Офисы — уже не место для работы. Что происходит с рынком офисной недвижимости?

В 2018 году на рынке коммерческой недвижимости (CRE), приносящей доход, произошли сделки на 963,7 млрд долл. Этот результат вошел в тройку самых высоких вместе с показателями 2007 года и 2015 года.

Из всех направлений CRE наиболее интересный рынок — офисная недвижимость. Как он использует технологии и что происходит в Украине?

WeWork: феномен офисов нового типа

WeWork — это компания в сфере недвижимости, чья стоимость может сравниться со стоимостью Airbnb. Коворкинги WeWork объединили в сеть We Company вместе с компаниями-сателлитами — школой WeGrow в Челси, где дети могут учиться, отдыхать и общаться, и коливингами WeLive.

Последние работают в Нью-Йорке и Вашингтоне. В общежития можно переселиться на несколько месяцев или остановиться на несколько ночей. Также в 2017 году компания запустила фитнес-направление WeWork Wellness.

Основатель компании эксцентричный Адам Ньюман до WeWork занимался другим бизнесом. Одна его компания производила одежду для малышей, в которой удобно ползать, другая — туфли со складными каблуками.

В 2008 году, когда лопнул пузырь доткомов, и многие компании потеряли деньги, Ньюман решил сдавать небольшие рабочие места в субаренду.

Он поделился планами с другом-архитектором Мигелем Маккелви. Пространство быстро нашлось. Сначала проект Ньюмана и Маккелви назывался GreenDesk. Они разделили помещение на небольшие рабочие места и стали их сдавать. В период кризиса бизнес быстро пошел в гору.

Однако амбиции фаундеров выходили за пределы проекта. В 2010 году они создали первый WeWork — коворкинг, где можно не только работать, но и общаться, находить бизнес-партнеров и идеи для проектов. Затем они стали развивать сеть, снимая большие помещения, где меняли дизайн и планировку.

Сейчас у компании более 500 коворкингов по всему миру — от США до Японии.

Оба создателя выросли в коммунах: Ньюман — в израильской Беер-Шеве, Мигель Маккелви — в Орегоне. Это отразилось на философии проекта: компания дает доступ в комьюнити, которое не хочется покидать.

Ньюман эксцентричен: на встречах он может пить текилу, а корпоративы WeWork утопают в алкоголе и наркотиках. То, что проект еще убыточен, не мешает Ньюману планировать выход на IPO и привлекать 6,5 млрд долл инвестиций, в то время как сама компания оценивается 47 млрд долл.

Офисы в WeWork снимают IBM, Amazon и Airbnb. Проект, среди прочих, неоднократно финансировал Масаеси Сон, инвестор Uber и Slack, один из богатейших людей Японии. Forbes оценивает его состояние 22,7 млрд долл.

Хотя и здесь не все гладко: в последнем раунде Softbank планировал инвестировать в Сона в несколько раз больше, а затем сократил сумму.

При этом у WeWork нет недвижимости в собственности. Компания каждый час "сжигает" более 200 тыс долл, а в начале 2019 года появились слухи, что Ньюман зарабатывает, сдавая помещения своей же компании.

Однако личность основателя отходит на второе место, когда дело касается решения, меняющего индустрию. Идея и бизнес-модель WeWork произвели революцию в мире офисной недвижимости.

Инвесторы видят потенциал проекта, поэтому готовы в него вкладывать. Крупные компании арендуют рабочие места в WeWork, потому что им нравится атмосфера и возможности комьюнити, а также внутренние сервисы и сопровождения, которые снимают заботы с резидентов.

Оставаться на плаву бизнесу Ньюмана помогают быстрый рост и способность адаптироваться к изменениям рынка. Если раньше сеть ориентировалась на фрилансеров, то сейчас главными клиентами WeWork становятся корпорации.

Как сообщает CB Insights со ссылкой на исследование Emergent Research, вся сфера коворкингов движется от предоставления услуг фрилансерам к работе с небольшими и средним компаниям со штатом до ста человек.

Источники: WeWork, CBInsights

Среди компаний, которые развиваются по аналогичной модели, — сеть Impact Hub, созданная в Лондоне в 2005 году. У нее более ста локаций по всему миру. Также сеть поддерживает стартапы и проводит мероприятия.

В Украине по подобной модели работает сеть бизнес-пространств Creative States, которую представители WeCompany назвали "WeWork на стероидах". По словам создателя и CEO Creative States Ильи Кенигштейна, компания, в отличие от западного гиганта, является прибыльной с первого дня.

"Каждой локацией мы оперируем как отдельной компанией. Выходим на самоокупаемость в первые месяцы после запуска благодаря качественной инфраструктуре и профессиональному подходу к продажам.

Наши локации становятся операционно прибыльными на второй-третий месяц после запуска, а бизнес возвращает вложенные в ремонт средства за 3-3,5 года. Для real estate это быстрые темпы", — подчеркивает Кенигштейн.

