Десять тисяч гектарів в одні руки. Що змінює для українців новий етап земельної реформи?

Більшу частину свого існування ринок землі в Україні перебував в умовах великої війни. Проте це не стало на заваді продовженню реформи, з 1 січня 2024 року почався її другий етап. Землю тепер можуть купувати не лише фізособи, а й компанії, а ліміт землі "в одні руки" зріс із 100 га у сто разів – до 10 тис га.

Заборони залишаються ті ж. Іноземців на ринок не допустять без рішення всеукраїнського референдуму, а державна земля досі під мораторієм.

Хоча ще у 2020 році було відомо, що бізнес отримає право купувати землю з 2024 року, запуск другого етапу земельної реформи викликав невдоволення з боку окремих депутатів та частини фермерів.

Напередодні народний депутат Дмитро Разумков зареєстрував законопроєкт, покликаний відтермінувати запуск другого етапу на рік, а одна з великих аграрних асоціацій зареєструвала петицію до президента із закликом поставити лібералізацію на павзу. Обговорення традиційно супроводжувалися апокаліптичними сценаріями земельної реформи від Юлії Володимирівни.

Усі вони оперують одним аргументом: поки триває війна, фермери не мають доступу до зовнішнього фінансування, часто працюють у збиток і не мають коштів на придбання землі. Отже, концентрувати ріллю буде великий бізнес.

Інша частина ринку переконана, що саме завдяки продовженню реформи на ринку з’являться кошти, а побоювання щодо концентрації полів у руках великих гравців не виправдані. Принаймні – на найближчий десяток років.

Як ринок землі працював два роки

З 1 липня 2021 року з-під мораторію на продаж сільгоспземлі вивели понад 20 млн га. Відтоді і до 1 січня 2024 року купувати їх могли лише фізичні особи і лише в межах ліміту 100 га "в одні руки". Хоча ця заборона не заважала окремим підприємствам та агрохолдингам концентрувати землю.

За цей час близько 540 тис га землі змінили власників, свідчать дані Держгеокадастру. На продаж припадає лише третина цієї землі, решта включає інші способи передавання землі, наприклад, дарування чи передавання в спадщину. Зазвичай продавали невеликі ділянки – до 5 га.

Після початку великої війни ринок зупинився, але лише на два місяці. Уже в травні 2022 року активність повернулася, проте до відновлення сектору ще далеко. Наприкінці 2023 року кількість продажів становила лише третину від обсягів 2021 року.

У підсумку, зараз в обігу на ринку землі лише близько 1% всієї сільськогосподарської землі, зазначають у Мінагрополітики. Це непоганий результат попри всі складнощі, вважає професор, засновник "KSE агроцентру" Олег Нів’євський. Він додає, що приблизно стільки ж землі перебуває в обігу на інших усталених ринках у мирних умовах. Скасування обмежень, на його думку, допоможе наростити частку земель в обігу.

Хто купував землю? Переважна більшість угод, згідно з дослідженням "KSE агроцентру", – дрібні інвестори, які володіють площами до 10 га. Про продаж землі зазвичай домовляються особисто, хоча законодавством преедбачений також механізм аукціонів, коли ділянку можна виставити на продаж і чекати на найкращу пропозицію. Разом з тим, велика частина угод припадає на аграрні підприємства, які могли купувати землю через пов’язаних фізичних осіб (родичів чи працівників) у межах 100 га.

Бізнес може купувати землю, але не весь

Скільки землі відійшло бізнесу через пов’язаних фізосіб, наразі не відомо. У дослідженні "KSE агроцентру" сказано, що понад 70% проданих ділянок можуть перебувати в користуванні юридичних осіб, а решту обробляють самі покупці. З цих 70% частина могла бути куплена компаніями через афілійованих осіб.

Однак це не означає, що з підвищенням ліміту володіння землі до 10 тис га великий бізнес одразу викупить усю землю. Ділянки в Україні в середньому мають розмір до 10 га, тож цей процес неминуче займе певний час, а включення в процес фізосіб робить процес більш ризиковим і тривалим.

Проте основна причина, чому цього не станеться, – гроші. Хоча наразі немає фінансових результатів агрохолдингів за 2023 рік, проте 2022 рік чимало великих гравців ринку закінчили із значними збитками. Крім того, вони втратили частину земельного банку та інших активів через війну.

У листопаді 2023 року один гектар землі, проданої через аукціони, коштував 36 тис грн. Тобто придбання 10 тис га коштуватиме умовному агрохолдингу щонайменше 360 млн грн. Навряд чи багато компаній мають ці кошти і можуть вкласти їх у купівлю землі, тим паче – понад 10 тис га через пов’язаних осіб.

"Напевно, жоден агрохолдинг не зможе викупити всю землю, яку обробляє. Якщо, наприклад, власник агрохолдингу та члени його сім'ї придбають кожен по 10 тис га, це буде значний земельний банк, проте це дуже далека перспектива. Навряд чи ми в найближчі 10-15 років зможемо побачити таку значну концентрацію земель у пов'язаних осіб", – пояснює експертка із земельного права Елліна Юрченко.

