Для переважної більшості українських олігархів та власників капіталів єдиним джерелом успіху була і залишається приватизація державного майна.

І хоча в Україні майже минули 90-ті роки первісного накопичення капіталів і перейшли до його перерозподілу - рейдерства, або дружнього злиття та поглинання, але державна власність і досі лишається привабливою і бажаною.

Значна її частина, яку ще не встигли привласнити, перебуває в проміжній стадії приватизації - оренді. Тому було б особливо цікаво звернути свою увагу на прийняті наприкінці лютого зміни до Господарського кодексу і закону "Про оренду державного і комунального майна", які з однієї сторони відкрили нові горизонти для не багатьох майбутніх власників і в той же час віддалили такі перспективи для більшості бажаючих.

Ціна питання

Одним із основних шляхів приватизації державного майна була і є його оренда. За даними Фонду Державного майна, кількість об'єктів за способами приватизації станом на 1 січня 2009 року розподіляється таким чином:

Серед способів приватизації впродовж лише 2008 року найпоширенішими були викуп, викуп майна зданого в оренду та продаж на аукціоні - відповідно 68%, 18% та 11% від загальної кількості реформованих об'єктів по Україні

Як бачимо приватизація через оренду майна і викуп - на почесному другому місці.

Тепер варто розглянути "ціну питання". За даними Реєстру державного орендованого майна, станом на перше жовтня 2008 року кількість діючих укладених та погоджених органами приватизації договорів оренди склала 23890 одиниць, а саме:

- 183 договори оренди цілісних майнових комплексів державних підприємств;

- 55 договорів оренди цілісних майнових комплексів структурних підрозділів державних підприємств;

- 17 111 договорів оренди нерухомого державного майна, яке знаходиться на балансі державних підприємств;

- 1 022 договори оренди нерухомого державного майна, що знаходиться на балансі господарських товариств, яке не увійшло до статутних фондів;

- 38 - інше окреме індивідуально визначене майно, що знаходиться на балансі господарських товариств;

В наслідок здійснюваної до 2004 року політики децентралізації управління  орендою державні підприємства залишаються орендодавцями за 5481 договором оренди нерухомого майна.

Нові правила гри

А тепер варто звернути увагу на останні тенденції в сфері державної власності.

19 лютого 2009 року Верховна рада ухвалила зміни до деяких законодавчих актів щодо орендних відносин та зміни до закону "Про оренду державного та комунального майна (щодо захисту прав власників)".

Перший законопроект регламентує важливі зміни в Господарському кодексі та законі "Про оренду державного та комунального майна". Як зазначалось вище, оренда держмайна вже давно перетворилась на трамплін для його приватизації.

Новий законопроект "відшліфував" процес та вніс "нові новели", які стануть у нагоді майбутнім набувачам майна.

Але про все по порядку. Господарський кодекс був позбавлений статті 115, яка давала життя такому вигляду підприємств як орендне, тобто створене на основі оренди цілісного майнового комплексу, що існує на базі державного або комунального підприємства.

Нагадаємо, що засновником орендного підприємства міг бути трудовий-колектив, який мав пріоритетне право на оренду державного майна. Законодавці вирішили, що "трудовий колектив" це пережиток минулого і йому нема місця в сучасних "бізнесових" реаліях.

Контрольний постріл" в голову трудових колективів пролунав у змінах до ст.8 закону "Про оренду державного і комунального майна".

В ній остаточно ліквідовано приоритетне право оренди державного майна для трудових колективів підприємства. І немов знущання введена нова редакція, згідно з якою до участі створеному членами трудового колективу підприємства може залучатись юридична особа - інвестор, або більш сучасно - рейдер.

Криза примушує державу вишукувати нові і нові джерела наповнення бюджету. Якби не криза, ми не побачили б такої прогресивної новели, яка поклала край порочній практиці обману при визначенні орендних ставок.

Прийняті зміни до Господарського кодексу змінили методику оцінки майна з "відновної" вартості на "ринкову". При цьому методика встановлення "ринкової" ціни буде затверджуватись урядом.

Поряд з цим обмежені права державних та комунальних підприємств у вільній передачі в оренду свого майна. Тепер на власний розсуд вони можуть самостійно здавати приміщення не більше ніж на 200 квадратних метрів.

Але навіть при великому бажанні здати більшу площу вони не можуть - норма яка дозволяла погоджувати таку оренду з вищими інстанціями, наприклад місцевою радою, теж ліквідована.

