Захист чи здирництво: як нові податки позначаться на вартості житла на первинному ринку

З 1 листопада набирають чинності норми закону №2600 "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Вони передбачають запровадження для девелоперів податку на додану вартість за касовим методом, а для людей – продавців на первинному ринку – податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі і ціною продажу при першому продажу квартири.

Як ці зміни вплинуть на ціни для покупців? Чи є нові податки ефективною складовою захисту прав інвесторів?

Покупець заплатить за все

На моє переконання, нововведення в оподаткуванні не лише спричинять докорінні зміни в ціноутворенні, а й вплинуть на кількість інвесторів, що вкладають кошти в первинний ринок для їх збереження та примноження.

Забудовники перекладатимуть усі додаткові витрати на покупців та інвесторів, що може суттєво погіршити привабливість придбання та інвестицій на первинному ринку. З іншого боку – це намагання державних органів зменшити маніпуляції з податковим кредитом, який виникає в компаній-забудовників у процесі будівництва та спроба збільшити надходження в бюджет.

У цьому випадку податок на додану вартість не виконуватиме своєї прямої функції – стримування перевиробництва, а у випадку будівництва в умовах війни та необхідності стимулювання економіки, я вважаю, ПДВ має бути взагалі скасований та змінені сама сутність та форма такого податку.

По-перше, це унеможливить будь-які маніпуляції з відшкодуванням та оптимізацією ПДВ, а по-друге – стимулюватиме зростання обсягів будівництва. У поточних реаліях постає дилема: девелопер знизить свої очікування прибутку чи, як часто трапляється в Україні, перекладе цей тягар на покупця.

Другий варіант, на жаль, більш вірогідний. Тому ціни на первинному ринку можуть зрости мінімум на 20% без урахування зростання собівартості будівництва, яка з початку великої війни збільшилася на 20-25%. У цьому ланцюжку нема й натяку на попит, на купівельну спроможність громадян.

Війна перекупникам

Крім зростання цін "від забудовника" на розмір ПДВ, закон може призвести до скорочення кількості інвестиційних угод, адже він запроваджує податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі і ціною продажу при першому продажу квартири за рік та 5% – при подальших продажах.

Наслідком цього може стати перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку буде оформлятися готівкою. Запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного.

Відповідно, може суттєво скоротитися кількість громадян, які використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу майбутніх квартир ближче до завершення будівництва з прибутком у середньому від 30% на кожній квартирі.

Новий податок скоротить щонайменше на чверть прибуток "перекупників", а по суті – інвесторів, які беруть на себе частину ризиків будівництва. Наприкінці 2021 року на первинному ринку кількість інвестиційних угод з метою збереження та примноження коштів становила 50-55% від їх загальної кількості.

Приблизно третина покупців вкладали кошти в придбання двох і більше квартир з метою подальшого їх продажу до моменту введення об’єкта в експлуатацію.

Упродовж останніх 20 років особливістю первинного ринку була можливість інвестувати в квартиру на початкових стадіях будівництва за значно нижчою ціною, щонайменше на 30%, ніж купувати таке житло на вторинному ринку.

Фактично будівництво велося за кошти інвестора-покупця, а інвестор чудово розумів усі дотичні ризики: несвоєчасне введення будинку в експлуатацію, невідповідна якість житла або ризик стати "ошуканим інвестором".

Нове оподаткування на первинному ринку нівелює для покупця перевагу прийнятної ціни. Натомість питання надійності захисту його інвестицій у житло, що буде зведене в майбутньому, також достатньо дискусійне і поки що не перебиває мотивацію придбання квартири за більш низькою ціною.

Отже, маємо два нові закони: №2518 "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" і №2600 "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".

Вони, безперечно, встановлюють нові умови для роботи девелоперів щодо захисту покупців та оподаткування, але говорити про їх позитивний ефект – як вони позначаться на планах і спроможності забудовників реалізовувати нові проєкти, залучаючи кошти громадян на стадії будівництва, поки що рано.

Зміни в оподаткуванні – це зміни в ціноутворенні та прибутку, тому кількість потенційних інвесторів, завдяки яким тримався первинний ринок, теж значно скоротиться. Найближчими місяцями девелопери намагатимуться завершити зведення розпочатих об’єктів і згорнуть плани з будівництва нових ЖК.

Водночас не варто очікувати стрімкого зростання попиту без доступної і масової іпотеки. Без "ін’єкції" державних програм з кредитування девелоперів та покупців первинний ринок поновлюватиметься досить повільно.