Как купить квартиру на вторичном рынке. Инструкция для покупателя

Вторинний ринок нерухомості має ряд переваг як для людей, які купують житло для себе, так і для інвесторів. Усі його переваги та недоліки ЕП вже досліджувала рік тому.

Відмінності між інвестуванням в будівництво житла і придбанням квартири в готовому житловому фонді полягають в підходах до пошуку, підготовці до операції та процедурі купівлі.

ЕП склала покроковий путівник, завдяки якому майбутні покупці нерухомості не витратять зайві кошти і не стануть жертвою шахрайства.

Вибір квартири

Часи, коли оголошення про продаж квартир подавали у газети давно минули. Зараз власники квартир або їх представники розміщують такі повідомлення в інтернеті. Основні майданчики – спеціалізовані сайти, агентства нерухомості, OLX, профільні спільноти в соціальних мережах.

Можна звернутися до агентства нерухомості, яке шукатиме квартиру за визначеними критеріями. Головними недоліками такого способу пошуку є обмежений вибір квартир (лише ті, які вони самі продають) та додаткові витрати на рієлторів (3-5% від вартості житла).

Зручно шукати квартири дозволяють сайти-агрегатори, які автоматично моніторять майданчики і об'єднують однакові оголошення в один об'єкт. Найбільші з них – Flatfy.com, DOM.Ria та Rieltor.ua.

Агрегатори мають десятки фільтрів, що дозволяють звужувати пошук. Можна обрати кількість кімнат, площу квартири, мікрорайон, ціновий діапазон, рік будівництва, матеріал стін, тип будинку тощо.

Крім того, завдяки машинному навчанню і штучному інтелекту такі сайти як Flatfy розпізнають "фейкові" оголошення і видаляють їх з пошуку. Оголошення про продаж неіснуючих квартир створюються недоброчесними рієлторами для заманювання покупців і наповнення бази телефонних номерів шукачів.

Зателефонувавши за номером телефону в оголошенні, можна натрапити як на власника квартири, так і на рієлтора. Ймовірніше, на останнього. Це пов'язано з тим, що рієлтори активно обдзвонюють всі нові оголошення і пропонують продавцям свої послуги.

Власники квартир зголошуються на пропозиції, оскільки послуги рієлтора у переважній більшості випадків оплачуються покупцем або закладаються у вартість квартири. Натомість отримують обіцянку швидкого продажу за максимальну ціну при юридичному супроводі угоди. Існують кейси, коли одну квартиру продають з десяток рієлторів та агентств.

В рідкісних випадках продавець укладає ексклюзивний договір з агентством, яке отримує одноосібне право продажу квартири. Такою послугою користуються, наприклад, ті власники нерухомості, які живуть в іншому місті.

Із власником квартири або його посередником покупець домовляється про "живий" перегляд житла. Оглядини частіше відбуваються у вечірні години або вихідні дні, в залежності від того, чи проживають у квартирі люди.

Під час перегляду квартири варто звернути увагу на її загальний стан, стан комунікацій, інсоляцію, пересвідчитись у відсутності неприємного запаху та грибка на стінах. Слід перевірити під'їзд, сходові клітини, ліфт. При огляді фасаду будинку варто пересвідчитись чи немає на ньому тріщин.

Обов'язково необхідно поспілкуватися з потенційними сусідами. Вони розкажуть про переваги та недоліки будинку, а також про історію і мешканців квартири, яку ви збираєтесь придбати.

Квартири продаються у різних станах – від "під капітальний ремонт" до "заходь та живи". Порахуйте заздалегідь, скільки коштів знадобиться вкласти у ремонт квартири, та чи передбачено це вашим бюджетом.

Підготовка до угоди

Коли ви знайдете "свою" квартиру, і будете готові її купувати, необхідно здійснити попередню перевірку. Для цього краще винайняти юриста, який перевірить нерухомість по всім реєстрам.

Юрист перевіряє правовстановлюючі документи, особу продавця, наявність неповнолітніх дітей, судові спори, чи не перебуває квартира у заставі або під арештом, чи претендуватимуть на неї родичі або спадкоємці.

Правовстановлюючими документами на нерухомість є договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду або свідоцтво про придбання нерухомого майна з публічних торгів.

Юридична перевірка квартири дозволить уникнути шахрайства та потенційних проблем у майбутньому. Адже впродовж трьох років після укладення договору купівлі-продажу нерухомості продавець може оскаржити його у суді. 

Підставою для оскарження договору купівлі-продажу є недієздатність людини. Якщо виявиться, що продавець - людина похилого віку або стоїть на обліку в диспансері, то суд вправі скасувати таку угоду.

Покупцю не варто окремо винаймати рієлтора для перевірки документів – ці посередники мають інші функції та не несуть відповідальності перед покупцем у разі виникнення проблем.

Чи варто торгуватися з продавцем за ціну квартири? Варто. До суми, яку той розраховує отримати на руки, як правило додають від кількох до десяти відсотків.

Але не варто торгуватися під час першої зустрічі. Спершу покажіть продавцю свою зацікавленість у квартирі та підтвердіть готовність перейти до наступного етапу.

