Укрбуд 2.0. Що відбувається з недобудовами Микитася та коли інвестори отримають квартири

Через 9 місяців після заяви президента Володимира Зеленського про те, що добудовувати житлові комплекси "Укрбуд Девелопмент" буде холдингова компанія "Київміськбуд", ситуація до кінця так і не вирішилася.

Фінансовий аудит і процес передачі комплексів на баланс КМБ затягнувся більше очікуваного, і забудовник, що на 80% належить громаді Києва, прийняв лише половину об'єктів.

І хоча вже є приємні новини для інвесторів тих ЖК, які перебували на фінальній стадії будівництва, більшість покупців квартир вимушено стали учасниками "багатосерійного серіалу".

Його епізодами стали конфлікт з Фондом фінансування будівництва, впертість Міністерства оборони і передача декількох комплексів іншим забудовникам.

Чому так повільно просувається підписання договорів на передачу ЖК "Укрбуд" "Київміськбуду"? Чому КМБ не зміг взяти на себе зобов'язання із добудови всіх без винятку ЖК? У інвесторів яких комплексів сьогодні найвищі шанси отримати ключі від квартир першими?

Про що йдеться в статті. Головні висновки

1. "Київміськбуд" прийняв на себе зобов'язання із добудови 13 житлових комплексів. 5 об'єктів "забрали" собі інші забудовники. Решта 7 поки в "підвішеному" стані.
2. "Київміськбуд" хоче, щоб Державна іпотечна установа викупила всі непродані квадратні метри за 2,1 млрд гривень, профінансувавши таким чином будівництво.
3. Між "Київміськбудом" і управителем Фондів фінансування будівництва виник конфлікт. КМБ звинувачує фінкомпанію в "схемах", "Житло-капітал" вимагає показати звіт про роботи.
4. Державне бюро розслідувань підозрює "Житло-Капітал" у виведенні 180 млн гривень інвесторів "з метою власного збагачення".
5. Інвестори вважають, що керівництво "Житло-Капітал" діє в своїх інтересах і нехтує домовленостями з покупцями квартир.

Що прийняв Київміськбуд

На сьогоднішній день "Київміськбудом" загалом прийнято 13 об'єктів корпорації "Укрбуд". Це "Пектораль", "Новомостицький", "Сонячна Рів'єра", "Харківський", "Гармонія", "Кирилівський гай", "Гвардійський", Freedom, Lake house, Twin house, Urban park, "Академ Парк" та "Шевченківський".

Житлові комплекси, які перебували на фінальній стадії готовності, були добудовані першими. Так, "Сонячна Рів'єра", дві секції "Пекторалі" і "Новомостицький" вже введені в експлуатацію. Перші два навіть отримали поштові адреси.

Днями по двох добудованих комплексах - "Харківський" і "Гармонія" - зареєстровані поточні зміни в документацію і подані документи в Державну будівельно-архітектурну інспекцію.

За словами представників "Київміськбуду", на всіх без винятку прийнятих об'єктах відновились будівельні роботи. "До активної фази будівельники перейшли на ЖК "Кирилівський гай", "Гвардійський", Freedom, Lake house, Twin house, Urban park", - уточнили в КМБ.

Ще кілька місяців тому однією з головних проблем для "Київміськбуду" було Міністерство оборони. На його землях будувалося кілька житлових комплексів під девелопментом "Укрбуду". Після зміни забудовника військове відомство захотіло переглянути умови контрактів.

Зараз ситуація значно покращилася, каже президент холдингової компанії "Київміськбуд" Ігор Кушнір. Він не поспішає називати процес "повністю розблокованим", але підтверджує конструктивну співпрацю з Міноборони.

"Один об'єкт вже повністю прийнятий - це Urban park. По "Оберіг-2" підписано основний договір, погоджуються доповнення до нього. По ЖК "Чарівне місто" триває узгодження основного договору в самому Міноборони, хоча там немає нічого принципово нового", - говорить президент" Київміськбуду". ЖК "Оберіг-2" знаходиться на східному кордоні Києва, недалеко від станції метро "Червоний Хутір".

У той же час, Кушнір скаржиться, що процес по "Чарівному Місту" загальмувався, хоча документ ідентичний договору по "Оберіг-2" і ніщо не заважає його підписати.

