Українська правда
Перспективи для інвестицій всередині країни

Що не так з ціною на землю

Близько половини земельних угод відбулося без реєстрації ціни. Чому держава повинна встановити цей важливий запобіжник?

Коли йдеться про ринок землі, перше, що всіх цікавить, – це питання ціни: хтось хоче вигідно купити, хтось – продати, а хтось – просто прицінитися.

У такому випадку ринкова ціна – це вартість товару, яка у відповідному часовому відрізку є домінантною.

Про визначення ринкової ціни в контексті нового, молодого ринку говорити складно, бо для формування ринкової ціни потрібно щонайменше пів року.

Важливість об’єктивної ціни зумовлюється й прив’язкою до неї сплати податків з користування чи перепродажу, використання ділянки як застави в банку.

Якщо говорити про ціну на землю, потрібно брати до уваги кілька чинників.

Перший – держава встановила мінімальну ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці (НГО). Це влучний крок, адже НГО не постійна і змінюється завдяки індексації (найближча індексація відповідно до закону – у 2024 році).

Другий – перші сім-девʼять місяців роботи ринку землі – це продаж відкладеної пропозиції. Тобто землю продають ті, кому терміново потрібні кошти. Вони були готові продати ще раніше, але зробити це не дозволяв мораторій.

Терміновий продаж – це низька ціна. Результат – значна кількість угод, ціна яких дорівнює НГО тільки тому, що продавати дешевше не дозволяє закон.

Усе було б нормально: і ринкова ціна формувалася б, і можна було б говорити про прозорість ринку, якби не одне "але": серед інших правил та обмежень досі не встановлений надважливий запобіжник – обов’язкова реєстрація ціни угоди.

За даними Мінагрополітики, до 31 січня 2022 року зареєстровано 72 747 угод купівлі-продажу, з них лише 39 251 або 54% – із зареєстрованою ціною угоди.

Яскравий приклад – Вінницька область, де з 5 176 угод лише 1 614 або 31% – із зареєстрованою ціною. Середня ціна гектара становила близько 46 тис грн. Є кілька угод, де зареєстрована ціна перевищила 5 млн грн за гектар землі для ведення особистого селянського господарства.

Якщо відкинути такі екстраординарні випадки, то об’єктивна середня ціна в області – 33 тис грн за га. Це майже дорівнює середній ціні, якщо змоделювати ситуацію, за якої всі угоди зареєстровані із середньою ціною в області.

Наразі держава не знає цін половини проведених угод. Це відсутність об’єктивного уявлення про хід ринку землі та відсутність офіційної бази даних з фактичними цінами (усі пам’ятають, як за відсутності альтернативи офіційний модуль оцінки брав показники з онлайн-дошок оголошень).

У майбутньому – це відтягування формування об’єктивної ринкової ціни та відсутність у держави інструментарію для ухвалення рішень.

За правилами, встановленими скандальним законопроєктом №5600, податки під час перепродажу ділянок (5% та 18% ПДФО) сплачуються з різниці між ціною купівлі та продажу. Відсутність офіційно зареєстрованої ціни створює "вікно можливостей" для ухилення від сплати податків.

Питання обов’язкової реєстрації ціни не нове, світові експерти у своїх рекомендаціях щодо відкриття ринку землі не раз наголошували на важливості цього пункту. У Державному реєстрі речових прав для цього навіть було розроблене спеціальне поле. Утім, законодавчі зміни досі не зроблені.

Навмисно чи ні – невідомо, але обсяги викривленої інформації зростають.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції "Економічної правди" та "Української правди" може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.
земля законодавство ціна земельна реформа