Чому "антиолігархічний" закон спричинить подорожчання житла в Україні

Верховна Рада прийняла за основу законопроєкт №5600 "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень". 

В разі остаточного ухвалення, цим документом буде запроваджено близько 40 податкових новацій, більшість з яких експерти називають щонайменше надто агресивними для економіки України. 

"Збалансовувати бюджетні надходження" планується за рахунок збільшеного податкового навантаження на цілу низку галузей – промисловість, екологію, енергетику, сільське господарство, торгівлю тощо. 

Будівництво та ринок нерухомості – не винятки. Тож кожен потенційний покупець квартири в новобудові має готуватися до того, що зовсім незабаром за квадратні метри доведеться платити ще більше. 

І на цьому коливання на ринку не зупиняться: далі неминуче здорожчає і "вторинка". 

Ідея урядових розробників законопроекту зрозуміла: планувалося збільшити податкові надходження від продажу третього та наступних об’єктів нерухомості протягом звітного податкового періоду.

Сплачувати його мали б ті юридичні та фізичні особи, для яких це – бізнес: вони інвестують у нерухомість зазвичай на етапі "котловану" і далі, після завершення будівництва або навіть і ремонту, перепродають об’єкт значно дорожче. 

Та втілення цієї ідеї в такому вигляді, як це зараз на столі у народних обранців, призведе до зовсім несприятливих результатів.

На мою думку, з дня ухвалення законопроекту в цілому з’явиться одразу кілька причин для зростання ціни на нерухомість загалом – і на первинному, і на вторинному ринку.

Перша – те, як відреагують учасники ринку-фізичні особи, які змушені платити податки не лише кілька разів, а відтепер і в кілька разів більші. Адже спочатку оподатковується їхній дохід фізичної особи — це 18% плюс військовий збір 1,5% . 

Далі вони, приміром, вкладають ці кошти в нерухомість з метою подальшого перепродажу, і, коли наступає цей момент, їхній дохід знову оподатковується. 

До сьогодні такий податок становив 5% з доходу від продажу кожного об’єкта та 1,5% військового збору. А в разі ухвалення змін до Податкового кодексу – вже 18% з доходу від продажу третього і кожного наступного об’єкта плюс усе ті ж 1,5% військового збору. 

Ці фінансові втрати буде перекладено на кінцевого покупця, якому доведеться працювати ще на кілька років довше, аби дозволити собі придбання власного помешкання.

Одразу відреагують і гравці ринку-юридичні особи: згідно із запропонованими нормами Податкового кодексу вони, здійснюючи покупку об’єкта нерухомості в забудовника, змушені будуть сплачувати 20% ПДВ. 

Звісно, це фінансове навантаження буде включено у вартість, за якою цей об’єкт пізніше продаватимуть. 

Фінансових втрат зазнають і забудовники. Щонайперше тому, що через цю фіскально-вагому ініціативу Уряду різко зменшиться кількість укладених угод на ринку нерухомості. 

Адже від 30% до 60% таких угод стосувались саме купівлі об’єктів з метою їх подальшого перепродажу. Частина цих коштів, які зазвичай і реінвестувались у будівництво, вже не надійде до девелоперів. 

Іще одна фінансова втрата для забудовників – скасування пільгового оподаткування операцій, раніше не обкладених ПДВ. І це фінансове навантаження теж буде включено в собівартість кожного їхнього об’єкта нерухомості. 

Одне моє будівництво дає роботу щонайменше 10 тисячам людей: від власне наших будівельників, працівників цементних заводів, робочих у кар’єрах до персоналу транспортних і заправних підприємств. 

Тож станом на зараз я оцінюю ВВП від девелоперів не у 2,4%, як зазначається в офіційних звітах держави, а 12-15% ВВП країни. Втрати від колапсу на ринку нерухомості, що може бути спровокований в разі запровадження змін в оподаткуванні, будуть відчутними для всієї держави.

За оцінками експертів, реалізація комплексу запропонованих зростань ставок і збільшення баз оподаткування окремих податків та зборів коштуватиме бізнесу та громадянам 48.28 млрд грн на рік або 1,15% від ВВП. 

Це безпрецедентне зростання податків і максимальне збільшення податкового навантаження за останні роки. 

Усім відома модель функціонування будь-якої економічної системи — що вищий податковий відсоток ВВП (ред.: частка доходів юридичних і фізичних осіб, що збирається як податки), то нижчі темпи економічного зростання – чомусь виявилась невідомою Урядові. 

Шкода, що заручником таких помилок стане населення, шлях якого до власного помешкання продовжується іще на кілька років.