Промзоны ждут жителей: где в Киеве есть свободная земля для застройщиков
У Києві майже не залишилося вільних ділянок для забудови. Про це говорять усі учасники ринку нерухомості.
Одна з причин – рішення Київської міськради часів Леоніда Черновецького та Олеся Довгого. Тоді, у 2006-2010 роках, за участю "молодої команди" відбулося масштабне відчуження комунального майна.
За цей період були роздані землі підприємств, агрокомбінатів, заводів та кооперативів. Для забудови цих ділянок житлом їх нові власники ініціювали розробку детальних планів територій зі зміною цільового призначення земель.
Наразі більша частина цих ділянок уже забудована житловими комплексами, менша – чекає своєї черги. Ці ділянки або належать фірмам, які отримали їх 10-15 років тому, або перепродані, або нові скликання Київради подовжують їм терміни оренди.
Через брак пропозиції ділянок для забудови девелопери ставлять будівельні паркани на територіях парків, скверів, природних зон та дитячих майданчиків, руйнують історичні будівлі.
Один з останніх прикладів – ухвалення Київрадою детального плану території Мінського масиву, який передбачає зведення дев'ятнадцяти 26-поверхових будинків на землях агрокомбінату "Пуща-Водиця".
Мешканці Оболоні впевнені, що після завершення їх будівництва навантаження на інфраструктуру району значно посилиться.
Тимчасом у столиці є тисячі гектарів землі, на яких можна і треба будувати житло. Де саме?
"Шви" на тканині міста
Рятівним колом для девелоперів і киян може стати забудова колишніх промислових зон у межах столиці. Цей сценарій містять і чинний генплан, і проєкт нового генплану.
"Новий генплан передбачає перепрофілювання 1 662 гектарів територій для громадської багатофункціональної, житлової багатоквартирної забудови та озеленення", – повідомили ЕП в комунальній організації "Інститут генерального плану Києва".
Загальна площа промислових зон у межах Києва, за чинним генпланом, перевищує 7 тис га. Для порівняння: площа всієї житлової забудови столиці сягає 13 тис га.
Великі промислові ділянки переважно розташовані вздовж залізничних колій, на березі Дніпра, поряд з вулицями магістрального руху.
Індустріальна економіка Радянського Союзу передбачала планування міста з чітким поділом на місця для праці та "спальні" мікрорайони. Та умови змінилися і зараз чимало промислових зон використовуються не за призначенням або просто закинуті.
Директор компанії M4U Володимир Даниленко називає промзони "швами" на міській тканині, які не використовуються на благо міста. Через них створюються диспропорції в забезпеченні киян житлом, робочими місцями, транспортним зв'язком.
"Маючи поздовжні промислові зони між житловими кварталами, ми "відсікаємо" комунікації між ними та ділимо міську інфраструктуру на частини. Привабливість житла поруч з промзонами і його ціна знижується", – каже експерт.
За словами Даниленка, омолодження промислових територій інтегрує їх із суміжними районами, підвищить ціни на розташоване поруч житло та покращить якість життя киян.
Компанія M4U розробляє смарт-рішення для девелоперів. Два роки тому дослідники порахували ємність київських промислових зон у грошовому вимірі.
Створена ними система розраховує цінність кожного місця в Києві на основі 60 факторів. Головні з них – розташування, соціальна інфраструктура, транспортна доступність.
"Люди готові переплачувати за квартири для економії часу на дорогу на роботу. Приклад – Печерськ, де багато офісних центрів. Низькі обсяги девелопменту в цьому районі призвели до "вибуху" цін", – наголошує директор M4U.
Завдяки системі можна вирахувати вартість квадратного метра житла на будь-якій ділянці міста та суму коштів, які забудовник виручить у разі продажу всіх квартир.
За допомогою системи компанія створила інтерактивну онлайн-карту, на якій зображені окремі зони із зазначенням їх інвестиційного потенціалу.
450 мільярдів гривень і 6 років роботи
M4U нанесла на карту тільки ті ділянки промислових зон, щодо яких розроблені детальні плани територій, і де передбачена житлова забудова. Це ділянки, які точно будуть забудовані житловими будинками.
За оцінками Даниленка, загальна площа нанесених на карту ділянок не перевищує 20% усієї площі промислових зон Києва. Тобто близько 1,4 тис га.
Найцікавіша цифра результатів дослідження – 445,8 млрд грн. Саме такий дохід можуть отримати забудовники в разі викупу інвесторами 100% квартир на початковій стадії реалізації нанесених на карту проєктів.
Розробники наголошують, що отримана цифра – це обережний розрахунок на основі поточних цін. Цифра постійно змінюється через подорожчання житла.
