Недооцінений актив або Не відчуваємо землі під ногами

Без перебільшення, 2021 рік відкриває для українців нові горизонти. 

Запуск ринку сільськогосподарських земель – це не лише історична подія, але і потенційне вікно можливостей для формування якісно нового та успішного сектору економіки, який має всі підстави аби інтегрувати в глобальні економічні ланцюги. 

І якщо для країн Європи ‒ це вже повсякдення, то для українців ‒ новаторство. Це стосується не лише тих громадян, які збираються продавати свої земельні наділи, але й потенційних інвесторів.

Ні для кого не є секретом, що однією з умов вигідного інвестування є його рентабельність. Утім, дослідження фінансової грамотності українців свідчать про те, що ми знаємо про фінанси значно менше, ніж мешканці сусідніх країн. 

На сьогодні загальні очікування від запуску ринку землі на території України коливаються в діапазоні 1000-2000 тис. дол. за 1 га. 

А з огляду на те, що Україна – надзвичайно велика країна, відповідно, і вартість землі на Півночі та на Півдні різнитиметься відчутно. 

Щонайменше, це пов'язано з різними природно-кліматичними умовами, а вже потім логістикою, історією обробітку землі, типом ґрунту тощо, які у майбутньому неодмінно вплинуть на градацію її вартості. 

Хай там що, а у порівнянні з іншими інвестиційними інструментами – земля має чи не найвищий потенціал зростання, про що свідчить досвід відкриття ринку сільгоспземель в країнах Європейського Союзу. 

Розвиваючи цю думку, пропоную дещо заглибитися у міжнародний досвід, аби мати уявлення на що ми можемо розраховувати у найближчій перспективі.

Тож пропоную зосередитися на досвіді країн Східної Європи

Розпочати варто з того, що перші 3-5 років з моменту відкриття ринку ‒ це інтервал найвигіднішого інвестування. Адже щорічний приріст вартості землі у цей період у кожній з аналізованих країн становив щонайменше 20%.

Польща

На початку відкриття ринку, польські показники були ідентичними до українських – приблизно 1500 тис. дол. за 1 га землі. Польща одразу ж ввела заборону допуску іноземців до ринку землі на довгих 12 років. 

Звичайно, там була своя історія із залученням іноземних інвесторів до купівлі за умови дозволу Міністерства внутрішніх справ, через місцевих партнерів, або шляхом створення польських компаній, однак йшлося лише про придбання невеликих земельних площ. 

Для прикладу, вартість ціни за гектар у 2004 році становила всього 6634 злотих (приблизно 1543 тис. євро). На сьогодні за даними Eurostat, ціна вже досягла 11000 тис. євро. 

У такий спосіб можна говорити про те, що середній приріст щорічної вартості землі у перші п'ять років функціонування ринку становить 33%. Це саме той сценарій з яким Україна корелює найбільше (земельний фонд, площа тощо).

Чехія

У Чехії ринок відкрився у 2006-2007 роках, тоді початкова ціна була менше ніж 2000 тис. євро, натомість у 2019 році вартість 1 га – 8 095 тис. євро. Тобто, середній приріст щорічної вартості з 2011 року становить 43%.

Литва

Відкриття ринку у Литві відбулося у 2004 році з певними обмеженнями щодо площі, спецдозволів та цін на землю. Зокрема юридичним особам дозволялося купувати не більше 2 тис. га, фізичні особи могли купувати землю за умови, що загальна площа земель однієї особи не перевищує 500 га. 

Протягом перших 10 років іноземці не мали права купувати землю в Литві. Таке право вони здобули лише у 2014 році, в додачу отримавши низку обмежень. 

Тож, якщо аналізувати динаміку зростання вартості ціни на литовську землю вона виглядає так: 2014 рік – 2330 тис. євро, 2016 рік – 3516 тис. євро, вартість 1 га у 2019 році становила 3 960 тис. євро. У такий спосіб середній приріст щорічної вартості – 28%

Болгарія

Середній приріст щорічної вартості болгарської сільськогосподарської землі становить 20%. Їхня історія відкриття ринку землі розпочалася з мінімальної вартості приблизно 1000 тис. євро, однак уже у 2014 році вартість збільшилася до 3620 тис. євро, у 2016 році – 4131 тис. євро. 

Вартість 1 га у 2019 році складала 5 382 тис. євро і вона продовжує зростати.

До речі, у Болгарії, як і планується в Україні, працює перевірка коштів, за які здійснюватиметься купівля сільськогосподарської землі. Оскільки всі розрахунки, що стосуються сільгоспземель, вже з липня відбуватимуться у безготівковий спосіб.

Румунія

Серед переліку вищезгаданих країн, Румунію заведено вважати чи не найбільш лібералізованою та відкритою в плані запровадження ринку. 

Його відкриття відбулося 16 років тому і на той час вартість 1 га становила всього 350 дол., однак за перші роки ціна почала стрімко зростати. Цей період здобув назву перехідного. 

У 2005 році перед вступом країни до ЄС, ціна на землю зросла майже у три рази, у порівнянні з попереднім роком. На сьогодні вартість 1 га – понад 5 340 євро. Середній приріст щорічної вартості становить 28%.

Підбиваючи підсумки, можна з упевненістю стверджувати, що після відкриття ринку землі її вартість зростатиме. 

Ба більше, з огляду на багатство нашої країни, зокрема родючість її ґрунтів, успіхи, які демонструють аграрії впродовж останніх років, приріст 20% в рік – це найбільш песимістичний мінімум на який ми можемо розраховувати, особливо після 1 січня 2024 року, коли право купувати сільськогосподарську землю отримають юридичні особи, власниками яких є громадяни України.

Принагідно хочу зауважити, що інвестування в землю гарантує можливість її будь-коли продати, за такої умови ймовірність втратити в ціні – мінімальна (завдяки встановленому запобіжнику у вигляді мінімальної ціни).