П'ять концепцій ринку землі: який економічний ефект вони генерують

Земельна реформа повинна відповісти на питання: чи припустимо в 21 столітті тримати в центрі Європи 7 млн осіб в умовах, наближених до кріпосного права?

Понеділок, 26 вересня 2016, 11:00

Максим Мартинюк

Максим Мартинюк, перший заступник міністра аграрної політики та продовольства

Невпинно наближається 1 січня 2017 року — дата зняття мораторію на продаж аграрних земель.

У зв'язку з цим у суспільстві активізується дискусія про можливості появи в Україні ринку землі.

Невдовзі, після внесення до парламенту проекту про обіг земель, прийняття якого є умовою скасування обмежень, я прогнозую радикальне посилення цієї дискусії.

Така підвищена увага до земельної реформи зрозуміла та виправдана.

Держава, кордони якої не раз перекроювалися, і яка у 21 столітті знову опинилася перед загрозою втрати частини території, не може ставитися до питання розпорядженнями землями легковажно.

Підсилює напругу зростання питомої ваги сільськогосподарської продукції в експортній виручці. У першому півріччі 2016 року вона досягла 31,4% від загального обсягу експортних надходжень.

Це робить збереження темпів розвитку агропромислового комплексу гарантом стабільності макроекономічних показників України, зокрема, курсу національної валюти. До того ж, земля — це сакральна категорія для українців.

Такі складні початкові умови висувають високі вимоги до рівня експертизи та компетенції законодавців, щоб збалансувати інтереси всіх стейкхолдерів при проведенні реформи. До цього часу якість дискусії, яка супроводжує пошук оптимальної моделі ринку, складно було назвати високою.

Її учасники оперують гаслами і закликами замість того, щоб звернутися до цифр і фактів, проаналізувати плюси та мінуси кожного варіанта земельної реформи, їх економічний ефект та ухвалити рішення, виходячи з балансу цих факторів.

Ризикові складові має кожна концепція ринку землі.

Частина з них відносно легко нівелюється, інші загрожують незворотними наслідками, які потрібно обійти або врахувати і компенсувати. Але найгірший, на мою думку, сценарій — збереження статус-кво, в рамках якого обмежені права 6,9 млн громадян, котрі не можуть розпорядитися своєю власністю.

Хочу проінформувати суспільство про варіанти земельної реформи, які обговорюються, і про те, що Україна може отримати в результаті їх реалізації.

Варіант 1. Продовження мораторію на тривалий, до 2022 року, або невизначений термін. Авторство — народні депутати.

Ризики	Позитив
Посилення лендлордизації агропромислового комплексу. Обмеження конституційних прав пайовиків на тлі подальшого скорочення їх кількості. Виснаження ґрунтів через застосування інтенсивних технологій і перевантаження сівозмін високомаржинальними культурами, в першу чергу соняшником. Відсутність інвестиційних проектів з довгим циклом виробництва або інвестиційно ємних, в першу чергу в тваринництві, органічному рослинництві. Відсутність драйверів зростання вартості земельних ділянок і доходів власників паїв.	Стабільність усталеної моделі сільського господарства України. Збільшення валу зернових через доступ великих гравців до сучасних технологій і високої ефективності крупнотоварного виробництва. Стабільні надходження експортної аграрної виручки.
Ефект для економіки	Відсутній*
Альтернативна вартість	-69 млрд дол**

*Ефект для економіки розрахований як загальний приріст капіталізації сільськогосподарських земель до 2022 року внаслідок прийняття законопроектів, що регулюють даний варіант розвитку земельної реформи.

Наприклад, зростання цін на землю від 1 100 дол до 1 375 дол в перший рік після скасування мораторію приведе до приросту капіталізації всіх земель країни на 11,4 млрд дол.

**Різниця між економічним ефектом даного і найбільш оптимального варіанта 3.

В розрахунках приймається стартова ціна землі 1 100 дол за га (вартість річної оренди, помножена на 30 років — тривалість активної фази одного покоління).

Варіант 2. Продовження мораторію на короткий термін, до 2018 року. Авторство — народні депутати.

Ризики	Позитив
Посилення проблем галузі. Використання відстрочки великими гравцями для перегрупування активів та/або переукладання договорів з метою виведення земельного банку з обігу після запуску ринку. Застосування інтенсивних технологій для максимізації прибутку напередодні запуску ринку і погіршення стану ґрунтів.	Можливість підготувати компромісний варіант земельної реформи з урахуванням інтересів стейкхолдерів в ході професійної дискусії. Зниження ризику тривалої консервації поточної моделі в АПК. Високі шанси на прийняття законопроектів, враховуючи стабільність персонального складу в керівництві виконавчої та законодавчої гілок влади.
Ефект для економіки	66 млрд дол*
Альтернативна вартість	-3,3 млрд дол

*При переході до третього варіанта з 2019 року

Варіант 3. Поетапний запуск ринку землі з продажем на першому етапі частини державного земельного банку. Авторство — Держгеокадастр.

