Матрац замість квартири. Куди поділися інвестиції в житлову нерухомість?

Від редакції. Час від часу Ігор Райков та Школа професійного девелопменту на сторінках ЕП будуть розповідати про останні тренди і зміни на ринку нерухомості, які можуть бути корисними для потенційних покупців та інвесторів.

У 2023 році ринок інвестицій у первинну нерухомість становить 2,08 млрд дол. Лідерами стали Львів з показником 0,8 млрд, Київ та Івано-Франківськ – по 0,2 млрд дол. Для порівняння: у довоєнному 2021 році ринок становив близько 9,7 млрд дол, а однозначним лідером був Київ з показником 2,5 млрд дол.

Харків, Дніпро та Київ – рекордсмени з падіння інвестицій у первинну нерухомість. У Харкові будівництво зупинене, а ринки Києва та Дніпра впали на 92% та 90% відповідно.

Під інвестиціями в первинну нерухомість ми розуміємо вкладення грошей у купівлю квартир у будинках, не введених в експлуатацію. При цьому саме будівництво почате або анонсоване. Якщо у 2021 році було 9,7 млрд дол інвестицій у нерухомість, а у 2023 році – 2,08 млрд дол, то куди поділася різниця?

У 2021 році 9,7 млрд дол з 50-70 млрд дол на депозитах та готівкових заощаджень "під матрацами" були тією сумою, на яку українці щорічно збільшували свої заощадження. Тобто вкладали в житлову нерухомість.

У 2023 році цю суму варто зменшити на рівень зменшення ВВП. Виходить близько 21% або 7,9 млрд дол. Далі зменшуємо її на 20% тих, хто виїхали з країни. Залишаються 6,3 млрд дол. Однак це все одно не 2 млрд дол, які, за нашим прогнозом, будуть інвестовані в первинне житло у 2023 році. Де ж решта?

Ми дослідили показники купівлі українцями нерухомості за кордоном і не побачили значного збільшення загальної суми інвестицій у 2022 році. Порівняно з 2021 роком сума зросла орієнтовно на 0,5 млрд дол.

За час великої війни українці купили на 20 млрд грн більше ОВДП. Це ще близько 0,5 млрд дол, які вони могли інвестувати в житло. У 2021 році річне сальдо купівлі готівкового долара становило 5 млрд, у 2022-му – 11 млрд, у 2023-му (прогноз) – 10 млрд. Тобто українці щорічно купують на 5 млрд дол більше. Що це означає?

Інвестори віддали перевагу доларам замість майбутніх метрів. Це абсолютно зрозуміло: готівкові долари набагато більш ліквідні, ніж договір на метри в будівництві на сонному будівельному майданчику. Населення тримає гроші в доларах через невпевненість і невизначеність у завтрашньому дні, через війну.

Обсяги "доларів під матрацом" збільшуються і коли зʼявиться відчуття впевненості в майбутньому або розуміння, що гірше вже точно не буде, виникне необхідність цей долар інвестувати.Тоді ринок нерухомості знову почне зростати.

Квартира як інструмент отримання прибутку від оренди?

За даними сервісу Bird, середньомісячна ціна оренди трикімнатної квартири в Києві в серпні 2023 року становить 28 тис грн (737 дол). У 2021 році вона коштувала 40 тис грн (1 429 дол). При вкладенні 100 тис дол у квартиру у 2021 році її вартість повертається інвестору через шість років, зараз – через 11 років.

Як вирішити проблему інвестицій?

Потрібне або збільшення населення Києва (міграція), або масовий переїзд жителів з радянських будинків у новобудови. Обидва варіанти можливі за наявності інструментів кредитування за доступними ставками – хоча б до 10%.

Середня іпотечна ставка в ЄС становить 2,24%, у Великобританії – 4,95%, в Україні – понад 20%. Так, є програма "єОселя", але вона доступна не всім.

Ринку допоможе розвиток інвестиційних фондів, які працюють за моделлю фінансування будівництва до його введення в експлуатацію. Тобто спочатку збудували за гроші інвестиційного фонду, а після того продаємо власникам. Це зменшує кількість недобудов і підвищує довіру до девелоперів та ринку.

Також настав час REIT – real estate investment trust – інвестиційних фондів, які збирають гроші в інвесторів і вкладають їх у збудовану та введену в експлуатацію нерухомість. Тобто ви можете вкласти 10 тис дол (не всю вартість квартири) і в результаті отримувати прибутки від здавання об‘єкта в оренду.

На ринку відсутні інституційні чи приватні інвестори з-за кордону, які вкладають у нерухомість або завдяки їй диверсифікують свої інвестиційні портфелі. Відсутність системних закордонних інвесторів – довготривала проблема нашого ринку житлової нерухомості. Це означає, що ринок не отримує експортні кошти для свого розвитку і живе винятково завдяки внутрішньому споживачу.