На пресконференції в грудні 2019 року, присвяченій передачі житлових комплексів "Укрбуд Девелопмент" "Київміськбуду", Кушнір назвав "найскладнішим" об'єктом саме ЖК "Чарівне місто", великий комплекс в безпосередній близькості від станції метро "Червоний Хутір". Зараз в цьому "званні" його потіснив ЖК Art House на вулиці Максимовича. Будівельні роботи на Art House навіть не починалися.

Як стало відомо ЕП, в ЖК Art House змінився розмір земельної ділянки й Міноборони необхідно належним чином її оформити, щоб "Київміськбуд" міг прийняти його на законних підставах.

"Спочатку земельна ділянка не була оформлена належним чином, вона складається з кількох шматків. В "Укрбуду" було 6 га, з яких 2 "відкусили" і віддали іншій структурі під забудову, в підсумку залишилося 4 га", - розповідає президент "Київміськбуду".

"Це нова ділянка, яку потрібно належним чином оформити, можливо заново провести конкурс, переглянути зобов'язання забудовника. Це все час. А люди вже втрачають терпіння, їм нелегко зрозуміти, чому держструктури такі повільні", - нарікає Кушнір.

Не звели дебет з кредитом

Після повного аудиту об'єктів "Укрбуду" "Київміськбуд" офіційно заявив, що всі роботи по житловим комплексам необхідно профінансувати на 2,1 млрд гривень.

Де "Київміськбуд" візьме такі кошти? У цьому комунальна компанія розраховує на допомогу Державної іпотечної установи.

"У нас є розроблений спільно з ДІУ алгоритм, відповідно до якого вони можуть викупити у нас квартири на 2,1 млрд гривень", - діляться очікуваннями в КМБ.

За словами забудовника, наразі підготовлена ​​первинна документація і розпорядження для уряду. Втім, останнє слово залишається за Кабміном.

"Підготовлене розпорядження - це більше дорожня карта. Для ухвалення остаточного рішення про викуп необхідна воля уряду і відповідні вказівки, оскільки ДІУ є структурою, яка підпорядковується саме Кабміну", - заявив Кушнір.

Чи отримає "Київміськбуд" прибуток, в перспективі добудувавши всі ЖК "Укрбуду"? Так, аудит показує прибуток в розмірі 3-4 млн гривень. Однак цю цифру доведеться переглянути. Ситуація складається таким чином, що "Київміськбуд" не прийме на себе зобов'язання із добудови всіх без винятку об'єктів збанкрутілої компанії.

Десять негренят

В кінці 2019 року йшлося про передачу "Київміськбуду" всіх без винятку об'єктів "Укрбуду" - 24 житлових комплекси і 1 бізнес-центр. Ситуація почала змінюватися з перших днів. При підписанні договору між КМБ, "Укрбудом" і керуючим Фондом фінансування будівництва зі списку об'єктів були виключені два ЖК.

Першим відщепенцем став ЖК Genesis біля Індустріального мосту. За рішенням власника земельної ділянки комплекс буде добудовувати маловідома компанія "Євротранс", у якої на рахунку нуль побудованих будинків.

За словами президента "Київміськбуду", замовник будівництва з самого початку "без всяких підкилимних ігор" заявив, що будуватиме самостійно й інвестори з цим погодилися. Кушнір додав, що Genesis активно будується, там "немає видимих ​​проблем".

Другим виключеним зі списку був ЖК Edelweiss House на Видубичах. Житло бізнес-класу будує компанія Edelburg Development. Власником і гендиректором Edelburg Development є Сергій Кучер.

Раніше Кучер працював в київському управлінні ДАБІ. Народний депутат Іван Юнаков в інтерв'ю "Економічній правді" розповів, що Кучер створив найвідомішу корупційну "схему" в сфері будівництва останніх років - "5 доларів за квадратний метр".

Комплекс класу еліт La Manche на Подолі пообіцяла добудувати компанія Perfect Group. За інформацією ЕП, Perfect Group контролює народний депутат від "Опозиційного блоку - За життя" Дмитро Ісаєнко.

Здавалося, на цьому "розпад" закінчиться, але через кілька місяців маленький забудовник з Харкова "Строй сіті девелопмент" взяв на себе зобов'язання із добудови ще двох ЖК "Укрбуду" - "Паркова долина" поруч зі станцією метро "Васильківська" та Crystal house на вулиці Жилянській.

Директор керуючої компанії Фонду фінансування будівництва "Житло-Капітал" Єгор Смілий в коментарі ЕП розповів, що цілеспрямовано шукав забудовника, готового швидко зайти на об'єкти.

