Как изменится оценка имущества

Правила оценки имущества почти не изменились с 2003-2007 годов. Мир за это время несколько раз обновлял стандарты, а мы до сих пор работаем по старым. Это оборачивается судебными спорами, двойными затратами для людей и недоверием со стороны инвесторов.

Зарегистрированный 27 июня законопроект №13435 должен изменить ситуацию. Он предлагает перезапуск системы оценки, который откроет путь к честной конкуренции, качественным услугам и новым инвестициям. Речь идет не об очередных изменениях в регулировании, а о реально новых правилах игры для бизнеса и людей. Законопроект поможет избавиться от путаницы, которая возникает из-за устаревших стандартов.

Сейчас один и тот же объект могут оценить по-разному в зависимости от того, кто делает оценку: оценщик, "земельщик" или судебный эксперт. Из-за этого люди платят лишние деньги, а бизнес теряет время. Кроме того, у Украины есть международные обязательства: мы пообещали МВФ перейти на правила Евросоюза. Иностранные партнеры ожидают понятную, прозрачную систему и именно такой подход заложен в новом законопроекте.

Международные правила вместо локальных

Документ вводит IVS и EVS - стандарты, по которым работают оценщики в ЕС и США. Это означает, что отчет, подготовленный в Киеве, будут признавать и в Берлине, и в Нью-Йорке. Бизнес сможет легко заключать сделки по реальной рыночной цене.

Оценка недвижимости как единого объекта

Сейчас собственники вынуждены заказывать две отдельные оценки: для земли и здания. Это дорого, сложно и часто - нелогично. Новые правила позволяют оценивать земельный участок и здания как единый объект. Именно так работает система во многих европейских странах. Это будет проще, быстрее и точнее.

Оценка имущества в рамках судебной экспертизы по международным стандартам

Сейчас определение стоимости имущества является предметом ряда судебных экспертиз. Однако на практике судебным экспертам сложно применять стандарты оценки, поскольку методология судебных экспертиз определяется отдельными методиками, принятыми в соответствии с профильным законом. Также в отличие от отчета об оценке, заключение эксперта об определении стоимости имущества не подлежит рецензированию. Это затрудняет его объективную оценку судом и использование для совершения сделок.

Поэтому законопроект предусматривает соблюдение в заключении судебного эксперта требований, предусмотренных для отчета об оценке, в части определения стоимости имущества. Проект позволяет рецензирование такого заключения на предмет соответствия международным стандартам оценки. В законе о судебной экспертизе планируется установить дисциплинарную ответственность судебного эксперта за нарушение правил оценки имущества как части законодательства о судебной экспертизе.

Оценщики будут работать как единое сообщество

В Украине есть несколько профессиональных объединений оценщиков, но в них входят только 20% специалистов. Большинство оценщиков остаются в стороне от профессионального самоуправления. В такой разрозненной системе трудно защищать их права, следить за качеством их работы и формировать общую позицию на уровне государственной политики.

Новый закон предлагает объединить всех оценщиков в одну мощную саморегулируемую организацию. Она будет готовить специалистов, проверять отчеты, оперативно реагировать на нарушения и представлять интересы профессионального сообщества.

Реформирование системы самоуправления оценщиков должно стать ключевым фактором совершенствования регулирования сферы в целом, ведь проект предусматривает переход к автономному регулированию сферы оценщиками для повышения эффективности регулирования и оптимизации государственных расходов на администрирование сферы.

Обучение без бюрократии

Чтобы стать оценщиком, нужно будет пройти базовый курс обучения. Он продлится год и будет включать теорию и практику. После этого кандидат должен сдать экзамен, во время которого будет защищать результаты своей практической работы. Если успешно его сдаст, то получит квалификационное свидетельство. Документ будет бессрочным.

Однако это не означает, что после получения свидетельства оценщик больше не будет учиться. Раз в три года он будет подтверждать свою профессиональную пригодность выполнением установленного объема посещения образовательных программ и прохождением рецензирования отчетов, составленных таким оценщиком, или тестом.

Новый правовой статус и открытый рынок

Появляется понятие "субъект оценки" вместо "субъекта оценочной деятельности". Это устраняет нецелесообразное деление на оценщиков и субъектов оценочной деятельности и позволяет оценщику работать не только как ФЛП, а и как субъект независимой профессиональной деятельности. Иностранным оценщикам предоставляется возможность беспрепятственно получать признание квалификации в Украине, если такие же условия обеспечены украинским оценщикам в соответствующих иностранных юрисдикциях.

Оценка имущества станет цифровой

Законопроект предусматривает создание двух электронных реестров: Единого реестра оценщиков и Государственного реестра отчетов об оценке имущества. Это позволит объединить всю ключевую информацию в одном месте и обеспечить удобное взаимодействие между оценщиками, государством и саморегулируемой организацией.

Регистрация отчетов и рецензий в государственном реестре уменьшит риск подделок. Невозможно будет выдать фальшивый документ или изменить данные задним числом. Кроме того, собранная в реестре информация станет ценным источником для анализа государством и инвесторами. Это позволит точнее оценивать стоимость имущества, следить за рыночными тенденциями и принимать взвешенные решения.

Урегулирование конфликта рецензий и разрешение других споров

Сложилась практика наличия нескольких рецензий с противоположными выводами относительно одного отчета об оценке имущества. Это приводит к усложнению использования результатов оценки имущества для целей судебного разбирательства, совершения сделок или принятия властных решений. Учитывая это, в законопроект заложен механизм досудебного урегулирования споров в сфере оценки имущества, в частности споров по конфликтным рецензиям. Их будет рассматривать специальный апелляционный комитет при Квалификационно-дисциплинарной комиссии оценщиков.

Комитет будет работать в формате ad hoc, то есть создаваться для решения только конкретного спора. В состав такого комитета будут входить опытные оценщики с признанной профессиональной репутацией. Такой подход позволит быстро и объективно решать споры, не дожидаясь месяцами решений суда.

Законопроект №13435 - это одна из важнейших реформ в сфере имущественных отношений за последние годы. Он создает новую, современную и прозрачную систему оценки, в которой будет меньше манипуляций и злоупотреблений, больше справедливости и доверия. Его принятие откроет путь к действительно качественному обновлению отрасли и приблизит Украину к евросоюзовским стандартам в сфере, где раньше царила неразбериха.