ЖЕК пішов, хай живе управитель!
В ноябре 2017 года Верховная Рада под давлением международных доноров приняла закон, кардинально меняющий ситуацию в сфере украинского ЖКХ.
Закон "Про жилищно-коммунальные услуги" вступил в силу 10 декабря 2017 года, однако большая часть норм вступит в действие через полгода — 10 июня 2018 года, а отдельные нормы — с 1 января 2019 года.
Причин задержки две.
С одной стороны, система управления жилищно-коммунальным хозяйством меняется настолько кардинально, что для полноценного действия закона необходимо разработать и принять существенное количество подзаконных актов.
С другой стороны, у закона есть немало противников, которые получили еще полгода для подготовки ответных действий.
Кстати, летом 2018 года мы еще можем услышать от представителей Кабмина жалобы на нехватку времени для подготовки подзаконных актов и увидеть попытки на некоторое время отложить введение закона в действие.
Ключевые нормы
В чем состоит главное законодательное изменение? В системе взаимоотношений потребитель — поставщик жилищно-коммунальных услуг появилось новое звено — управляющий. Нечто подобное было и ранее, и называлось оно ЖЭК. Разница в том, что на практике от его услуг отказаться было невозможно.
Теперь же потребители получат возможность довольно просто выбирать себе управляющего — юридическое лицо либо частного предпринимателя — и заключать с ним договора на выполнение всех или части функций по дому.
Сейчас "правильная" управляющая компания обслуживает несколько домов. Она имеет в штате специалистов-сантехников, электриков, специализированную уборочную технику, поэтому может выполнять работы по управлению домом дешевле и качественнее, чем это будет делаться силами одного дома.
Конечно, можно найти и кого-то из жильцов, готового заниматься этими вопросами на постоянной основе, однако ему также необходимо платить. Впрочем, держать штат сотрудников ради одного дома невыгодно, не говоря о технике и аварийной бригаде, способной 24 часа в сутки выезжать на место аварии.
Управляющего должно выбрать руководство объединения собственников многоквартирного дома — ОСМД. У руководства ОСМД при этом должны быть соответствующие полномочия от собрания совладельцев дома, прописанные в уставе или сформулированные в протоколе собрания.
Если в доме нет ОСМД, нужно провести собрание владельцев всех помещений и проголосовать. Подрядчик, получивший 50% плюс один голос, становится управляющим. Одним голосом считается 1 кв м площади дома, а в голосовании принимают участие владельцы квартир и нежилых помещений.
Важно: при проведении собрания необходимо обязательно составить протокол и зафиксировать принятое решение. Точно так же можно и сменить управляющего.
Это крайне важный инструмент в руках жильцов, ведь возможность потерять заказ заставляет подрядчика добросовестнее относиться к своей работе. А наличие на рынке конкурирующих управляющих благотворно скажется на стоимости их услуг.
Еще одно новшество: неплательщиков за коммунальные услуги без уважительных причин, таких как задержка зарплаты, накажут материально путем выставления пени. Это своеобразный кнут данного закона, однако существует и "пряник".
Закон позволяет не платить за коммунальные услуги в случае их неоказания либо некачественного оказания. Конечно, нельзя просто не заплатить — потребитель должен соблюсти юридические формальности.
Прежде всего, факт неоказания услуги необходимо зафиксировать, проинформировать исполнителя, подготовить акт. Если получатель услуги не будет придерживаться процедуры, он не сможет доказать свою позицию.
Это ключевые моменты, впрочем, закон содержит и другие новшества.
Что требует доработки
В законе есть немало моментов, требующих детальной проработки и подготовки дополнительной нормативной базы. Чиновники должны разработать подробные правила игры на рынке, в том числе порядок штрафования исполнителя услуги.
Если в доме нет ОСМД, и совладельцы не проявляют инициативы по найму управляющего, то его по соответствующему обращению совладельцев должен назначить муниципалитет на основе конкурса, а договор с управляющим подпишет уполномоченное лицо органа местного самоуправления.
Такая норма закреплена в законе об особенностях осуществления прав собственности в многоэтажных домах, принятом два года назад. К сожалению, эта норма не работает, поскольку механизм и нормативная база для проведения таких конкурсов не разработаны.
Также с 1 января 2019 года должна быть введена профессиональная аттестация управляющих на соответствие квалификационным требованиям профессии "менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)".
Сейчас квалификационные требования к управляющим не установлены, и тут могут быть сюрпризы. Вполне вероятно, что "коммунальная мафия" сделает все для того, чтобы устроить из этой аттестации очередной барьер для бизнеса. К примеру, встроив в качестве требований к управляющим опыт работы в ЖЭК.
Кто проиграет и выиграет от нового закона
От нового закона проиграют старые ЖЭКи, не способные перестроиться на работу в новых условиях. Если ранее они были дешевле частных и были монополистами на рынке, то сейчас цены частных компаний ниже, чем средние расценки в ЖЭКах. О качестве обслуживания коммунальными ЖЭКами и говорить нечего.
Выиграют от вступления в действие закона простые потребители, ведь конкуренция — это всегда хорошо для того, кто платит. Хотя, конечно, в первое время потребителей ожидают путаница и чехарда.
У компаний, работающих на этом рынке, были случаи, когда большой новый многоквартирный дом состоял из нескольких корпусов, и каждый корпус застройщик вводил в эксплуатацию отдельным актом.
Жители считали корпуса отдельными домами и регистрировали в одном корпусе одно ОСМД, в другом — другое, а в остальных корпусах услуги оказывала управляющая компания застройщика. Теперь компании не могут между собой договориться о компенсации предоставляемых услуг там, где они пересекаются.
Однако не стоит ждать у моря погоды. Нужно брать судьбу дома в свои руки, искать профессионального управляющего, договариваться с соседями, объединяться домами. Также нужно следить за всеми нововведениями и подзаконными актами, а их в ближайшие месяцы будет много.