В большинстве районов Киева стоимость аренды квартир в течение последних полгода снижалась. Это - следствие крупнейших с начала осени проблем с электричеством и уничтожения россиянами Дарницкой теплоэлектроцентрали (ТЭЦ). В итоге более 1 100 многоквартирных домов остались без отопления.
5 февраля киевский городской голова Виталий Кличко обнародовал список адресов, которые останутся без централизованного теплоснабжения до конца зимы, ведь на ремонт ТЭЦ понадобятся минимум два месяца. Речь идет о 676 домах в Днепровском районе и 450 - в Дарницком.
Агрегатор недвижимости Dim.ria ежедневно рассчитывает средние цены аренды по каждому из десяти административных районов Киева. С сентября 2025-го, последнего месяца до начала проблем с электричеством и отоплением, Днепровский район демонстрирует худший результат: минус 25% за аренду однокомнатной квартиры.
Следом идут Дарницкий, где расположены остальные проблемные дома, и Соломенский районы, который, очевидно, имеет наибольшие риски безопасности в столице. Для сравнения: аренда в Печерском районе за это время выросла на 5%, в Шевченковском - на 8%, Голосеевском - на 21%.
Двухкомнатные квартиры в Днепровском районе "просели" еще больше: минус 29% от сентябрьского уровня. Ни один другой район не демонстрирует ничего подобного.
Ситуация за последний год (с февраля 2025-го по февраль 2026-го) не менее показательна: только два района потеряли в цене аренды: Днепровский и Дарницкий.
В Днепровском районе самое плотное скопление домов без отопления - в микрорайонах Березняки, Соцгород и Дарница. Именно эти части города, зависящие от тепловой сети Дарницкой ТЭЦ, потеряли больше всего. Двухкомнатные квартиры в Березняках просели на 34% от сентябрьской цены, в Старой Дарнице - на 21%, в Никольской Слободке - на 32%, однокомнатные в Соцгороде - на 18%.
Микроданные это подтверждают. ЭП собрала более 8 тыс. объявлений об аренде квартир с платформы lun.ua и наложила их на точную карту проблемных домов, чтобы сравнить цены рядом с ними с ценами в остальных домах тех же районов.
Если учесть площадь квартиры, этажность дома, год его возведения и наличие автономного отопления, то результат свидетельствует, что жилье в проблемных домах стоит на 7% меньше, чем в остальных. Холод имеет свою цену и рынок ее четко калькулирует: чем ближе к эпицентру проблемы - тем больше скидка на аренду.
Кризис выявляет не только уязвимости, но и новую систему ценностей на рынке столичной недвижимости. Еще несколько лет назад главными характеристиками в объявлениях были метраж, этаж и качество ремонта, сейчас - базовые бытовые удобства.
Платформы объявлений подстраиваются и добавляют отдельные структурированные поля для описания наличия автономного отопления, домового генератора, автономного водоснабжения, независимого интернета и даже лифта с резервным питанием. Почти каждое второе из 8 тыс. объявлений указывает наличие автономного отопления: 49% квартир. Генератор в описании упоминают в каждом четвертом объявлении.
Это сказывается на цене аренды. Квартиры с автономным отоплением стоят в среднем на 7% дороже аналогичных без него. В домах, построенных после 2005 года и выше 18 этажей, надбавка достигает 9%.
Логика понятна: в таких домах центральное отопление подается на верхние этажи насосами. Нет электричества - нет тепла, даже если ТЭЦ работает, поэтому без генератора такие относительно новые и дорогие дома проигрывают больше всего.
Восстановление Дарницкой ТЭЦ продлится месяцы. Цены в Днепровском районе тем временем продолжают сползать вниз. Это тихий, но внятный сигнал, который рынок аренды посылает задолго до официальных отчетов: инфраструктурная уязвимость стоит денег и счет за нее получают арендодатели.