дотриманням усіх норм, не може бути впевненим у завершенні проєкту.

У більшості країн ЄС девелопер, який отримав дозвільну документацію, може завершити будівництво без перешкод. В Україні все інакше. Через рік або навіть два після початку будівництва під тиском громадського обурення чиновники можуть скасувати своє законне рішення, видане для цього проєкту.

У деяких випадках окремі правоохоронні органи відкривають кримінальні провадження на підставі бажання "обговорити" фінансові питання з бізнесом.

Такі дії створюють непрозорі умови для девелоперів, що призводять до великих фінансових втрат, і врешті негативно позначаються на економіці країни. Псевдоактивісти та представники окремих органів влади знаходять способи заробляти на штучно створених перешкодах, тоді як громадяни не отримують обіцяного житла, а бізнес зазнає втрат, що можуть бути катастрофічними.

Іншою серйозною проблемою для будівельного ринку є порушення правил гри з боку держави. Часто відбувається одностороннє відкликання дозволів або зміна статусу земельних ділянок, що вже використовуються для будівництва.

Девелопери, які мають право власності на об’єкт нерухомості, стикаються з перепонами через несподівані зміни статусу їх власності. Об’єкти, що не мають історичної чи культурної цінності, можуть раптово визнаватися культурною спадщиною, а ділянки, де йде законне будівництво, оголошуються парками.

При цьому закон не передбачає поняття "відкликання рішення", а втручання в статус чужої власності без згоди власника порушує базове конституційне право особи розпоряджатися своїм майном. Такі зміни призводять до появи численних занедбаних і недобудованих об'єктів, які можуть залишатися в такому стані роками, поки девелопер намагається відстояти свої права в суді.

Враховуючи нестабільність у державних рішеннях, банки та міжнародні фінансові інституції бачать у таких проєктах високі ризики і часто відмовляють у кредитуванні. Відсутність доступу до кредитних ресурсів значно обмежує можливості будівельного бізнесу і стримує розвиток економіки.

Уроки інших країн: пошук спільних рис

Досвід відбудови європейських країн після Другої світової війни дає корисні підказки для України. У повоєнній Європі країни зуміли здійснити масштабну відбудову шляхом залучення внутрішніх ресурсів та зовнішньої допомоги, а також завдяки реформам, спрямованим на створення стійкої економіки.

Німеччина (план Маршалла). Однією з найважливіших складових економічного відновлення Німеччини після війни став План Маршалла – програма, яка забезпечила фінансову допомогу від США на понад 13 млрд дол (за сучасними мірками це близько 150 млрд дол.).

Ці кошти використовувалися для відновлення інфраструктури, підтримки підприємств та стимулювання економічного зростання. Головний урок для України полягає у важливості залучення зовнішньої фінансової підтримки для розвитку інфраструктури та економіки загалом.

Натомість передбачуваність регулювання є одним з ключових компонентів оцінки ризиків кредиторами. Вони точно не стануть інвестувати, якщо кошти можуть виявитися заблокованими на роки за рішенням одного чиновника чи органу.

Японія (індустріальна трансформація). Після війни Японія запустила масштабні реформи, які включали інвестиції в інноваційні технології та розвиток промисловості. Значні інвестиції в будівництво та промисловість сприяли відновленню країни та заклали основу для економічного зростання.

Японський досвід показує, що інновації можуть стати каталізатором для відбудови, особливо у сфері будівництва. Ситуація в Україні також має багато спільного з кризами, які вже в цьому сторіччі пережили Ліван та Ірак.

Ліван (відновлення після вибуху в Бейруті). Після руйнівного вибуху в Бейруті у 2020 році Ліван зіштовхнувся з дефіцитом матеріалів і відпливом кваліфікованих кадрів, що схоже на ситуацію в Україні.

Відбудова стала можливою завдяки міжнародним фондам та економічним реформам. Це підкреслює необхідність для України шукати зовнішню підтримку, а основною умовою залишається стабільність правил гри від держави.

Ірак (відбудова після війни). Після війни Ірак здійснював відновлення через створення партнерств між державою та приватними інвесторами, що залучили значний обсяг зовнішніх інвестицій. Національна інвестиційна комісія реалізувала проєкти на понад 100 млрд дол., що дозволило відновити житло та комерційні будівлі. Україна може використати ці моделі для залучення іноземних інвестицій.

Рекомендації та перспективи розвитку

Для України негайні дії і стратегічні інвестиції можуть стати рятівним колом. Поєднання прозорої державної політики, внутрішніх і міжнародних інвестицій та інновацій відновить будівельну галузь і допоможе економіці зростати.

Ключові кроки включають стимулювання інноваційних технологій для зниження собівартості проєктів, активне залучення зовнішніх інвесторів, впровадження інвестиційних програм і державно-приватних партнерств для відновлення житла.

Девелопери можуть використовувати нові технології: модульне будівництво, 3D-друк, енергоефективні рішення, що знизять експлуатаційні витрати. Такі інновації зменшать витрати і залежність від дорогих імпортних матеріалів.

Однак для реалізації цих підходів необхідно закласти фундамент. Для виходу з кризи будівельний сектор потребує системної підтримки, що включатиме заходи на державному рівні. Прозорі умови для девелоперів та інвесторів, стимулювання державно-приватних партнерств, створення законодавчих гарантій і впровадження інновацій допоможуть стабілізувати ринок і залучити капітал.

Криза будівельної галузі несе критичні виклики, але водночас дає шанс для модернізації ринку. Досвід інших країн показує, що створення передбачуваного інституційного регулювання, державні та приватні інвестиції, міжнародна підтримка та інновації можуть перетворити кризу на платформу для зростання.

Недавнє звернення Української асоціації девелоперів наголошує на критичному стані галузі і закликає державу та міжнародну спільноту підтримати будівельний сектор країни. Лише завдяки спільним зусиллям можливо забезпечити житлові потреби українців і закласти фундамент для стабільного майбутнього.