"Чому саме "Паркова долина" і Crystal house? Це ті комплекси, які ми ще не передали КМБ, і їх можна було передати іншому забудовнику, не наражаючись на конфлікт. Сьогодні компанією "Строй сіті девелопмент" ведуться роботи по об'єкту, проблем немає", - каже Смілий.

Президент "Київміськбуду" не в захваті від дій керівництва фінансової компанії.

"Наскільки я розумію, замовник будівництва "Паркової долини" і Crystal house спочатку не хотів передавати їх "Київміськбуду" для добудови. Він не приходив на зустрічі, не виявляв бажання щось вирішувати.

Потім нам стало відомо, що він домовився з Фондом фінансування будівництва і комплекси передали харків'янам. Чим керувалися ці люди і чи розуміють вони масштаби відповідальності перед інвесторами - не можу сказати", - розповідає ЕП Кушнір.

Інвестори цих двох ЖК спочатку вимагали від управителя ФФБ не шукати нового забудовника.

"У липні 2020 року інвестори цих ЖК зверталися до фінкомпанії "Житло-капітал" з вимогою укласти договори з "Київміськбудом" і не проводити пошуки інших забудовників і не укладати з ними договори", - розповідає ЕП представник ініціативної групи інвесторів "Укрбуд Девелопмент" Володимир Ковальчук.

За його словами, Єгор Смілий особисто надавав гарантійні листи ініціативній групі інвесторів, що не здійснюватиме пошуки іншого забудовника, і не укладатиме договори без узгодження з інвесторами.

"Також в Правилах фондів фінансування будівництва зазначено, що зміни в правилах, в тому числі заміна забудовника, повинні узгоджуватися керуючим з усіма довірителями, чого не було зроблено", - говорить Ковальчук.

"Таким чином, "ФК "Житло-капітал" фактично підписала угоди з новим забудовником, як мінімум, не отримавши згоди довірителів та ігноруючи власні гарантійні листи і письмові звернення інвесторів", - говорить член ініціативної групи.

Оскільки будівельні роботи на майданчиках поновилися, зараз інвестори зазначених ЖК зайняли вичікувальну позицію і спостерігають за розвитком ситуації.

ЕП поцікавилася, чи можливий такий варіант розвитку подій, як зміна забудовника на того, що передбачався спочатку? "Київміськбуд" підтверджує готовність приймати всі об'єкти "Укрбуду", але з дотриманням умов.

"Компанія повинна отримати об'єкти в рамках закону. А це цілий ряд договорів: з землекористувачем-замовником будівництва і попереднім забудовником, з фінансовою компанією, яка управляє фондами фінансування будівництва", - говорить Кушнір.

"Зараз на "Парковій долині" та Crystal house не вирішений цілий ряд юридичних проблем, від невідповідності цільового призначення землі до судових розглядів з попереднім забудовником. Не знаю як "Строй сіті девелопмент" збирається з них виходити", - заявив президент КМБ.

Смілий, в свою чергу, заявляє, що "Житло-Капітал" не збирається зупинятися на двох ЖК і веде роботу з повноцінної заміни забудовника на ще кількох житлових комплексах.

Третій зайвий

Причини конфлікту між "Київміськбудом" і "Житло-Капітал" сторони інтерпретують по-різному.

"Київміськбуд" вважає, що Смілий штучно затягує процес передачі житлових комплексів і "ставить палиці в колеса" новому забудовнику, не перераховуючи кошти від інвесторів.

За даними КМБ, на сьогоднішній день на рахунках фондів фінансування будівництва об'єктів "Укрбуду" вже знаходиться майже 90 млн гривень. Інвестори поновили платежі на рахунки ФФБ за розстрочками, коли об'єкти прийняв комунальний будівельний гігант.

"Але "Житло-Капітал" відмовляється перераховувати гроші на будівництво, кожен день придумуючи нові відмовки. Спочатку це були якісь технічні складнощі, потім їм не вистачало звіту про хід будівництва", - скаржиться Кушнір.

Директор "Житло-Капітал" пояснює свої дії захистом інтересів інвесторів в житло.

"За документами, забудовником всіх об'єктів до сих пір виступає "Укрбуд девелопмент". А "Київміськбуд" отримує фінансування, хоча входить в цей договір фактично як субпідрядник "Укрбуду" без будь-якої відповідальності і зобов'язань", - заявляє Смілий.