До того ж, далеко не всі агрохолдинги юридично зможуть придбати землю. Земельний кодекс забороняє набувати у власність землю компаніям, серед бенефіціарів яких є іноземці. Це відрізає частину провідних гравців агроринку, які мають іноземних інвесторів, зазначає Юрченко.

Такі іноземні компанії як "Агропросперіс" (США) або "Континентал фармз груп" (Саудівська Аравія), які мають у користуванні великі земельні банки в Україні, не зможуть купувати землю. Також ринок, імовірно, не побачить публічні українські компанії, які мають серед акціонерів іноземних інвесторів: "Миронівський хлібопродукт" Юрія Косюка або "Кернел" Андрія Веревського.

Скільки коштує сільгоспземля

Ціни на землю можуть бути різними не лише в різних регіонах, а й навіть на сусідніх ділянках. Для орієнтиру може використовуватися довідка середніх цін, яку публікує Держгеокадастр. Проте офіційна статистика відображає нижчі ціни, ніж є фактично, каже засновник сервісу Feodal Андрій Дем'янович.

Річ у тім, що мінімальна ціна гектара аграрної землі дорівнює її нормативній грошовій оцінці (НГО). Часто в угодах купівлі-продажу сторони зазначають мінімальну вартість, а різницю доплачують готівкою, пояснює він.

Офіційна статистика враховує лише офіційні дані продажу, а там ціни нижчі за реальний стан справ. За словами Дем'яновича, це переважно стосується малих фермерів, більші аграрії намагаються документально засвідчити вищу вартість землі.

Нів'євський додає, що дані Держгеокадастру можуть дати розуміння динаміки цін. Якщо капіталізувати ціни оренди на земельних аукціонах та порівняти їх з офіційними даними купівлі-продажу, каже він, то реальні ціни повинні бути у два-три рази вищими.

Майбутнє ринку землі

Неминучий наслідок збільшення лімітів землі у власності та допуску юридичних осіб до ринку – зростання цін. Ринок поповнюється покупцями, попит на землю росте, відповідно, ціни зростатимуть. Водночас, ніхто з опитаних ЕП фахівців не береться оцінювати, наскільки може подорожчати гектар.

Це залежатиме від активності на ринку, попиту і не пов’язаних з ринком зовнішніх факторів. "Ринок не інтенсивний, бо мало власників землі хочуть її продавати. Вони її цінують, бережуть. Попит може зрости в людей, які швидко вичерпали свій ліміт, 100 гектарів, і мають кошти на купівлю землі", – вважає Юрченко.

Компанії визначатимуть, що їм більш вигідно: купувати частину свого земельного банку та оформляти його на юридичну особу чи далі обробляти всі землі на умовах оренди.

"Я часто чую від підприємств, що близько 20% свого земельного банку вони будуть намагатися викупити. Це буде певна диверсифікація. Очікую, що буде бізнес-модель, де купуються 20-30%, принаймні на великих та середніх підприємствах", – вважає Нів'євський і додає, що не очікує значної активності на ринку з боку юросіб.

Водночас запуск другого етапу реформи підтримали не всі. Всеукраїнська аграрна рада зареєструвала петицію до президента, у якій закликала відтермінувати збільшення лімітів до кінця війни і два роки після того.

"Такі законодавчі зміни недоцільні в умовах війни і ведуть до знищення малого та середнього агробізнесу. Ці категорії аграріїв не мають коштів на купівлю землі і не можуть залучити на це кредити, а отже, будуть відрізані від можливості придбати землю", – ідеться в петиції, яка набрала необхідні 25 тис голосів.

В асоціації, яка об’єднує агровиробників, стверджують, що понад 70% опитаних нею фермерів проти підвищення лімітів. Вони заявляють про ризик концентрації земель у руках недоброчесних гравців.

Разом з тим, для малих господарств (до 500 га) є державні програми, які дозволяють їм брати дешеві кредити на купівлю землі, пояснює Юрченко. На її думку, у найменш вигідному становищі будуть середні господарства, які обробляють понад 500 га і не мають доступу до таких програм.

Більшість фермерів, каже Нів'євський, працюють на своїй землі і зростання цін на ринку позитивно вплине передусім на них. Більш дорогий актив у власності дозволить їм надавати більшу заставу банку для отримання кредиту. Як наслідок, на ринку з'явиться більше грошей для купівлі обладнання, насіння та добрив. Держава ж повинна продовжувати програми підтримки малих господарств.

"Я вірю в саморегуляцію ринку. За десять років він себе відрегулює та почне працювати. Молоді люди, які живуть у Києві, почнуть купувати-продавати землю. Вони куплять її зараз, потім захочуть продати і ціна буде рости. Хтось буде агрегувати землю у великі ділянки і так воно врегулюється", – каже Дем’янович.