Экологичность, SPaaS и комьюнити: тренды отрасли

Задает тренды на мировом рынке офисной недвижимости WeWork. Также сильное влияние на индустрию оказывает развитие proptech — технологических решений в сфере real estate. Чтобы оставаться успешными, бизнесам нужно реагировать на запросы общества и колебания рынка.

Среди основных тенденций — "зеленое" строительство и экологичность. В мире активно разрабатывают стандарты сертификации устойчивого и энергоэффективного строительства. Самые известные — BREEAM и LEED, оценивающие здания по ряду факторов, включая влияние на природу.

Экологическое строительство подразумевает экономию электроэнергии и воды, уменьшение вреда окружающей среде в процессе возведения и ремонта, повышение комфорта всех обитателей и улучшение микроклимата.

В мире это направление развивают с 1970 годов, а в Украине на него обратили внимание лишь в последнее время. Первым энергоэффективным бизнес-центром в Украине стал киевский БЦ ASTARTA Organic Business Centre. Он прошел сертификацию системы оценки недвижимости BREEAM.

Собственных стандартов "зеленого" строительства в Украине пока нет.[BANNER1]

Работа по гибкой бизнес-модели SPaaS

WeWork и друге проекты, не владеющие недвижимостью, но сдающие ее, ознаменовали переход от офиса как физического пространства к офису как сервису и создали новую бизнес-модель — SPaaS (space as a service).

Успешность компаний на рынке офисной недвижимости с каждым годом будет все больше зависеть от их способности сформировать пользовательский опыт.

Компании должны анализировать, как именно люди, арендующие пространства, взаимодействуют с ними, каких составляющих не хватает, что мешает продуктивности и комфорту или отвлекает от рабочего процесса.

Такие аналитические платформы уже есть. Например, решение Leesman учитывает отзывы сотрудников о рабочем месте и сравнивает результаты компании с показателями других организаций из базы данных.

Взаимодействие и важность комьюнити

Офисы перестают быть местом для работы, общество движется к кооперации.

Сейчас это площадки для нетворкинга, коллабораций, создания компаний и решений, меняющих индустрии. Одна локация включает офисную инфраструктуру, зону для проведения ивентов, пространства для отдыха.

Инновационные офисы в Украине

Киев — самая активная точка на карте отечественного рынка. К сфере растет интерес со стороны девелоперов и инвесторов, увеличивается число сделок.

Среди крупных объектов, выведенных на рынок в 2018 году в Киеве, — вторая и третья очереди UNIT.City, третья очередь БЦ Astarta Organic. Объем рынка к концу 2018 года составил 1,88 млн кв м. В общем объеме спроса большую долю, 44%, занимает IT-сектор, на втором месте — производственный.

В первом квартале 2019 года в Киеве не хватало офисных помещений. Спрос превышал предложение, на рынке все еще немного качественных решений. Есть основания полагать, что в стране ситуация еще менее оптимистична.[L]

Исправить положение могут здания, которые готовятся к открытию, например, БЦ Sky Towers в Киеве, а также проекты, появившиеся в последние годы.

Как место развития стартап-инфраструктуры активно продвигается инновационный парк UNIT.City. Однако он фокусируется именно на IT-компаниях разного уровня, проводя тщательный отбор резидентов.

Один из новых и быстроразвивающихся игроков современного ландшафта украинской офисной недвижимости — сеть бизнес-пространств Creative States. За четыре месяца работы проект запустил две локации в Киеве.

В планах — открытие еще одной локации в столице в 2019 году и экспансия на рынок ЕС.

Наследуя философию WeWork, Creative States позиционирует себя как пространство, где резиденты получают доступ к комьюнити, возможности для развития и сервисы: наем, ведение ФЛП, закупку офисной техники, а также юридическое и логистическое сопровождение.

"Наша идея — создание сети масштабных офисных решений для креативного класса, к которому мы относим IT-компании, юристов, рекламистов, венчурные фонды, молодые аграрные компании, зрелые корпорации", — говорит CEO и основатель сети Creative States Илья Кенигштейн.

Среди других заметных игроков на рынке — Platforma. Сеть коворкингов основали Катерина Горина и Рафаель Юха в 2015 году. Сейчас у компании — три локации в Киеве.

На старте Platforma предложила резидентам гибкий формат в виде краткосрочных контрактов без гарантийных платежей и тяжелых обязательств, взяв на себя организацию офисного пространства.

"Когда мы открывали первую локацию, девелоперы не понимали, что такое коворкинги и как с ними работать. За это время ситуация кардинально поменялась. Из непонятного кафе, куда люди приходят не работать, а веселиться, коворкинги превратились в крутые бизнес-площадки.

Под одной крышей соседствуют фрилансеры, стартапы, малый и средний бизнес и огромные компании. Девелоперы уже понимают, что коворкинги в их зданиях делают локацию более привлекательной. Кроме того, у них появляется стабильный трафик платежеспособных клиентов", — говорит Горина.

Сеть планирует развиваться во Львове, а затем — в других городах Украины. По словам Гориной, Львов — один из лидеров по развитию IT-индустрии, креативный и молодой по духу. Коворкинги нужны городу, как воздух.