Почему недвижимость до сих пор в цене

Перед тем как рассматривать проекты из сферы недвижимости Киева, которые могут привлечь внимание инвесторов, нужно понять, на чем держится экономика города, и откуда можно ждать инвестиций в такое непростое для страны время.

Ведь, казалось бы, зарубежные каналы финансирования сужаются из-за рисков, связанных с войной.

Кредиты в силу своей дороговизны и общего плачевного состояния банковской системы не могут стать тем импульсом для развития бизнеса, каким они являются в развитых странах.

Бюджет вообще сложно рассматривать с точки зрения инвестирования в перспективные проекты.

Тем не менее, экономика продолжает работать, и очевидно, что основными ее драйверами являются не банки, не внешние инвесторы и уж тем более не бюджет.

По данным главного управления статистики Киева за 2014 год, доля иностранных инвестиций в общем объеме капитальных вложений в экономику столицы составляет всего около 1%.

На таком же уровне находится финансирование из государственного и из местного бюджетов. Кредиты и другие займы в структуре экономики города занимают 11%.

Львиная же доля - около 78% - собственные средства предприятий и организаций. Кроме того, около 6% в структуре капитальных вложений составили средства населения на строительство квартир.

Доминирующая роль внутренних инвестиций в экономике Киева налицо. Именно на них держится ВВП столицы, именно от них зависит благосостояние города.

Столичный сектор real estate даже в условиях экономического кризиса и политической нестабильности остается интересным для инвестирования.

В собственности муниципалитета находится 83 тыс га земли и 11,5 млн кв м недвижимости. Город готов предоставить инвесторам равный доступ и прозрачные условия участия в конкурсах, чтобы обеспечить максимально эффективное использование этих активов.

Муниципальное инвестиционное агентство ищет интересные для рынка объекты недвижимости или земельные участки - свободные, неиспользуемые или неэффективно используемые.

После проведения юридического, инженерного, маркетингового due dilligence и снятия максимального количества рисков такие объекты выставляются на инвестиционные конкурсы в виде готовых проектов.

Рядом с долгостроем (дом в центре) возводится новый комплекс (справа). Фото ЭП

Стоимость земли в Киеве находится на самом низком уровне за последнее десятилетие. В 2015 году средняя цена одной сотки в периферийных и центральных районах ниже, чем она была в 2005 году.

С учетом этого, а также прозрачных условий игры, гарантированных Киевским инвестиционным агентством, можно выделить ряд направлений в сфере недвижимости, все еще сохраняющих значительный потенциал роста.

Во-первых, это строительство жилья эконом-класса. По насыщенности жильем Украина отстает от европейских стран. У нас на одного человека приходится 23,9 кв м жилья. В Киеве этот показатель еще меньше - 21,3 кв м. Средний же показатель для центральной части Европы составляет 30-35 кв м на человека.

Вместе с тем, по количеству квартир на тысячу жителей - 425 - Украина опережает некоторые страны Восточной Европы и вполне соизмерима со странами Центральной и Западной Европы. Получается, квартир у нас более-менее приемлемое количество, но они маленькие по площади.

Большинство покупателей жилья в столице как раз и составляют люди, которые расширяют свою жилплощадь. Именно благодаря им даже в кризис рынок жилья эконом-класса демонстрирует неплохую динамику.

Такая тенденция, скорее всего, будет сохраняться до тех пор, пока Украина по количеству метров на человека не выйдет на среднеевропейские показатели.

Во-вторых, продолжится строительство торговых центров в микрорайонах и возле транспортных узлов. Традиционными арендаторами таких площадей являются представители малого бизнеса. Они представляют обширный сегмент экономики города: в 2014 году на рынках Киева было 38,6 тыс оборудованных торговых мест.

Однако с появлением современных торговых центров объемы торговли на рынках постоянно падают. Неорганизованная торговля также сокращается. Кроме того, есть программа по борьбе с незаконными киосками. С начала 2015 года уже убрано 300 таких объектов, планируется убрать еще тысячи.

Таким образом, в Киеве есть десятки тысяч людей, которые занимаются мелким предпринимательством, но привычные возможности для ведения бизнеса у них постоянно сокращаются. Этот спрос можно компенсировать созданием качественных торговых площадей в местах большого скопления людей.

Демонтаж киоска на столичной Оболони. Фото ЭП

В-третьих, это строительство частных детских садов. Проблема с детсадами в Киеве продолжается уже не первый год. Дошкольные заведения переполнены - в среднем на сто действующих мест приходится 133 ребенка.

В электронной очереди - около 27 тыс заявок, из которых 13 тыс являются первоочередными: дети в возрасте от трех до пяти лет. То есть около 110 тыс киевских детей дошкольного возраста находятся в довольно стесненных условиях, а еще 13 тыс вообще рискуют не попасть в детский сад.

Спрос на этот вид услуг огромный, и один из вариантов его удовлетворения - привлечение частных инвесторов к строительству дошкольных заведений. Так можно не только разгрузить очередь, но и привлечь в городской бюджет средства на реконструкцию существующих муниципальных садиков.

В-четвертых, это строительство частных школ. Сейчас в Киеве работает 51 такое заведение - 10% от общего количества школ. По количеству учащихся доля еще меньше - всего 4% киевских школьников посещают частные школы. Для сравнения: в развитых странах этот показатель составляет 10-15%.

Среди учеников швейцарских и британских школ немало украинских детей. Спрос на этот вид образования в стране существует, и если частная школа получит соответствующую международную сертификацию, то стоимость обучения ребенка будет достаточно высока, чтобы окупаемость проекта составила три-четыре года.

Пока прогнозируемыми участниками инвестиционных конкурсов на строительство частных школ являются в основном иностранные операторы, но этот бизнес может быть крайне интересным и для украинских компаний.

Эти четыре направления являются самыми перспективными с точки зрения привлечения инвестиций в город. Именно на них ориентируется Киевское инвестиционное агентство при подготовке инвестпроектов.

* * *

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться.

Точка зору редакції "Економічної правди" та "Української правди" може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.