Белый рынок земли: реальность и ожидания

Під час недавніх парламентських виборів лише дві політичні сили у своїх програмах збиралися зберегти мораторій на продаж землі. Жодна з них не здобула більшості. Час відкривати ринок настав, і тепер справа за деталями.

Напередодні президент Володимир Зеленський розпорядився, щоб уряд підготував, а парламент ухвалив до 1 грудня законопроект про ринок земель сільськогосподарського призначення та скасував мораторій на продаж землі.

Побоювань вистачає, саме тому продаж землі стане предметом широкого обговорення під час підготовки та ухвалення відповідного законопроекту. Хай там як, ця реформа стане серйозним викликом.

Якою ж вона буде?

15 років мораторію

З 2000 року Верховна Рада продовжувала мораторій на продаж землі сім разів.

У його межах власники можуть лише здавати землю в оренду та переоформляти на спадкоємців, тож 6,9 млн пайовиків не можуть вільно розпоряджатися своєю землею. 23% власників, 1,6 млн,старші за 70 років. За час дії мораторію 1 млн пайовиків померли, так і не отримавши можливість скористатися своїм майном.

Мораторій обходять у різний спосіб: змінюють цільове призначення землі для подальшого продажу, продають корпоративні права підприємств, які укладали договори оренди, оформляють договір оренди на 50 років і більше, створюють фіктивний борг у людини, щоб через суд конфіскувати пай.

За підрахунками ЄБРР, закритий ринок землі знижує ВВП держави на 56 млрд грн. Відсутність ринку підтримує і без того корумповане становище в секторі. Робити цю галузь прозорішою допомагають сучасні технології.

Так, в рамках програми Світового банку та ЄС, Інститут космічних досліджень ННАНУ-ДКАУ та EOS Crop Monitoring за допомогою супутникових даних у 2018 році виявили додаткові 20% незареєстрованих посівів озимого ріпаку.

За словами радника першого віце-прем'єра з питань цифрової економіки Олени Мініч, в Україні поки лише 30% аграрних компаній активно впроваджують цифрові технології, тобто діджиталізація перебуває на початковому етапі.

Засновник платформи із збору й аналізу супутникових даних EOS DA Макс Поляков погоджується, що технологічні інновації в українському аграрному секторі допоможуть вітчизняним гравцям ринку раціональніше використовувати земельний потенціал та оптимізувати витрати.

"Завдяки інтелектуальним системам світові лідери агробізнесу зменшують свої витрати вдвічі. Дані, які збираються із супутників, допомагають відстежувати кліматичні зміни, прогнозувати врожайність, виявляти і вимірювати проблемні ділянки, схильні до ерозії, щоб уникнути фінансових втрат", — каже Поляков.

Очікується, що саме сучасний AgTech і відкриті бази даних унеможливлять цінову спекуляцію на майбутньому ринку землі.[BANNER1]

Продаж землі у світі

Ринок землі не може бути повністю нерегульованим. У світі існує кілька моделей його функціонування з різним рівнем втручання державних органів.

Німеччина

61% учасників ринку обробляє поля розміром 5-50 га, третина оперує більшими територіями. За своїм типом 71% підприємств — сімейні ферми.

Загальні засади закону про оренду та продаж землі в Німеччині ґрунтуються на тому, що ринок повинен сприяти державним планам з розвитку інфраструктури. Преференції щодо державної форми володіння над приватноюнемає.

При купівлі землі в певних округах діють обмеження на максимальне придбання площ: від 0,15 га до 2 га. При перевищенні цих норм необхідно отримувати дозвіл у владних органах. Відмова у наданні дозволу може бути оскаржена в суді.

У випадку укладення договору купівлі ділянки не фермером місцева аграрна громада має право замінити покупця і придбати цю землю в рамках закону про покращення аграрної структури. Крім того, у Німеччині не можна передати землю формально через продаж будинку, на якому вона стоїть.

У Німеччині реалізовані механізми підтримання прозорості ринку завдяки незалежним комісіям експертів з оцінки землі. Однією з їх функцій є ведення баз даних про суми угод продажу ділянок. На їх основі формуються ключові фактори ціноутворення. Це виключає можливість спекуляцій щодо вартості земель.

Франція

У Франції 59% фермерів обробляють поля розміром менше 50 га. Будь-які фізичні та юридичні особи й органи місцевого самоврядування мають право власності на землю. Утім, ринок регулює товариство SAFER —спільнота з управління землями і розвитку аграрного сектору, яка налічує 29 регіональних відділень по всій країні.

Діяльність товариства регулює Міністерство аграрної політики.

Воно має такі важелі впливу на сектор: преференції при придбанні земель, звільнення від податку земельних транзакцій за участю SAFER, що робить придбання і продаж у нього землі вигідним, судовий позов у разі заниження ціни на виставлену власником сільськогосподарську ділянку стосовно рівня ринкових цін.

Також SAFER має право придбати ділянку, якщо її купують не фермер або іноземець і при цьому є покупець-фермер чи покупець-громадянин, або ж коли землю намагаються придбати із спекулятивною метою.

