Don't panic. Как чувствует себя рынок недвижимости после карантина и стоит ли переживать инвесторам

Слухи противоречат фактам: план продаж у большинства застройщиков превысил прошлогодние уровни, а работы на строительных площадках ускорились.

ЭП совместно с Холдинговой Компанией "Киевгорстрой" разобралась, кто "ставит палки в колеса" девелоперам и как на самом деле чувствует себя рынок.

"Краха", который предрекали рынку, не случилось

В 2020 году на строительный рынок повлияла пандемия COVID-19. Рынки первичной и вторичной недвижимости замедлили масштабное развертывание сезона строительных работ, а потенциальные покупатели повременили с инвестированием.

По оценкам экспертов, за 3 месяца карантина киевские застройщики недополучили выручку в размере более 4 млрд грн. Весной застройщики не смогли реализовать суммарно свыше 4 тысяч квартир.

С лета на первичном рынке жилья началась существенная активизация покупателей. В июне количество обращений в отделы продаж строительных компаний практически сравнялось с показателями предкарантинного февраля.

Осеннюю динамику продаж менеджеры ведущих застройщиков оценивают положительно. Киевский рынок недвижимости восстанавливается, потребительский спрос местами обогнал прошлогодние показатели.

"Рынок недвижимости Киева в сентябре был активным, цены "выровнялись" до уровня докарантинных и спрос был на недвижимость различных профилей и ценовых категорий. Условия для покупки и продажи комфортны для всех сторон сделки",  – отмечает Виктория Барабаш, генеральный директор агентства по недвижимости "Park Lane".

Эксперты объясняют рост продаж снижением курса гривни и повышением привлекательности недвижимости благодаря снижению цен в долларовом эквиваленте.

Так, по данным портала lun.ua, средняя цена на квадратный метр в новостройках Киева снизилась с 990 долларов в январе-феврале до 950 долларов в сентябре.

"Во второй половине августа и сентябре "Киевгорстрой" уже вышел на докарантинный уровень продаж. По информации от других застройщиков, их динамика продаж тоже положительная. "Краха", который предрекали рынку, не случилось", - говорит Президент Холдинговой Компании "Киевгорстрой" Игорь Кушнир.

Фактор ГАСИ

Государственная архитектурно-строительная инспекция стала самым серьезным препятствием для развития рынка. По словам участников рынка, действия ГАСИ негативно влияли как на привлечение инвестиций в рынок недвижимости, так и к сдерживанию роста валового внутреннего продукта.

В 2019 году ГАСИ существенно сократила объемы согласования документации для начала строительных работ и искусственно затягивала выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию.

Если в 2018 году доля отказов ГАСИ среди общего количества документов составляла 6%, то в 2019 году она выросла до 8,6%. В январе 2020 года Инспекция "завернула" 11,6% документов. Впрочем, эта статистика учитывает объекты всех категорий сложности и является "средней температурой по больнице". Для строителей жилья процент отказов был самым высоким.

"Получить позитивное решение Государственной архитектурно-строительной инспекции стало сродни чуду", - пишет Игорь Кушнир в колонке для Mind.ua.

По его словам, объем выдачи документации за последний год сократился в 4-5 раз, при том, что число заявок не уменьшилось.

С начала года "Киевгорстрой" ввел уже три своих жилых комплекса и три комплекса компании "Укрбуд Девелопмент". "Хотя среди последних изначально рассчитывали ввести намного больше", - рассказывает Кушнир.

Проблемы, с которыми сталкивается компания в госоргане, носит нетипичный характер. "Все изменения проектов по ходу работ тоже должны регистрироваться в ведомстве, и со своими ЖК мы всегда это делаем сразу. Но структуры "Укрбуда" этого не делали вообще – а это первая же формальная причина для отказа", - говорит Президент КГС.

По словам Кушнира, вместо того, чтобы просто закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, приходится проделывать работу, которая давно должна быть сделана. В пресс-службе "Киевгорстроя" назвали формальными причины отказов ГАСИ и привели в пример статистику.

"По вводу в эксплуатацию объектов "Укрбуда" ГАСИ в целом имеем 25 отказов. По состоянию на сегодня за август и сентябрь четыре документа находятся на рассмотрении, три - на повторном рассмотрении и только один - зарегистрирован", - говорится в сообщении пресс-службы.

Там уточняют, что отказы предоставляются по простейшим вопросам: смена подрядчиков, технадзора и т.д.

Финансовая устойчивость

Продолжающийся адаптивный карантин и некоторая неопределенность, связанная с распространением COVID-19, не распугала инвесторов в жилье. Спрос на недвижимость на начальных стадиях строительства увеличился на 15%, говорит эксперт по недвижимости Анжeлика Сaaкян.

"Покупатель стал более взвешенно подходить к выбору застройщика и объекта инвестирования. Но самое важное – опыт застройщика, способность строить за счет собственных средств, что существенно снижает риски для покупателя", - сказала эксперт.

По ее словам, финансирование 25% объектов на рынке ведется в основном за счет средств покупателей. При этом, только у проектов, реализуемых двумя-тремя девелоперами, существует финансовый запас, который позволит в период до 12 месяцев строить без привлечения средств инвесторов.

Подтверждают слова экспертов и компании-застройщики. Президент КГС Игорь Кушнир призывает потенциальных инвесторов взвешенно подходить к выбору девелопера.

"Всегда стоит задаваться вопросом – а если продажи упадут, что тогда? Мы такой ситуации не допускаем, но готовы и к ней. Под каждый проект "Киевгорстроя" сформированы финансовые резервы, равные сметной стоимости строительства.

Кроме того, у холдинга есть накопительный фонд, в котором аккумулируется прибыль. В самом крайнем случае мы можем привлечь кредитные средства", - заявил Кушнир.

Почему не получилось у "Укрбуда" и "Аркады"

"Укрбуд Девелопмент" и банк "Аркада" тоже были большими и устойчивыми компаниями. Почему же они потерпели крах?" - возразит искушенный читатель.

На самом деле, проблемы у обеих компаний были и с механизмами финансирования, и с разрешительной документацией. "Киевгорстрой", проведший аудит и взявшийся достраивать ЖК "Укрбуд Девелопмент", говорит, что финансовые резервы там отсутствовали.

Более того, затягивание процесса передачи комплексов "Укрбуда" на баланс КГС произошло как раз из-за проблем с документами на землю, разрешениями на выполнение работ и градостроительными условиями, о которых не позаботились бывшие руководители.

По словам экспертов, в контексте проблем, возникших с инвесторами "Укрбуд" и "Аркады", немаловажным аспектом популярности объектов является надежность застройщиков и наличие неоспариваемой разрешительной документации.

"Наиболее важным для инвестора является наличие всех документов, подтверждающих законность будущего жилого комплекса", - отметила эксперт рынка Сaaкян.

По ее словам, любые нестыковки в документах, например, несоответствие строящегося объекта целевому назначению земельного участка и связанное с этим активное противодействие строительству со стороны местных жителей, существенно повышают риск покупки квартиры в таком ЖК.