"Ми не намагалися досягти 100-відсоткової точності. Це не комерційна інформація, яку девелопер може покласти в основу бізнес-плану. Цей сервіс звертає увагу на обсяг і потенціал ринку", – підкреслює Даниленко.
Очевидно, що викупити такий обсяг житла не вийде ні за день, ні за рік. Очевидно і те, що українці не мають стільки коштів на купівлю житла. Грошова маса в Україні в липні становила 1,9 трлн грн.
Скільки років знадобиться інвесторам, щоб викупити потенційну пропозицію житла?
Для розрахунку дослідники взяли показник попиту на квартири за 2020 рік. За даними M4U, тоді забудовники Києва продали 40,5 тис квартир на 75 млрд грн.
Офіційна інформація про кількість проданих квартир та ємність ринку відсутня, оскільки продаж квартир та їх реєстрація розірвані в часі.
Даниленко запевняє, що їх модель прогнозування має точність 80% та продовжує "калібруватися". За даними партнерів M4U, прогноз збігається з офіційними даними. Серед партнерів компанії – забудовники SAGA Development, Perfect Group та Citex Development.
Отже, за нинішніх цін і рівня попиту 2020 року на забезпечення покупців житлом, а будівельників – роботою знадобиться 6 років. При цьому йдеться про девелопмент тільки 1/5 території київських промзон.
Виправлено. Компанія M4U спершу надала некоректні дані. У першій версії статті йшлося про цифри "4 трлн грн" та термін "50 років". ЕП просить вибачення у читачів
Що дозволить забудувати ці землі швидше? Зростання кількості угод на ринку. Як цього досягнути? На думку Даниленка, поштовх ринку можуть дати ефективні іпотечні програми або альтернативні інститути фінансування.
Чи є в українців бажання купувати нові квартири? Ще б пак. За даними дослідження, яке на замовлення M4U провела компанія Gradus, 45% мешканців Києва, обласних центрів та міст-мільйонників хотіли б покращити житлові умови.
Скільки українців можуть це зробити? За розрахунками M4U, у 2020 році лише близько 3% охочих змогли придбати нову квартиру. Стільки ж припадає на вторинний ринок нерухомості.
Девелопери не прагнуть будувати в промзонах
Що заважає власникам ділянок почати масове будівництво житла на промислових землях?
За словами Даниленка, ревіталізація або омолодження промзон вимагає більших зусиль.
"Забудовникам важко запустити "довгі" проєкти, такі як ЖК на територіях промзон. Це затримує введення в експлуатацію будинків та відбиває бажання освоювати промислові території", – каже керівник напрямку досліджень і розробок M4U Микола Коцюруба.
Зокрема, девелоперам не вистачає державної або місцевих програм спрощення реновації територій.
"Хочеш красиву та нарядну ділянку в центрі міста – будь готовий пройти складний шлях. Хочеш перебудувати сірий та сумний шматок промзони – держава повинна позбавити тебе вовтузіння з документами", – вважає Даниленко.
На його думку, влада міста повинна бути зацікавлена в новому житті промзон. Як приклад він наводить Польщу, де муніципалітети заздалегідь готуються до девелопменту територій, формуючи їх майбутню цінність шляхом будівництва інфраструктури.
Як запобігти паразитуванню забудовників на інфраструктурі міста? Рецепт Даниленка – поліфункціональність девелопменту.
"Зведення разом з житлом комерційних, ділових та соціальних об'єктів створює нові центри тяжіння в місті. ЖК, побудовані за концепцією "нульового кілометра", зменшують попит на соціальну інфраструктуру, дороги і транспорт", – каже він.
Сюрпризи для забудовників
На карті компанії M4U відображені лише 20% промислових зон. Утім, вона не поспішає рахувати потенціал усіх промислових територій.
"Ринок не зможе "проковтнути" такий шматок роботи найближчим часом", – пояснює Даниленко.
Розроблені алгоритми дозволяють оцінити вартість землі не тільки в промислових зонах, а й у будь-якій точці Києва.
"Можемо порахувати ціни на Трухановому острові, у Гідропарку чи в районі з "хрущовками", – каже експерт.
На його думку, у найближчі роки забудовники не будуть зносити хрущовки, оскільки роботи на освоєння промислових земель їм вистачить на десятки років.
Оприлюднені дослідниками дані стануть неприємним сюрпризом для кількох столичних девелоперів, усміхається Даниленко.
Як приклад він показує ЖК Bereg Residence, забудовник якого почав продавати квартири по 1,2 тис дол за квадратний метр, тоді як система оцінила стартовий прайс 1,9 тис дол.