Ризики*	Позитив
Посилення лендлордизації. Земельне рейдерство через відсутність правил консолідації земельних ділянок. Спекуляції земельними ділянками. Скорочення аграрного виробництва в разі масового скуповування непрофільними гравцями з метою перепродажу.	Розблокування ринку, введення в економічний обіг нового активу. Забезпечення реалізації конституційних прав 6,9 млн пайовиків. Зростання ціни на земельні ділянки на 25% в перші три роки після запуску ринку. Зростання врожайності більш ніж на 30% у перші два роки. Розвиток фермерства завдяки більшій мобільності порівняно з великими гравцями при конкуренції за земельні ділянки. Прозорий механізм формування орієнтовної локальної ціни на відкритих аукціонах.
Ефект для економіки до 2022 року	+69,3 млрд дол
Альтернативна вартість	Не розраховується, цей варіант оптимальний

*У разі непродуманого запуску

Варіант 4. Запуск ринку землі в форматі продажу прав оренди. Авторство — Мінагропрод.

Ризики	Позитив
Відсутність фундаментальних драйверів зростання ціни і стимулів для збільшення ефективності агровиробництва. Наближення формату права оренди до емфітевзису і в значній мірі дублювання чинного механізму. Використання скуповування прав оренди великих масивів землі у гібридній війні. Вимога з боку банків на додаток до права оренди твердих застав до відпрацювання практики, в тому числі судової. Ризик відсутності реального ринку через створення квазі-товару. У 2013-2015 роках кількість укладених договорів емфітевзису відносно договорів оренди становила 2,26%. Отже, оренда та емфітевзис не використовуються для перепродажу. Збереження і посилення лендлордизації.	Поява нового виду банківської застави. Можливість залучення в АПК додаткових фінансових ресурсів. Поява нової бізнес-ніші посередників та агентів із супроводу угод купівлі-продажу прав оренди. Незначне зростання податкових надходжень від проведених угод. Високі шанси на прийняття парламентом.
Ефект для економіки до 2022 року*	+33млрд дол
Альтернативна вартість	-37 млрд дол

*Економічний ефект обумовлений знищенням корупційної складової в ціні на землю. При проведенні електронних аукціонів з технологією blockchain частина ціни, яку покупці залишали у голів сільрад, тепер буде надходити власнику землі.

Варіант 5. Продовження мораторію з одночасним розвитком механізму емфітевзису. Авторство — народні депутати.

Ризики	Позитив
Позбавлення значної кількості сільських жителів основного засобу виробництва, що не компенсується разовим вливанням коштів на етапі укладення договору. Реалізація сценарію "прихованого продажу". Зменшення надходжень до місцевих бюджетів через відсутність мінімальних нормативів термінів оренди та орендних ставок. Сумнівна позиція банків щодо таких договорів як до застави, в першу чергу — через складність оцінки такого активу. Дискримінація прав пайовиків при укладанні договорів через низьку поінформованість щодо особливості механізму емфітевзису, зокрема, через його нерозвиненість.	Операції із землею концентруються лише в приватному секторі, без втручання держави, відносини сторін і динаміка цін регулюються "невидимою рукою ринку". Можливість внесення договорів емфітевзису в статутний капітал. Більш гнучкий, порівняно з орендою, формат договору і взаємовідносин сторін.
Ефект для економіки*	+33млрд дол
Альтернативна вартість	-37 млрд дол

*Економічний ефект дорівнює ефекту від запуску ринку орендних прав.

Основна відмінність між ними — можливість заниження ціни в контракті для ухилення від оподаткування буде нівельована завдяки електронним аукціонам.

Одночасне функціонування тисяч анонімних покупців і продавців не залишить технологічної можливості домовитися з власником землі.

Як бачите, парламентаріям є з чого вибирати. Оптимальний варіант очевидний з огляду на максимальний економічний ефект, який він генерує. Утім, я не закликаю відштовхуватися від однієї тільки сухої цифри, хоча і її не можна не враховувати.

В основі моделі земельної реформи повинні бути захист інтересів пайовиків, вирівнювання умов ведення бізнесу для гравців різного масштабу, забезпечення розвитку сільських територій і при цьому — збереження високих показників аграрного виробництва та експорту сільськогосподарської продукції.

Однак найголовніше — реформа повинна дати очевидну відповідь на питання: чи припустимо в 21 столітті тримати в центрі Європи 7 млн осіб в умовах, наближених до кріпосного права? Чи не час це виправити?

* * *

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться.

Точка зору редакції "Економічної правди" та "Української правди" може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

земельна реформа земля Мінагропрод