Іпотека під 7%: хто зможе купити квартиру в 2021 році

Уряд нарешті офіційно підтвердив наміри влади запровадити доступну іпотеку під 7% та прийняв відповідну постанову. Кредити на житло мають стати частиною програми "5-7-9". 

Видаватимуть позики державні банки. Для покупця ставка за кредитом становитиме 7%. 

Сам банк буде заробляти більше — він може встановлювати максимальний відсоток за рівнем індексу депозитів +4,5% для прийнятого в експлуатацію житла та +7% для індивідуальних житлових будинків та квартир, які перебувають на етапі будівництва. 

Сьогодні фактична ставка може складати від 12 до 15% і саме різницю між реальним відсотком для банку та 7%, які платить особа, планує компенсувати держава.

За прогнозами, це дозволить збільшити ринок іпотечного кредитування на 30%, піднявши обсяг щомісячно виданих іпотек з 300 до 400 мільйонів гривень. 

При середній вартості квартири у півтора мільйона гривень це щомісячно близько 800 додаткових угод завдяки здешевленню кредитів на житло. 

Для порівняння, за статистикою Мін'юсту, в Україні щороку укладається понад 300 тисяч угод купівлі-продажу квартир.

Максимальна сума іпотеки складає 2 мільйони гривень, а гранична вартість квартири, яку може придбати людина – 2,5 мільйони. Навіть якщо житло коштує менше, ніж 2 мільйони, банк не зможе надати кредит на всю його ціну. 

Покупець усе одно має зробити перший внесок у розмірі не менше як 15% вартості предмету іпотеки.

Також діє обмеження щодо площі – не більше 50 квадратних метрів для одинокого громадянина чи сім’ї з двох осіб та по 20 квадратних метрів на кожного додаткового члена родини.

Отже, якщо людина візьме іпотеку на 2 мільйони гривень і з максимальним строком на 20 років, сума щомісячних платежів складатиме 15,5 тисяч гривень за схемою нарахування. Загальна переплата по кредиту становите 1,7 мільйона гривень. 

Для порівняння, якби ставка була 15% замість 7%, щомісячний платіж зріс би до 26,3 тисячі, а переплата досягла б 4,3 мільйона гривень. 

Фактично, компенсація відсоткової ставки з боку держави може допомогти зекономити щонайменше півтора тіла кредиту за 20 років. Хоча до суми щомісячних платежів також треба додати ціну страхування квартири, яку обов’язково попросить банк.

З іншого боку, сума щомісячних платежів приблизно дорівнює вартості оренди аналогічного житла. 

Навіть з урахуванням переплати за кредитом, це означає, що через 20 років виплат людина отримає оселю у власність, замість того, щоб просто віддавати кошти орендодавцю.

Одночасно з послабленням регуляцій щодо контролю житла тепер банк може навіть не дивитися квартиру, яку обрав покупець. 

Уряд ввів більш серйозні вимоги щодо об'єктів, під які можливо отримати пільговий кредит. Це має бути квартира у будинку з терміном експлуатації не більше 3 років або у багатоповерхівках, що перебувають на стадії будівництва. 

На перший погляд, така вимога може здатися дискримінаційною. Чимало покупців готові пожертвувати деякими елементами комфорту, щоб зекономити та обрати панельну дев'ятиповерхівку або навіть "хрущовку". Насправді ж, подібна вимога захищає позицію кредиторів. 

Якщо сьогоднішні нові будинки через 20 років будуть все ще у гарному стані, а ціна такого житла зростатиме відповідно до динаміки "якісного" сегмента ринку, то "хрущовка" за 20 років може взагалі потрапити під реновацію та бути знесена. 

Старі дев'ятиповерхівки за термін іпотеки так само ризикують прийти у зовсім не ринковий стан і банк просто втратить кошти у тому випадку, якщо особа перестане платити за кредитом і квартира перейде у власність фінансової установи.

Банкам нібито можна буде дивитися не лише на заробіток безпосередньо особи, на яку оформлюється іпотека, але й на сукупний дохід родини. 

На сьогодні, фактично, нижня планка доходів для реальних пошукачів кредиту становить 35 тисяч гривень сукупного доходу на місяць. У такому випадку, 15,5 тисяч кредитних виплат на місяць буде складати не менше, ніж 40-45% сукупного доходу родини. 

Варто зазначити, що питання щодо можливості враховувати саме сукупний дохід, а не особистий, поки що залишається відкритим.

Окрім того, існує ще максимально допустимий розмір середньомісячного сукупного чистого доходу позичальника та членів його сім’ї. Він дорівнює 10-кратному розміру місячної середньої заробітної плати у відповідному регіоні України, де розташований предмет іпотеки.

З одного боку, через високий рівень тінізації економіки та зарплати у конвертах, велика частина людей, які отримують 35 тисяч гривень на родину та більше не зможуть офіційно довести природу власних доходів. 

З іншого, потужні кредитні можливості – це один з найкращих механізмів виведення економіки з тіні м’якими методами. Завдяки цьому люди перестануть погоджуватись на роботу із неофіційною оплатою, адже у такий спосіб вони не зможуть отримувати доступ до кредитів на житло та автомобілі. 

Звичайно, важко говорити про масовість цього напрямку в Україні за поточних прогнозів за кількістю іпотек. Проте в якості пілотного проекту, це дозволить протестувати успіхи такого підходу в Україні.

Ще один момент – це можливість придбання житла, побудованого не раніше 2017 року для містечок, де вже десятки років зовсім не будують нові об’єкти. 

Насправді саме тут іпотека може стати стимулом розвитку будівельного сегмента. Наприклад, якщо місцевий підприємець побачить високий потенційний попит на житло серед тих, хто може взяти іпотеку у випадку появи можливості інвестувати у будівництво, він зможе розпочати зведення будинку. 

Потенційно цей ринок може стати цікавим навіть для деяких великих девелоперів як спосіб диверсифікації бізнесу.

Серед проблем, які поки що вирішуються присутністю державних банків – низька захищеність кредитора у випадку іпотеки. Наприклад, якщо квартира є єдиним житлом для людини або в оселі прописані діти, банк не може відібрати об’єкт іпотеки навіть при повній зупинці виплат. 

Також виходячи з досвіду 2008 року банки бояться залишитися із портфелем житла, яке треба спочатку продати, щоб отримати реальні гроші.

Запуск іпотеки під 7% у поточному вигляді природньо не вирішить житлових питань більшості українців. З іншого боку, це гарний старт, який може стимулювати нове будівництво не тільки у великих містах, допомогти молодим родинам, а також показати банкам перспективність роботи із кредитами на житло. 

Подальше розширення кола тих, хто може отримати іпотеку, а також збільшення порогових показників іпотеки, щоб зацікавити великі родини – все це зможе впродовж декількох років зробити іпотечний інструмент дійсно масовим.