При торзі не варто вказувати власнику на недоліки квартири – це може його образити. Намагайтесь підбирати конструктивні аргументи для зниження ціни.

У разі, якщо квартира юридично "чиста" і ви готові її купувати, необхідно укласти попередній договір купівлі-продажу квартири у нотаріуса. В цьому документі сторони домовляться про всі тонкощі щодо процедури купівлі-продажу – до якої кінцевої дати продавець та покупець мають виконати певні зобов'язання і підписати угоду.

Про які тонкощі йде мова? Продавець повинен виписати з квартири всіх мешканців (якщо є прописані), зняти з обліку у військкоматі чоловіків, замовити оцінку квартири, отримати акти звірок про відсутність заборгованості зі сплати комунальних послуг, вивезти меблі. Якщо покупець не проти, то звільнити квартиру і передати ключі покупцю можна і пізніше. Дату виїзду з квартири необхідно зазначити у тексті договору.

У попередньому договорі купівлі-продажу квартири вказується майбутня сума угоди. Покупець виплачує завдаток продавцю або посереднику в якості гарантії своїх намірів. Зазвичай, ця сума становить 1 тис дол.

Якщо покупець відмовляється від угоди з особистих причин – він втрачає завдаток. Якщо продавець відмовляється від угоди з особистих причин – він повертає завдаток покупцеві у подвійному розмірі.

У разі, якщо продавець квартири знаходиться в іншому місті чи не може приїхати на підписання попереднього договору купівлі-продажу, існує опція укладення так званого договору завдатку між покупцем і агентством. Втім, такий документ не має юридичної сили і вам доведеться залишити 1000 доларів у конверті на власний ризик.

Важливе питання, яке варто обговорити з продавцем напередодні угоди – валюта, у якій здійснюватиметься акт купівлі-продажу. Відповідно до закону "Про валюту і валютні операції", усі розрахунки на території України проводяться виключно у гривні. Більш того, Національний банк дозволяє проводити розрахунки на суму вище 50 тис грн лише у безготівковій формі.

Для цього покупець і продавець повинні здійснити розрахунок у відділенні банку, заповнивши анкету-опитувальник щодо фінансового моніторингу. В ньому необхідно вказати джерело походження коштів, за які купується нерухомість.

Так повинно бути в теорії. На практиці переважна більшість продавців надають перевагу іноземній валюті, частіше долару, і тільки готівкою. Їх бажання легко реалізується завдяки тому, що законодавство не передбачає механізму перевірки виконання згаданих вище норм.

Нотаріус зобов'язаний лише роз'яснити норми закону про проведення розрахунку винятково у національній валюті та безготівково і на цьому його повноваження закінчуються. Покупець і продавець проводять розрахунок віч-на-віч.

Якщо покупцю необхідно перевести велику суму гривневих коштів у іноземну валюту – можна подбати про це заздалегідь або запросити на угоду в кабінет нотаріуса "валютника" (фізична особа, яка проводить обмін валюти без відповідних дозволів). У рієлторів можуть бути "свої" "валютники", які за потреби приїжджають на проведення розрахунків між сторонами угоди.

Укладення угоди

У визначений день покупець і продавець (або його довірена особа) приходять до нотаріуса з паспортами та ідентифікаційними кодами. Продавцю обов'язково треба взяти документ про право власності на квартиру, технічний паспорт, акти звірок.

Якщо одна із сторін перебуває у шлюбі – присутність чоловіка або дружини є обов'язковою умовою. Вони повинні дати згоду на продаж/придбання квартири.

Нотаріус вносить всі необхідні дані у текст договору і друкує його в чорновому варіанті. Його потрібно уважно прочитати. Справа в тому, що договір не набуде чинності, якщо при його складанні допустили бодай одну помилку у особистих даних або характеристиках квартири.

Далі сторони проводять розрахунок. При готівковому розрахунку, у кабінетах нотаріусів можна скористатися лічильником банкнот. 

Після цього нотаріус повинен отримати від продавця ствердну відповідь про факт отримання коштів. Представник держави виступає податковим агентом і видає продавцю й покупцю квитанції на сплату зборів. Покупець повинен сплатити 1% від суми угоди у Пенсійний фонд.

Стільки ж сплатить і продавець, але в якості державного мита. У разі, якщо квартира перебуває у власності менше трьох років, продавцю необхідно додатково сплатити військовий збір (1,5%) та 5% податку на доходи (іноземцям – 18%).

Після отримання квитанцій про сплату податків нотаріус вносить договір у реєстр речових прав на нерухоме майно Міністерства юстиції. І покупець моментально стає власником квартири.

Нотаріус друкує текст договору купівлі-продажу на захищеному бланку, візує його і передає покупцю. Продавець отримує на руки копію договору на білому папері.

Крім згаданих вже платежів, близького 1% від вартості угоди, доведеться заплатити за послуги нотаріуса. Щоправда, цю суму, як правило між собою ділять обидві сторони.

Останній крок – передача ключів від квартири – відбувається одразу або у визначений сторонами термін.

За допомогу при підготовці матеріалу "Економічна правда" висловлює вдячність юристу Вользі Шейко та приватному нотаріусу Вікторії Стародубцевій.