Когда лопнет пузырь

Я почти 20 лет работаю в гостиничной отрасли, а моя компания специализируется на создании отелей — от идеи и концепции до реализации и запуска. Опыт позволяет мне утверждать: рынок доходной недвижимости в определенный момент свернул не в ту сторону.

Это может иметь печальные последствия как для части девелоперов и отельеров, так и для частных инвесторов. Сразу скажу: я не предсказываю катастрофу, но определенные тектонические сдвиги мы, на мой взгляд, увидим уже в ближайшее время.

Что считать доходной недвижимостью

Давайте разберемся, что следует называть доходной недвижимостью. Участники рынка по-разному отвечают на этот вопрос. Кто-то считает доходной недвижимостью любую квартиру или дом, которые владелец сдает в аренду. Это не ошибка, ведь объект приносит доход.

Однако более распространен следующий взгляд: к доходной недвижимости относят апарт-отели, коттеджные поселки и доходные дома. Я бы немного скорректировал акцент: предлагаю называть доходной недвижимостью такие объекты, которые сдают в аренду управляющие компании и при этом в них вовлечены частные инвесторы.

То есть апарт-отель, принадлежащий гостиничному оператору, сюда не относится. То же самое касается коттеджного городка, дома в котором владельцы сдают в аренду самостоятельно или не сдают, используя для собственного проживания.

Из-за размытости терминологии статистику этого сегмента сложно изучить. По данным ЛУН, в конце 2025 года в Украине насчитывалось 105 проектов доходной недвижимости. По моему мнению, таких объектов 150, и половина из них продается.

Поскольку речь идет о довольно масштабных гостиничных и коттеджных проектах, предложение насчитывает не сотни юнитов, то есть отдельных номеров или домиков, а тысячи. Казалось бы, рынок растет и развивается — это замечательно. Растет, но развивается ли?

С чего всё начиналось

Популярность доходной недвижимости начала расти после начала пандемии COVID-19. Тогда многие почувствовали, что многоквартирный дом — это зона риска, а проживание в коттедже за городом — это безопасность и автономность.

Параллельно начал развиваться внутренний туризм, ведь границы были закрыты. Это привело к росту популярности курортной недвижимости у моря и на западе страны. После начала большой войны тренд на доходную недвижимость усилили несколько факторов.

Во-первых, стремление к безопасности вызвало волну внутренней миграции на запад — во Львов, Ивано-Франковск и Черновцы, кто-то пытался перебраться в горы. Разумеется, это привело к росту спроса на курортную недвижимость: покупку и аренду.

Во-вторых, из-за совокупности рисков — банкротства отдельных застройщиков, большого количества недостроев, усложнения и удорожания процесса строительства — старая схема инвестирования в недвижимость уже не выглядит столь привлекательной.

Что я называю старой схемой? Когда ты покупаешь квартиру "на котловане", ждешь, пока дом построят, затем делаешь ремонт и начинаешь получать пассивный доход от сдачи в аренду. Это долгая история, и неизвестно, хорошо ли она закончится, ведь форс-мажорных факторов сейчас предостаточно.

Инвестиции в доходную недвижимость выглядят более привлекательно: тебе не нужно возиться с ремонтом и искать арендаторов, все это делают девелопер и оператор проекта.

Кажется, все риски они возьмут на себя, а тебе останется только получать гарантированную прибыль — по крайней мере, так написано в рекламных буклетах. Однако реальная жизнь, как всегда, оказывается сложнее, чем рекламные сюжеты.

Обещания и реальность

"18% годовых с первого дня! Гарантированный доход!". Помню, как несколько лет назад удивлялся таким надписям на рекламных щитах, когда путешествовал по западу Украины. Я понимаю, как строится и из чего состоит финансовая модель отеля, поэтому такие обещания всегда казались мне фантастическими.

Именно эти нереальные прогнозы сформировали пузырь доходной недвижимости, а он возникает тогда, когда ожидания инвесторов значительно превышают возможности рынка.

Сначала девелоперам удавалось продавать веру в сверхдоходность. На волне ажиотажа стоимость квадратного метра в широко разрекламированном курортном отеле могла достигать 7 тыс. долл. Со временем инвесторы начали понимать, что никаких 18% годовых не будет. Продажи начали падать, а обещания застройщиков становились более реалистичными: кто-то обещает 10% годовых в долларах, кто-то — ещё меньше.

По моему мнению, подтвержденному реальными кейсами и тщательно просчитанными финансовыми моделями, доходность грамотно созданной курортной недвижимости может составить 8% годовых в долларах, но не с первого дня после открытия отеля, а через два-три года работы. Отель сначала должен заработать эти деньги.