Законодавство Франції встановлює дев'ятирічний мінімальний термін оренди аграрних земель. SAFER може орендувати фермерські господарства до шести років, сільгоспугіддя — до 12 років. Також закони Франції забороняють продавати іноземцям виноградники — вони вважаються національним багатством.

Таким чином, більшість земель отримує спільнота SAFER і згодом перепродає їх покупцям для розвитку сільського господарства країни.[BANNER2]

Нідерланди

У Нідерландах через високу ціну на землю кількість малих фермерів невпинно скорочується. 16% власників обробляють 30-50 га і займають 24% території, 13% —50-100 га, 32% земель, 18% — понад 100 га, 3% земель.

Держава втручається у ринок землі мінімальним чином. Будь-яка фізична або юридична особа домовляється з продавцем ділянки про купівлю або оренду. Це може бути і громадянин країни, і іноземець.

Мінімальний термін оренди —шість років. Загальний податок на продаж землі, який повинен заплатити покупець, і від якого він звільняється, якщо продовжує використовувати землю за призначенням протягом десяти років, — 6%. Попереднім орендарям надають перевагу при продовженні наймання землі.

У цій вільній правовій ситуації ринок землі Нідерландів не став уособленням страшилок на тему світової глобалізації. Його не заполонили іноземці і не поглинули великі аграрні компанії.

Відкрита можливість купівлі земель стимулює попит, який превалює над пропозицією і призводить до зростання вартості угідь. Зараз вони найдорожчі в Європі —35 тис євро за га. З одного боку, доступність землі знижується для самих власників, з іншого —це утримує ринок від спекулятивного скуповування землі.

Польща

У Польщі 92% власників землі — малі ферми. Вони мають до 20 га і займають 52% території. Середній сегмент, 20-100 га, — 7% і 27% землі. Холдингів, які налічують 100 га і більше, — лише 1%, у їхній власності перебуває 22% територій.

Сімейні господарства домінують у сільському господарстві країни. Цим статусом наділене майно, загальна площа якого не перевищує 300 га. Власник такої ферми повинен відповідати певним критеріям: мати середню або вищу освіту та п'ятирічний досвід роботи у сільському господарстві. Ринок регулюють такі норми.

Максимальний розмір угіддя для фізичної особи — 300 га, для юридичної особи — 500 га. Сімейні ферми мають преференції від Агентства сільськогосподарської нерухомості на купівлю виставлених на продаж земель, якщо жодне сімейне господарство не реалізує своє пріоритетне право на їхню купівлю.

Агентство продає землі лише через аукціони.

Громадяни можуть виплачувати вартість купленої землі протягом 30 років при створенні ферми і протягом 20 років —при розширенні господарства. Фермери можуть достроково виходити на пенсію у випадку продажу ділянки іншому фермеру для збільшення або об'єднання земельного капіталу.

В країні є обмеження на придбання земель іноземцями. Вони повинні отримувати дозволи від міністра внутрішніх справ та міністра сільського господарства.[L]

США

У межах країни 42% аграрних гравців ринку обробляють поля розміром до 28 га.

Закони щодо продажу землі відрізняються залежно від штату — кожен має широкі можливості. Загалом США рухаються від повної свободи ринку землі до помірного регульованого продажу там, де мова йде про іноземні інвестиції.

Наприклад, у низці штатів діють обмеження на придбання обсягів землі іноземцями. Найменше угідь можна придбати в Південній Дакоті — 60,7 га.

Айова, Мінесота, Міссурі, Небраска та Північна Дакота забороняють продаж землі іноземцям. У деяких штатах продаж аграрних земель заборонений повністю. У певних штатах іноземні громадяни, які купують землю, сплачують більш високі податки або змушені відкривати місцеві філії своїх компаній.

З 1978 року в межах держави діє Акт про розкриття іноземних інвестицій в аграрну промисловість — AFIDA. У його рамках створена об'єднана база даних, яка фіксує всі операції з купівлі аграрних земель іноземними громадянами.

Модель України

В Україні 25% учасників аграрного ринку обробляють ділянки розміром 20-50 га, 20% працюють з різними площами до 20 га. Решту займають більші гравці.

Виходячи із світового досвіду, Україні варто відкрити ринок землі з додатковими заходами для модерації його діяльності. Згідно із заявами уряду, закон про ринок землі України розробляється у співпраці із Світовим банком.

Ось основні положення, у яких сходяться більшість світових експертів.

Повна інвентаризація всіх земель в межах держави.

Забезпечення прозорості ринку та впровадження механізмів захисту від спекуляцій, які попередять придбання землі за безцінь у несвідомих власників.

Спрощення процедури передавання землі.

Вдосконалення механізму іпотеки землі з місцевою реєстрацією за фізичним місцем розташування.

Преференції для попередніх орендарів чи власників під час продажу землі або передавання її в оренду.

Відкриття ринку землі може забезпечити додатковий ріст ВВП на 1,5%. При зростанні ВВП на 2-3% це дасть відчутний поштовх для розвитку економіки.

Ринок землі не може функціонувати без будь-яких обмежень, тому варто звернути увагу на досвід Німеччини. Важливе завдання — створення незалежного державного регулятора, який буде забезпечувати коректну роботу ринку.

Олександр Сакаль, директор з розвитку бізнесу EOS Crop Monitoring