Новая звезда рынка недвижимости. Сколько стоит подземное парковочное место в Киеве

Постоянные вражеские обстрелы заставляют искать надежную защиту, однако бомбоубежища есть далеко не в каждом доме. Путь до ближайшего укрытия или метро бывает неблизким, а систематическая ночевка в подвалах и на станциях метро изматывает физически и психологически.

Украинцы, в частности киевляне, начинают искать удобные места для пережидания воздушных тревог, более надежные, чем коридоры или подъезды домов. Одним из таких решений стали подземные парковочные места. Именно поэтому их все чаще покупают даже те, у кого нет автомобиля.

Стоимость парковочных мест в паркингах элитных жилых комплексов в центре Киева достигает 100 тыс. долл. За эти же средства, например, можно приобрести четырехкомнатную квартиру в старом доме в центре столицы.

Самые дешёвые парковочные места от 10 тыс. долл. сопоставимы по стоимости с "жилыми" квадратными метрами, хотя парковка для автомобиля — это, как правило, бетонный пол без стен.

Парковочные места и раньше были своего рода инвестиционным активом: низкий порог входа и стабильный доход от сдачи в аренду. Повышенный спрос привёл к появлению, пожалуй, самых востребованных квадратных метров в столице, "вымыванию" предложений и дефициту.

Сколько стоят подземные паркинги, какова стоимость их аренды и как усиление российских атак влияет на этот актив?

Десятки тысяч долларов за бетонный пол

После начала большой войны спрос на подземные парковочные места существенно возрос, а рост их стоимости наблюдается во всех сегментах жилья, отмечают в компании City One Development. Скачок цен обусловлен прежде всего повышением себестоимости строительства.

"В жилом квартале бизнес-класса "Новопечерские Липки" средняя стоимость парковочного места по сравнению с довоенным периодом выросла на 20%", – сообщили в девелоперской компании.

В комфорт-классе парковочное место раньше в среднем стоило около 18 тыс. долл., сейчас — около 20 тыс. долл., говорит генеральный директор группы компаний Perfect Group Алексей Коваль. В отдельных комплексах подорожание ощутимее — цены доходят до 25 тыс. долл.

По словам Коваля, себестоимость строительства в расчете на одно парковочное место составляет 16–17 тыс. долл. До ввода здания в эксплуатацию продается лишь около половины парковочных мест. Полная распродажа паркинга может занять 3–5 лет после ввода.

"Девелопер должен профинансировать строительство всей парковки, вложив значительные собственные средства, возврат которых растягивается на годы. Это делает парковку финансово затратной частью проекта", — говорит представитель Perfect Group.

На вторичном рынке аналитики "OLX Недвижимость" фиксируют оживление спроса на аренду и продажу гаражей и парковочных мест в Украине. Если в 2025 году по сравнению с 2024 годом количество откликов на объявления уменьшилось, то в 2026-м по сравнению с 2025-м активность покупателей существенно выросла: в сегменте аренды — на 24%, покупки — на 9%.

Предложение демонстрирует иную тенденцию: количество объявлений об аренде выросло на 3%, о продаже — сократилось на 11%.

В Киеве динамика неоднородна и зависит от района: в сегменте аренды в большинстве районов спрос в августе 2026 года выше, чем в аналогичный период 2025 года. Более всего это заметно в Подольском (+68%), Соломенском (+64%) и Оболонском (+55%) районах.

В то же время количество объявлений об аренде в основном сокращается. Исключение составляют Дарницкий (+13%), Подольский (+35%) и Печерский (+23%) районы, где предложение за год выросло. Это связано с тем, что в упомянутых районах вводят в эксплуатацию большое количество жилых комплексов.

OLX не разделяет парковочные места по типу на подземные, наземные и гаражи. Медианная стоимость аренды гаражей и парковок составляет от 3 000 грн в месяц в Оболонском районе до 7 000 грн в Печерском.

Трейлер с кроватью вместо автомобиля

Спрос на парковочные места растет из-за изменения роли подземной парковки: она служит не только местом для хранения автомобиля, но и временным укрытием. Дополнительным фактором является сокращение возможностей стихийной и бесплатной парковки в столице, добавляют в City One Development.

"Наличие подземной парковки стало одним из важных критериев выбора жилого проекта, а соображения безопасности значительно усилились при принятии решения о приобретении парковочного места", — говорят в компании.

Возможность быстро добраться до должным образом оборудованного укрытия сегодня является одним из существенных критериев выбора жилого комплекса, говорит Коваль. Он приводит примеры, когда люди покупают парковочные места и размещают там туристические прицепы-трейлеры, в которых находятся во время ночных воздушных тревог.

В то же время подземное расположение не делает автоматически любую парковку полноценным укрытием. Важны её проектное назначение, защитные свойства и соответствующее оборудование. Коваль не знает, какая доля инвесторов покупает парковочные места именно из-за частых воздушных тревог.

Новый тип доходной недвижимости

Традиционный рынок аренды жилья теряет привлекательность: высокий порог входа, расходы на ремонт, мебель и бытовую технику, обновление интерьера после каждого арендатора. Добавьте к этому риск простоя без арендаторов с необходимостью оплачивать коммунальные услуги — все это затягивает окупаемость объекта.

Парковочное место в жилом проекте можно рассматривать как отдельный ликвидный актив, спрос на который нередко превышает предложение. Это самостоятельный объект для получения арендного дохода. Его преимущества: более низкий порог входа по сравнению с квартирой и отсутствие необходимости вкладывать средства в ремонт, мебель и бытовую технику.

"Парковочные места полностью готовы к эксплуатации с момента сдачи дома и могут сдаваться в аренду сразу же. Коммунальные платежи здесь минимальны, а амортизация фактически равна нулю", — говорит директор департамента продаж и управления имуществом и активами холдинговой компании "Киевгорстрой" Алексей Самохин.

Доходность от аренды парковочного места составляет в среднем от 10% до 15% годовых в валюте, говорит Самохин. При этом срок окупаемости подземной парковки составляет 7–8 лет по сравнению с 12–15 годами для квартиры. Дополнительным бонусом является капитализация самого объекта: стоимость парковочного места после завершения строительства комплекса возрастает на 30–40%.

Наибольший спрос на парковочные места в проектах City One Development наблюдается со стороны владельцев трёх- и четырёхкомнатных квартир, а также инвесторов, которые покупают парковочные места для последующей сдачи в аренду.

"На этапе строительства парковочное место могут приобрести исключительно владельцы квартир или коммерческих помещений. Это принципиальная позиция компании, которая гарантирует приоритет жильцов и защищает от спекулятивного выкупа. В уже введенных в эксплуатацию очередях ограничений на приобретение нет", — сообщили в компании.

Жилые проекты City One Development предусматривают одно-, двух- или трёхуровневые подземные паркинги. Их вместимость определяется с учётом класса жилья, местоположения, масштаба и концепции комплекса, инженерно-технических возможностей, а также фактического поведения покупателей.

В проектах Perfect Group 70–90 % парковочных мест приобретают жильцы для собственного пользования, поэтому основой спроса остается личная потребность. Инвестиционное решение о покупке парковочного места следует принимать, исходя из реалистичного арендного дохода, добавляет Коваль. Будущее подорожание актива может стать дополнительным результатом, но гарантировать его заранее невозможно.

City One Development рассматривала возможность оставить часть парковочных мест в собственности компании и сформировать арендный фонд, однако в настоящее время считает эту модель неэффективной.