Если же вам обещают выплату доходов с первого дня, то, вероятно, речь идет о мошенничестве или разновидности финансовой пирамиды. То есть девелопер пытается привлечь новых клиентов деньгами предыдущих инвесторов или использует деньги из других своих проектов. Однако перекрестное финансирование ни к чему хорошему не приведет.

Главная ошибка

Ключевая проблема отечественного рынка доходной недвижимости заключается не в преувеличенных обещаниях и не в сомнительных финансовых схемах. Главная беда — катастрофический дефицит концепций и компетенций. Концепция — это самая дешевая часть проекта, но ее отсутствие становится самой дорогой ошибкой.

Конечно, есть немало проектов с яркими чёткими концепциями, но подавляющее большинство просто копирует друг друга. Возможно, владельцы просто не хотят тратить лишние ресурсы, а может, просто не знают, как создать что-то действительно интересное и оригинальное, потому что не отслеживают мировые тенденции.

Для меня, и я уверен, что со мной согласятся другие профессионалы гостиничной отрасли, отель — это в первую очередь эмоции, впечатления и личный опыт. Именно ради этого сюда возвращаются (или не возвращаются) гости. Если отель или коттеджный городок не предлагает никаких эмоций, то этот проект обречен.

Однако я уверен, что многие девелоперы, работающие на рынке доходной недвижимости, этого не понимают. Они оценивают свои проекты в квадратных метрах, процентах будущей прибыли и других показателях, которые имеют косвенное отношение к успеху будущего отеля.

Поскольку многие девелоперы не понимают специфики гостиничной отрасли, они относятся к своим проектам как к строительству очередного жилого комплекса. Главное — собрать деньги у частных инвесторов, получить свою прибыль от строительства, а затем переложить ответственность на оператора. Вот объект без концепции передают руководителям, не имеющим достаточного опыта. Интересно, что будет с этим проектом?

Чего ожидать дальше

В ближайшие годы на рынок выйдет сотня однотипных проектов, преимущественно сосредоточенных на западе Украины. Начнется ожесточенная конкуренция, негативный эффект от которой усугубится недостаточной компетенцией части операторов.

Некоторые проекты закроются в первый же год, а некоторые даже не запустятся. Конечно, часть проектов — с тщательно проработанной концепцией и финансовой моделью — станет успешной. Однако эти яркие исключения рынок не спасут. После ажиотажного подъема, который наблюдался в прошлые годы, его ждет стремительный спад.

Инвесторы начнут выходить из проектов, но эти пути не продуманы ни операторами, ни девелоперами. Спасение утопающих — дело рук самих утопающих. Попытка продать номер на перенасыщенном рынке — нешуточное испытание.

Как будет выглядеть вторичный рынок доходной недвижимости через несколько лет — никто не скажет, ведь мы до конца не понимаем, как устроен первичный рынок.

Не хочу пугать, но около половины проектов доходной недвижимости либо не будут запущены, либо стремительно обанкротятся. Четверть выживут и станут успешными, ещё четверть будут существовать с небольшим плюсом. Конечно, я не провидец, но мой прогноз кажется мне не пессимистичным, а вполне реалистичным.

Что ждёт этот рынок после того, как лопнет пузырь?

Во-первых, он очистится, и это плюс. Останутся только яркие, продуманные проекты, которые будут определять общий уровень. Это подтолкнет рынок к созданию новых форматов и концепций, ведь прежние однотипные подходы окажутся на свалке.

Во-вторых, инвесторы, которые обжеглись, станут более требовательными и придирчивыми. Тенденции будет диктовать инвестор, а не девелопер. Чтобы соответствовать новым условиям, на рынок должны прийти девелоперы нового поколения, которые будут создавать не финансовые пирамиды, а проекты со стратегией, рассчитанной на десятилетия.

Советы инвесторам

В заключение — советы инвесторам, планирующим выйти на рынок доходной недвижимости.

Принимайте решения об инвестировании не только на основе красивых картинок, но и тщательно изучайте проект: кто будет посещать объект, почему он туда приедет, сколько денег там оставит, ради чего вернется. Хорошо изучите оператора и его опыт — руководил ли он ранее такими проектами и с каким результатом.

Получите ответы на ключевые вопросы: как рассчитывается доходность, какая финансовая модель предусмотрена, какая модель управления будет внедрена, сколько берет оператор за управление объектом и какую ответственность несет.

Поинтересуйтесь качеством строительства. Если вам пообещали гарантированную прибыль, выясните, кто отвечает за эти выплаты: застройщик или оператор. Изучите пункты, связанные с форс-мажорными обстоятельствами, которые освобождают застройщика или оператора от выполнения обязательств. Получите четкое представление о том, как будет выглядеть ваш будущий выход из проекта — когда он возможен и на каких условиях.