Настав час розкріпачити власників земельних паїв
Я з колегами написав законопроект, який скасовує мораторій на торгівлю паями і поетапно запроваджує ринок землі. Годі обмежувати економічні свободи людей.
Запровадження ринку землі — тема, про яку можна говорити вічно.
На початку політичного сезону, у вересні, президент дав зрозуміти: ринок землі — відповідальність парламенту.
Послання було очевидним, але замість дискусій про те, як нарешті відкрити можливості аграрної економіки, знайшли просте рішення: продовжили мораторій.
13 грудня я разом з колегами Павлом Різаненком та Сергієм Хланем подав законопроект "Про обіг земель сільськогосподарського призначення".
Ми пропонуємо протягом кількох етапів запровадити ринок землі. Ми розробили комплексний підхід до поступового відновлення прав усіх власників наділів.
Чому ми це зробили
У відкритті ринку, "законсервованому" більш ніж на десятиліття, зацікавлені усі українці: аграрний сектор дасть економіці більше, якщо працюватиме на своїй землі. За оцінками експертів, продовження мораторію на один рік — це мінус 3 млрд дол для економіки, мораторій до 2022 року — мінус 69 млрд дол.
Держава не контролює ті гектари, які залишила собі.
За результатами перевірки державних аграрних підприємств, зробленої Мінагрополітики 2015 року, 600 тис га землі перебувають у власності понад 500 державних агропідприємств, з яких реально працюють менше сотні. Лише 20 з них прибуткові, 27 не коштують нічого, ще півсотні коштують не більше 100 тис грн.
Чверть державних підприємств потрібно ліквідувати, а 177 компаній заборонені до приватизації. Частина цих підприємств не може знайти власну документацію, яка б встановлювала їхнє право на землю.
Ціна тринадцяти років мораторію вимірюється не лише економічними показниками втрат і рівнем корупції, який створився довкола різних способів його оминати.
Відомо, що 400 тис українців — власників земель померли, не передавши землю у спадок через відсутність спадкоємців. Протягом життя вони не могли продати свої ділянки, а це б дозволило провести гідну старість. Зараз 7 млн власників землі не можуть її продати і ще 35 млн потенційних покупців не можуть її купити.
Якщо дивитися на цю історію з ідеологічної точки зору, то вільний ринок, прихильником якого я є, пропонує вибір: не хочеш продавати — не продавай, не хочеш купувати — не купуй. Але є багато людей, які оберуть іншу альтернативу. Не треба лякати людей чи обмежувати їхні економічні свободи.
Що ми пропонуємо
З 1 липня скасувати мораторій. Дати право з цього дня об'єднаним громадам продавати комунальну та державну землю у своїй юрисдикції. Держгеокадастру надати право продавати державні землі. Спосіб продажу — електронні торги.
На першому етапі покупцями можуть бути лише фізичні особи — громадяни України, органи місцевого самоврядування і держава. Обмеження граничної площі землі, що може бути сконцентрована в однієї особи, — 500 га.
Ми пропонуємо й інші запобіжники. Законопроект передбачає вимоги до легальності капіталу. При концентрації понад 200 га фізичні особи повинні подати електронну декларацію, у якій мусить бути відображене джерело коштів для трансакції. Так блокується доступ на ринок землі тіньового капіталу.
Основна мета цього етапу — визначити моделі поведінки основних гравців і сформувати цінові орієнтири на землю в різних регіонах. Так, це сміливий експеримент, але достатньо розрахований на рівнем ризиків.
Як це працюватиме далі
Другий етап відкриття ринку повинен початися з 1 липня 2018 року. Тоді право продавати землю отримають власники паїв.
Через два роки, з 1 січня 2020 року, право купувати землю отримають юридичні особи та фізичні особи — підприємці. При цьому з ринку виключаються особи без громадянства та іноземці. Таке обмеження діятиме до 1 січня 2030 року.
Як це вирішує системні проблеми ринку
У цьому підзаголовку нема помилки. Попри мораторій ринок землі вже склався, але він працює у дикий спосіб. Є низка схем для отримання земель у власність.
- Заплатити хабар 300-500 дол за га чиновникам одного відомства, щоб отримати державну аграрну землю через "безоплатну приватизацію".
- Укласти угоду про користування землею і закріпити його спадковим договором, гарантувавши собі перехід у власність землі, яка перебуває під дією мораторію.
- Обміняти ділянку, яка перебуває під дією мораторію, на ділянку, яка не перебуває під дією мораторію. Продаж землі заборонений, а обмін — ні.
Є й інші "варіанти".
За фасадом мораторію невеликому колу людей вдалося сконцентрувати сотні тисяч гектарів. Це те, що зараз стали називати лендлордизацією. За оцінками, є триста великих власників української землі. У державній власності залишилася одна чверть сільськогосподарських земель.
Розуміючи це, ми пропонуємо встановити запобіжники надмірної концентрації земель та лендлордизації: фізична особа зможе володіти до 500 га, юридична особа — до 33% земель відповідного району або території об'єднаної громади.
Також наш законопроект пропонує спосіб ліквідації поточної системи, яка призводить до постійного зменшення площі державних земель через різні тіньові схеми, в тому числі — через безкоштовну приватизацію.
Крім запобіжника масової купівлі, ми пропонуємо заблокувати можливості купівлі за низькими цінами при старті ринку. Занижена ціна — традиційний аргумент прихильників вічного мораторію, але без його скасування вона ніколи не виросте.
Подивіться переконливі результати проекту EasyBusiness з вивчення аграрних реформ у 60 країнах світу: чим менше обмежень, тим вища вартість землі.
Якщо скасувати мораторій у 2017 році, то ціна на землю може досягти 5 тис дол за гектар до 2025 року, а власники земельних паїв до того часу зможуть заробити на їх продажу до 25 млрд дол і до 15 млрд дол — на їх оренді.
Вартість сільськогосподарської землі, дол за га
Ми пропонуємо встановити ціновий індикатив: на першому етапі мінімальна ціна купівлі не може бути нижчою за 20-річну орендну плату за нормативною грошовою оцінкою. Також блокується можливість для спекуляцій: у перші три роки після купівлі в разі перепродажу землі податок з різниці становитиме 90%.
Повний текст законопроекту буде опублікований на сайті Верховної Ради ближчими днями. Якщо колись треба відкривати ринок землі, то ми б пропонували зробити це у лютому 2017 року, коли парламент повернеться з канікул.