Із статті 9 зникла прогресивна норма, яка дозволяла підприємству-орендодавцю у випадку відсутності дозволу чи відмови уповноваженого органу на передачу в оренду державного майна вважати укладання договору оренди погодженим.

Подібні норми діють в багатьох європейських законах по принципу - що не заборонено, то дозволено. Вочевидь, не справляючись з валом погоджень, чи скоріше не дочекавшись "відкатів", уповноважені органи вирішили повністю всю систему замкнути на себе.

В законі більш чітко і детально прописані умови надання держмайна в оренду на конкурсних засадах (ст. 9). Проте, на скільки життєздатні запропоновані правила, покаже майбутнє.

Справжній конкурс можна було спостерігати лише за приватизації "Криворіжсталі". А сьогодні через конкурс йдуть одні неліквіди. Все державне майно, яке являє бодай якусь цінність було і буде приватизоване чи здане в оренду в обхід "конкурсних засад".

Також було додано ще одну норму, яка матиме серйозні наслідки і спрямована на збільшення дохідності від орендованого майна (ст.11). Вона передбачає, що якщо на момент переукладання договору оренди вже минуло більше 3 років з моменту переоцінки, то проводиться нова переоцінка, причому ця нова переоцінка відбуватиметься по ринковій вартості, а не відновній. Як кажуть - відчуйте різницю.

Якщо раніше існували обмеження на розмір орендної плати за користування цілісним майновим комплексом - не більше 10% вартості орендованого майна. Але тепер ці обмеження усунуті (ч.1 ст.19). Тобто ціна буде залежати тільки від результатів конкурсу.

Відтепер жодних пільг для орендарів збиткових підприємств, а також об'єктів що мають важливе соціальне значення (ч.4. ст.19). Норма, яка раніше регламентувала таку можливість скасована на радість Черновецького та йому подібних міцних господарників.

Шлях до приватизації

І нарешті сама центральна норма (ч.3 ст.27), порівняно з якою все інше лише димова завіса:

"У разі якщо правонаступник органу, який до укладення договору оренди здійснював повноваження з управління відповідним майном, невизначений, об'єкт оренди, не заборонений до приватизації чи оренди, може бути приватизований відповідно до законодавства про приватизацію..."

Отже, треба лише юридично усунути орендодавця - наприклад, беззахисне, корумповане держпідприємство, позбавивши його юридичної адреси або викресливши з реєстру підприємств і власність у кишені. І це вже відбувається.

Ось факти: 18 лютого Верховна Рада розглядала ще один законопроект, який провалився - "Про внесення змін до Закону України "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації".

Він передбачав з однієї сторони включення до списку підприємств які не підлягають приватизації більше сотні об'єктів. І в той же час він виводив із цього списку 144 об'єкти. З них (увага!) 19 об'єктів, які, за інформацією Держкомстату, виключені з ЄДРПОУ у зв'язку з їх ліквідацією.

Для перевірки фактів ліквідації підприємств відповідно до законодавства Генеральній прокуратурі листом надіслано перелік таких об'єктів. Ще 72 об'єкта втратили статус юридичної особи в процесі структурних змін.

Чи не під ці підприємства і готувались законодавчі зміни?

З речами на вихід

Ну і нарешті про зміни до закону "Про оренду державного та комунального майна (щодо захисту прав власників)".

Він містить незначні проте принципові зміни, з далекосяжними наслідками.

Якщо попередній законопроект надавав "оптимізму" орендарям тим, що ціна орендованого майна при повторному ухваленні договору оренди буде перераховуватись по ринковій вартості, то новий закон створює чудові передумови орендодавцю зовсім не продовжувати договори оренди. Фактично на власний розсуд.

І тут варто скористатись прямою цитатою нової редакцій частини третьої статті 17 закону:

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.

У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку оренди"

Таким чином, більшість орендарів державної власності може вже сьогодні пакувати валізи. Нема сумнівів, що більшість договорів оренди так і не буде переукладено. Вірніше буде, але вже з іншими...

Підсумовуючи викладене, варто зробити висновок, що Україна стоїть на порозі чергового етапу первісного накопичення капіталу у вітчизняних умовах, який відбуватиметься паралельно з його перерозподілом.

Залишається сподіватись, що фінансова криза прискорить ці процеси і на економічному полі залишаться лише ті гравці, які здатні ефективно управляти власністю в сучасних умовах, створювати робочі місці і прозоро сплачувати податки.