Він наполягає, що управитель ФФБ є повноцінною стороною договору і вимагає від КМБ звіту про витрачені кошти. За словами Смілого, "Київміськбуд" "приймає на себе об'єкти, але не поспішає будувати їх".

"Звітів по використанню даних коштів я не отримав. КМБ не надав ані терміни введення будинків в експлуатацію, ані графіки будівельних робіт. Хоча в правилах Фонду фінансування будівництва прописано, що забудовник повинен надавати дані", - скаржиться Смілий.

"Я хочу отримати нормальний пакет документів, який даватиме розуміння того, що є використання коштів і виконання робіт. Я не перешкоджаю і не ставлю палиці в колеса", - стверджує директор управителя ФФБ.

"Київміськбуд" в коментарі ЕП повідомив, що "документи "Житло-Капітал" отримали, а гроші так і не перерахували".

Ще одне звинувачення Кушніра - затягування підписання документів на фінансування будівництва вже переданих об'єктів - Смілий теж відкидає.

"Ті документи, які були - я підписав. Підписав з "феєрверком" погроз і під психологічним тиском на мене, як директора фінансової компанії", - заявив директор "Житло-Капітал", додавши, що проти нього проводилися проплачені мітинги.

За словами бізнесмена, "Житло-Капітал" з моменту банкрутства "Укрбуд Девелопмент" перерахував "Київміськбуду" 30 млн гривень.

Самі інвестори "Укрбуд Девелопмент" вважають, що формально директор "Житло-Капітал" керується законом "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" і посилається на пункти цього закону. Але з трактуванням, яке вигідне особисто для нього в частині процедури зміни забудовника.

"До червня 2020 року Смілий не апелював до норм цього закону і без проблем передав п'ять перших ЖК "Київміськбуду". Також "ФК "Житло-капітал" жодним чином не запобігла ситуації, що виникла з зупинкою будівництва ЖК "Укрбуду" в 2019 році, хоча це були його прямі обов'язки по закону і за договорами з інвесторами, зокрема контроль за коштами і ходом будівництва", - розповідає Володимир Ковальчук з ініціативної групи інвесторів.

"Значна частина інвесторів бачить в діях Смілого тільки бажання і надалі отримувати кошти від інвесторів, в тому числі і нових покупців нерухомості, й уникнути покарання за можливе розкрадання коштів, яке фізично і юридично неможливе без участі "ФК "Житло-капітал", яка акумулює грошіі переводить їх забудовнику", - заявив Ковальчук.

За справу береться ДБР

Як писала ЕП раніше, колишній бенефіціар "Укрбуд Девелопмент" Максим Микитась вивів з компанії близько 1,5 млрд гривень.

Колишній директор "Укрбуд девелопмент" Олег Майборода писав, що Микитась витратив 300 млн грн на передвиборчу кампанію, 700 млн грн - на нерухомість і ще 1,5 мільярда - на придбання різних активів, "які, крім збитків нічого не принесли".

Наскільки обґрунтовані звинувачення інвесторів в сторону Смілого в сприянні Микитасю у виведенні коштів? Про пов'язаність керівництва "Житло-Капітал" ми запитали у президента "Київміськбуду".

"Я не можу ані підтвердити, ані спростувати ваші припущення. Очевидно, що "Житло-Капітал" працювало в тісному зв'язку з компаніями "Укрбуду" і їх власниками, адже всі гроші проходили через фонди фінансування будівництва, а ними керує "Житло-Капітал", - каже президент "Київміськбуду".

Кушнір розраховує на допомогу правоохоронних органів в пошуках відповідей на питання, що цікавлять.

"Куди поділися гроші - ми не розуміємо, з'ясовують правоохоронці. Вони ж дадуть відповідь на питання, в чиїх інтересах діяв Смілий. На мою думку, Микитась не мав можливості щось зробити з грошима без участі в цьому ФФБ. І проблема того, що на добудову об'єктів "Укрбуду" не вистачає 2,1 млрд грн - це питання саме до "Житло-Капітал" і Смілого", - заявив Кушнір.

Сам Смілий звинувачення Кушніра вважає абсурдними. За словами бізнесмена, з колишніми бенефіціарами "Укрбуду" його компанію пов'язували виключно ділові стосунки.

"... починали працювати, у нас склалися партнерські взаємини, в результаті ми співпрацювали за усіма ЖК "Укрбуду". В "Укрбуду" було бажання працювати за всіма об'єктами, і на кожен окремий ми відкривали новий фонд фінансування будівництва", - розповів Смілий.

