Что такое инвестиции в REIT и как они работают в гостиничной недвижимости

Попри повномасштабну війну нерухомість залишається одним із найзрозуміліших активів, у який продовжують інвестувати. 

Нині через нестабільну безпекову ситуацію левова частка вкладень припадає на захід України, де забудовники не призупиняли зведення нових об’єктів. 

Здебільшого інвестори вкладають кошти в житлову чи готельну нерухомість ще на етапі будівництва, а потім перепродають її дорожче або ж здають в оренду. 

Однак таке інвестування не для всіх, бо потребує чималого грошового ресурсу — $2000-5000/м² за готельний номер загальною площею від 10 м² до 100 м². 

Якщо ж ви хочете володіти частиною готельного об'єкта, але мають обмежену суму вкладень, раджу звернути увагу на макроінвестиції в REIT.

Що таке REIT

REIT (Real Estate Investment Trust) з англійської перекладається як "інвестиційний фонд нерухомості". 

Простими словами, це корпорація, траст або асоціація, яка шляхом колективних інвестицій купує нерухомість, керує нею та дає змогу людині отримувати вигоду з цінних об’єктів будівництва. 

Такі фірми інвестують у широкий спектр типів нерухомості, зокрема, офіси, багатоквартирні будинки, склади, торгові центри, медичні установи, центри обробки даних, вежі стільникового зв'язку та готелі. 

Як правило, REIT-компанії спеціалізуються на одній галузі, однак можуть поєднувати у своїх портфелях і кілька індустрій. 

Більшість трастів торгують на великих фондових біржах і пропонують низку переваг інвесторам. Наприклад, люди, які вклали певну суму коштів в об’єкт, отримують не менше 80% оподатковуваного доходу REIT, розподіленого на щорічній основі. 

Сума доходу залежатиме від типу створеного інвестиційного фонду. Це може бути власний капітал, іпотека або ж гібрид. 

Інвестиційні фонди такого типу працюють фактично в будь-якій сфері, зокрема і готельній. Hospitality REIT володіє і керує готелями звичайного та бізнес-класу, курортними об’єктами й апартаментами в індустрії гостинності. 

Після завершення будівництва або ж купівлі вже готового об’єкту компанія може самостійно керувати нерухомістю чи скористатися послугами стороннього відділу, який відповідатиме за повсякденну діяльність готелю та буде отримувати частку доходу.

Переваги та недоліки інвестування в Hospitality REIT

Однією з найвагоміших переваг інвестування в REIT є пасивний характер доходу. Цей спосіб змусити гроші працювати часто обирають професійні менеджери, які розуміються на ринку нерухомості та вже мали досвід вибору інвестицій. Серед інших вигод виокремлюють наступні:

• низький поріг входу. Стати співвласником готельної нерухомості можна зі стартовою сумою від $10 000;
• диверсифікація. REIT інвестує одразу в кілька об’єктів нерухомості; 
• ліквідність. У порівнянні з об’єктом нерухомості частку в REIT простіше купувати та продавати;
• відсутність витрат на володіння. Власникам частки не потрібно займатися обслуговуванням, ремонтом і контролем об’єктів нерухомості;
• професійне керування портфелем. Гроші перекладаються у керування компанії, яка вигідно їх реалізує через придбання об’єктів з керуванням надалі.

Підводним каменем для інвестора-новачка може стати вибір неправильного REIT. Наприклад, людина вкладає кошти в будівництво готелю за містом, однак об’єкт може прогоріти, бо локація не приваблює потенційних відвідувачів. 

Тенденції постійно змінюються, а тому важливо досліджувати сферу нерухомості та шукати в галузі актуальні сегменти. 

Для декого недоліком інвестування в REIT може стати оподаткування доходів. Також варто зауважити, що такі вкладення дуже чутливі до зовнішніх факторів та іноді можуть бути менш прибутковими на тлі інших інвестиції. Так, для трасту, зосередженого на готелях, несприятливими були часи пандемії COVID-19 і коронакризи. 

Зараз в Україні триває повномасштабна війна, тож у вкладників може закрастися сумнів щодо доцільності інвестування в нерухомість. 

Тут краще говорити мовою цифр: попри й досі нестабільну безпекову ситуацію готельний ринок на Заході України за останні 9 місяців збільшив свою дохідність майже на 40%. 

Усі інвестиційні проєкти продовжують реалізовуватися, а керуючі компанії чекають на ріст попиту в понад два рази у 2023 році. 

Чи варто чекати на Hospitality REIT в Україні

Попри повномасштабну війну зараз у нас є всі умови для розвитку Hospitality REIT фондів і компаній. З лютого 2022 року попит на нерухомість на заході України зріс у рази. 

Спочатку люди шукали прихисток і тимчасове житло, а тепер приїздять на відпочинок і бізнес-зустрічі. Прогнозую, що протягом наступних п’яти років ця частина країни стане особливо популярною та перспективною для готельного бізнесу. 

Ми вже розробляємо модель REIT і плануємо впроваджувати її в Україні. Вступити можна буде за пайовим внеском від $10 000. 

Спершу інвестор приєднується до фінансування будівництва або ж придбання об'єкта нерухомості, а протягом наступних 10 років отримує повернення внеску в грошовій формі. 

Вкладник матиме змогу самостійно розпоряджатися пайовим свідоцтвом, тобто зможе продавати, закладати, дарувати та міняти об’єкт. 

В країні йде війна, а тому ми обов’язково страхуватимемо всі інвестиційні об’єкти готельної нерухомості задля максимальної гарантії збереження майна.

Навіть якщо розглянути найгірший варіант розвитку подій — фактичне знищення споруди — інвестор отримає компенсацію. 

Окрім бойових дій, комплекси будуть застраховані на випадок стихійних лих, землетрусів, пожеж тощо. 

Дохід генеруватиметься з оренди нерухомого майна кінцевими споживачами та буде розподілятися за результатами фінансового року між інвесторами пропорційно участі в господарській діяльності. 

Однозначно за такими концептами та продуктами майбутнє. Економіка України вже сьогодні має працювати на відновлення та відбудову. Компанії такого типу якраз сприятимуть підвищенню інвестиційної спроможності нашої держави.