Don't panic. Як почуває себе ринок нерухомості після карантину і чи варто хвилюватися інвесторам

Чутки суперечать фактам: план продажів у більшості забудовників перевищив торішні показники, а роботи на будівельних майданчиках прискорилися.

ЕП спільно з холдинговою компанією "Київміськбуд" розбиралася, хто "ставить палиці в колеса" девелоперам і як насправді почуває себе ринок.

"Краху", який передрікали ринку, не сталося

У 2020 році на будівельний ринок вплинула пандемія COVID-19. Ринки первинної та вторинної нерухомості сповільнили масштабне розгортання сезону будівельних робіт, а потенційні покупці поставили інвестиції "на паузу".

За оцінками експертів, за три місяці карантину київські забудовники недоотримали виручку в розмірі понад 4 млрд грн. Навесні забудовники не змогли реалізувати сумарно понад 4 тис квартир.

З літа на первинному ринку житла покупці стали суттєво активнішими. У червні кількість звернень до відділів продажів будівельних компаній фактично зрівнялася з показниками передкарантинного лютого.

Осінню динаміку продажів менеджери провідних забудовників оцінюють позитивно. Київський ринок нерухомості відновлюється, споживчий попит місцями обігнав минулорічні показники.

"Ринок нерухомості Києва у вересні був активним, ціни "вирівнялися" до рівня докарантинних, попит був на нерухомість різних профілів і цінових категорій. Умови для купівлі та продажу комфортні для всіх сторін угоди", – зазначає Вікторія Барабаш, генеральний директор агентства з нерухомості Park Lane.

Експерти пояснюють зростання продажів зниженням курсу гривні і підвищенням привабливості нерухомості завдяки зниженню цін в доларовому еквіваленті.

Так, за даними порталу lun.ua, середня ціна на квадратний метр у новобудовах Києва знизилася з 990 дол у січні-лютому до 950 дол у вересні.

"У другій половині серпня і вересні "Київміськбуд" уже вийшов на докарантинний рівень продажів. За інформацією інших забудовників, їх динаміка продажів теж позитивна. "Краху", який передрікали ринку, не сталося", – говорить президент холдингової компанії "Київміськбуд" Ігор Кушнір.

Фактор ДАБІ

Державна архітектурно-будівельна інспекція стала найсерйознішою перешкодою для розвитку ринку. За словами учасників ринку, дії ДАБІ негативно впливали як на залучення інвестицій у ринок нерухомості, так і на стримування зростання валового внутрішнього продукту.

У 2019 році ДАБІ істотно скоротила обсяги узгодження документації для початку будівельних робіт і штучно затягувала видачу дозволів на введення в експлуатацію.

Якщо у 2018 році частка відмов ДАБІ серед загальної кількості документів становила 6%, то у 2019 році вона зросла до 8,6%. У січні 2020 року інспекція "завернула" 11,6% документів. Утім, ця статистика враховує об'єкти всіх категорій складності і є "середньою температурою по лікарні". Для будівельників житла відсоток відмов був найвищим.

"Отримати позитивне рішення Державної архітектурно-будівельної інспекції стало схожим на диво", – пише Ігор Кушнір у колонці для Mind.ua.

За його словами, обсяг видачі документації за останній рік скоротився в чотири-п'ять разів, при тому, що кількість заявок не зменшилася.

З початку 2020 року "Київміськбуд" ввів уже три свої житлові комплекси і три комплекси компанії "Укрбуд девелопмент". "Хоча серед останніх спочатку розраховували ввести набагато більше", – розповідає Кушнір.

Проблеми, з якими стикається компанія в держоргані, нетипові. "Усі зміни проєктів під час робіт теж повинні реєструватися у відомстві, і зі своїми ЖК ми завжди це робимо відразу. Однак структури "Укрбуду" цього не робили взагалі, а це перша ж формальна причина для відмови", – говорить президент КМБ.

За словами Кушніра, замість того, щоб просто закінчити будівництво і ввести будинок в експлуатацію, доводиться виконувати роботу, яка вже мала бути зроблена. У пресслужбі "Київміськбуду" назвали формальними причини відмов ДАБІ.

"Щодо введення в експлуатацію об'єктів "Укрбуду" маємо 25 відмов. За серпень і вересень чотири документи перебувають на розгляді, три – на повторному розгляді і тільки один зареєстрований", – йдеться в повідомленні пресслужби.

Там уточнюють, що відмови надаються з найпростіших питань: зміна підрядників, технагляду.

Фінансова стійкість

Нинішній адаптивний карантин і деяка невизначеність, пов'язана з поширенням COVID-19, не розполохала інвесторів у житло. Попит на нерухомість на початкових стадіях будівництва зріс на 15%, говорить експерт з нерухомості Анжeліка Сaaкян.

"Покупець став більш виважено підходити до вибору забудовника й об'єкта інвестування. Найважливіше – досвід забудовника, здатність будувати за власні кошти, що суттєво знижує ризики для покупця", – розповіла експерт.

За її словами, фінансування 25% об'єктів на ринку ведеться в основному за кошти покупців. При цьому тільки в проєктах, що реалізують два-три девелопери, існує фінансовий запас, який дозволить протягом року будувати без залучення коштів інвесторів.

Підтверджують слова експертів і компанії-забудовники. Президент КМБ Ігор Кушнір закликає потенційних інвесторів зважено підходити до вибору девелопера.

"Завжди варто шукати відповідь на запитання, що буде, якщо продажі впадуть. Ми такої ситуації не допускаємо, але готові і до неї. Під кожен проєкт "Київміськбуду" сформовані фінансові резерви, рівні кошторисній вартості будівництва.

Крім того, у холдингу є накопичувальний фонд, у якому акумулюється прибуток. У крайньому випадку ми можемо залучити кредитні кошти", – заявив Кушнір.

Чому не вийшло в "Укрбуду" та "Аркади"

"Укрбуд девелопмент" і банк "Аркада" теж були великими і стійкими компаніями. Чому вони зазнали краху?" – запитає досвідчений читач.

Обидві компанії мали проблеми і з механізмами фінансування, і з дозвільною документацією. "Київміськбуд", який провів аудит і взявся добудовувати ЖК компанії "Укрбуд девелопмент", говорить, що фінансові резерви там були відсутні.

Більш того, затягування процесу передавання комплексів "Укрбуду" на баланс КМБ сталося якраз через проблеми з документами на землю, дозволами на виконання робіт і містобудівними умовами, про які не подбали колишні керівники.

За словами експертів, у контексті проблем, що виникли з ЖК "Укрбуду" та "Аркади", важливим аспектом популярності об'єктів є надійність забудовників і наявність дозвільної документації.

"Найбільш важливим для інвестора є наявність усіх документів, що підтверджують законність майбутнього житлового комплексу", – зазначила Сaaкян.

За її словами, будь-які проблеми з документами, наприклад, невідповідність об'єкта цільовому призначенню земельної ділянки і пов'язана з цим активна протидія будівництву з боку місцевих мешканців, істотно підвищують ризик придбання квартири в такому ЖК.