Втім, журналістам вдалося знайти зв'язок управителя ФФБ з колишніми бенефіціарами "Укрбуд Девелопмент". Так, за даними системи Youcontrol, засновником фінансової компанії "Житло-Капітал" є "КТК-Груп".

53% в "КТК-Груп" належить компанії "Каса народної допомоги". "Касу народної допомоги" в 2009 році співзаснував Сергій Якусевич, заступник голови правління "Укрбуду" і брат позаштатного помічника екснардепа Максима Микитася Андрія Якусевича.

За даними видання "Наші гроші", з часу заснування і до цього дня "Каса народної допомоги" зареєстрована в будинку Якусевича.

В "Київміськбуді" бачать ризик того, що 90 млн грн, які знаходяться на рахунках ФФБ, можуть зникнути так само, як і "загублені" за часів Микитася гроші.

"На жаль, ми не можемо викинути з нинішньої схеми "укрбудівські" ФФБ і їх управителя "Житло-Капітал", адже інвестори, які купили квартири раніше, укладали договори саме з цією компанією", - заявив Кушнір.

Зазначимо, що правоохоронні органи вже займаються проблемою коштів вкладників "Укрбуду". У суді розглядається справа про присвоєння коштів інвесторів, в ньому фігурує і "Житло-Капітал".

ДБР повідомляє, що з "ФК "Житло-капітал" за 2016-2019 роки виведено понад 180 млн гривень готівкою на рахунки підконтрольних фізичних осіб з метою власного збагачення.

Смілий в коментарі ЕП заявив, що фінкомпанія "Житло-Капітал" не виводила гроші з рахунків Фонду фінансування будівництва.

"ДБР сплутало в одній справі особистий господарський рахунок "Житло-Капітал" і рахунки ФФБ. Гроші, які ми витрачали на певні потреби, - це був господарський рахунок, яким я маю право розпоряджатися так, як вважаю за потрібне, в рамках господарської діяльності. Гроші були призначені на будівельні роботи, вони туди і йшли", - сказав Смілий.

Звинувачення в причетності у виведенні коштів вкладників Микитасем Смілий теж відкидає. "ЗМІ писали про виведення Микитасем коштів з "Укрбуду", а не з Фондів. Ні я, ні "Житло-Капітал" не маємо відношення до виведення коштів", - заявив бізнесмен.

Могло бути краще

Крім претензій до фінансової компанії інвестори "Укрбуд Девелопмент" не в повній мірі задоволені діями "Київміськбуду".

"У процесі прийому житлових комплексів, який розтягнувся вже на 8 місяців, виникли додаткові вимоги від керівництва "Київміськбуду", наприклад, в частині скасування пайової участі для ЖК "Укрбуду", які були нарешті скасовані рішенням Київради в липні 2020 року лише завдяки активній участі інвесторів в цьому процесі", - заявляє представник інвесторів Володимир Ковальчук.

Крім цього, інвестори вважають, що "Київміськбуд" міг би і активніше займатися процесом прийняття житлових комплексів, які все ще не прийняті на баланс холдингової компанії.

"Зокрема, наразі невідомо взагалі коли і яким чином буде прийнятий і добудований житловий комплекс Art House. У цій ситуації "Київміськбуд" займає досить пасивну позицію і просто чекає якихось кроків від Міноборони, на землях якого будується цей ЖК", - кажуть інвестори.

Поки залишаються неприйнятими ЖК Art House, "Злагода" на Харківському масиві, Solar City біля станції метро "Житомирська, "Оберіг-2", "Чарівне місто", "Поділ Град" на Воздвиженці та бізнес-центр Level в Новій Будові.

На більшості прийнятих ЖК будівельні роботи вже поновлюються, але їх темпи, за оцінками інвесторів, досить повільні, а орієнтовні терміни введення в експлуатацію житлових комплексів занадто затягнуті й іноді становлять 2-3 роки.

"У той же час інвестори сподіваються, що вищевказані складнощі носять тимчасовий характер і в подальшому процеси будуть рухатися швидше, організованіше та якісніше, а інвестори зі свого боку готові і в подальшому сприяти "Київміськбуду" в досягненні спільної мети - завершенні будівництва всіх житлових комплексів "Укрбуду", - відрапортували представники ініціативної групи інвесторів.