Как зарабатывают "чёрные риэлторы" и что с этим делать?
Для миллионов украинцев вопрос жилья сегодня — это вопрос выживания. По состоянию на начало 2026 года в стране учтено около 4,6 миллиона внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), а если считать тех, кто не регистрировался, — более 6 миллионов человек, которые были вынуждены покинуть свои дома.
Данные социологических исследований показывают: если в целом жилье арендуют 17% украинцев, то среди тех, кто после 24 февраля 2022 года переехал в другую область, арендаторами являются 65%. Для этих людей аренда, к сожалению, является долгосрочной реальностью.
И именно они являются самой уязвимой добычей для мошенников. Человек, только что приехавший в незнакомый город с чемоданом и ребенком, не имеет ни времени, ни ресурсов, чтобы проверять документы, реестры и репутацию посредника. Она ищет крышу над головой. И слишком часто вместо крыши получает потерянный залог, поддельный договор или квартиру, настоящий владелец которой появляется на пороге вечером.
За четыре года большой войны правоохранители зафиксировали десятки схем с участием так называемых "чёрных риэлторов" и псевдопосредников. К сожалению, среди профессиональных и компетентных специалистов всё чаще появляются мошенники, которые сводят на нет все усилия тех, кто качественно и профессионально помогает людям в заключении сделок.
Ниже приведены наиболее показательные примеры. Каждый из них иллюстрирует системную проблему: рынок, на котором работают десятки тысяч людей и оборачиваются миллиарды гривен, до сих пор существует вообще без правил.
Примеры мошенничества
Первый кейс – Черниговская область. В июне 2025 года полиция разоблачила организованную группу, которая действовала под прикрытием риэлторских и нотариальных услуг и присваивала квартиры умерших одиноких людей. Фигуранты имели опыт в правоотношениях с недвижимостью и контакты с государственными учреждениями.
Схема цинично проста: они подбирали квартиры в Чернигове и области, привлекали фиктивных наследников, которые выдавали себя за родственников умерших (часто эту роль выполняли граждане РФ), а затем продавали жилье добросовестным покупателям. С 2019 по 2025 год мошенники завладели четырьмя квартирами на общую сумму 2,7 млн грн.
Второй случай – Запорожье. Риэлтор вместе с сообщниками также подбирала квартиры, хозяева которых умерли, подделывала от их имени договоры купли-продажи и оформляла жилье на себя или знакомых. Далее — перепродажа добросовестным покупателям. Правоохранители собрали доказательства семи преступлений, на которых мошенники обогатились на 4,5 млн грн.
Третий кейс – Винницкая область. Речь идет не об изъятых квартирах, а о деньгах, изъятых у государства. Риелтор в течение 2020–2025 годов продавал в регионе земельные участки и жилье, систематически занижая их стоимость в документах. Прокуратура добилась возмещения 5,5 млн грн неуплаченных налогов.
Обратите внимание: это тот же прием, который мошенники предлагают и клиентам, мол, "укажем в договоре меньшую сумму, сэкономите на налогах". Только если сделку впоследствии признают недействительной, покупатель получит обратно лишь ту сумму, которая указана в документах.
Четвертый кейс – о безнаказанности. Одно из известных агентств недвижимости, в отношении которого ведется судебное разбирательство, годами работало, уклоняясь от уплаты налогов и официального трудоустройства трех десятков сотрудников, указанных на его же сайте. А ещё — обрабатывало персональные данные клиентов без надлежащей регистрации.
Когда претензии стали слишком громкими, компания сменила учредителей, адрес регистрации и название. И продолжила работу. Закон не мешает скомпрометированному посреднику "переодеться" за один день.
Пятый кейс – о бессилии пострадавших. В Днепропетровской области люди годами жалуются на посредника, который, по их словам, вместе с сообщниками завладел чужой недвижимостью с помощью поддельных документов, перепродавал её несколько раз через доверенных лиц и даже открыто вымогал деньги за "возврат" присвоенного имущества. Владелец узнает о мошенничестве, когда его квартира уже несколько раз сменила владельца. А дальше — годы судебных разбирательств с непредсказуемым исходом.
Отдельно хочу обратить внимание на схемы, которые, к сожалению, стали стандартом рынка. В сфере аренды это "информационные услуги", когда за 2–5 тыс. грн человеку продают "доступ к базе" с недействительными номерами телефонов; субаренда без ведома владельца, когда квартиру, снятую посуточно, сдают в "долгосрочную аренду" сразу нескольким семьям; фейковые объявления-приманки.
При купле-продаже часто встречаются схемы продажи по поддельной доверенности владельца, находящегося за границей, сокрытие арестов и залогов с помощью старых выписок из реестра, охота на одиноких пожилых людей и должников по коммунальным услугам. А в 2026 году появились ещё и "видеозвонки с владельцем", где внешность и голос реального человека имитируются с помощью искусственного интеллекта, а также фейки о "новых правилах финансового мониторинга", которыми клиентов подталкивают к быстрым наличным расчётам без проверок.
Почему это стало возможным?
Ответ прост: риэлторская деятельность в Украине не регулируется никаким специальным законом. Вообще. Сколько людей работает на этом рынке, точно никто не знает: оценки колеблются от 40 до 80 тысяч, при этом сами профессиональные участники рынка называют квалифицированными лишь 2–3 тысячи специалистов. Нет требований к квалификации, стандартов услуг, прозрачных договоров, ответственности.
С уважением ко всем профессиям, но давайте будем честны: человек, который вчера продавал телефоны, сегодня может называть себя риэлтором и сопровождать сделку на два миллиона гривен. В контексте такой логики справедливо отметить, что мы же не идем к врачу, за плечами которого вместо обучения в высшем учебном заведении и прохождения интернатуры — диплом курсов интернет-специалиста.
А ещё добавьте к этому тотальную тень на рынке аренды: по данным Государственной налоговой службы, за 2024 год доходы от сдачи жилья в аренду официально задекларировали лишь около 900 человек по всей стране. При миллионах реальных арендных отношений.
Теневой рынок — это рынок без договоров, без гарантий, без следов. Идеальная среда для мошенников и беззакония для арендаторов, среди которых две трети — ВПЛ, переехавшие в другие регионы. Люди, которые и так потеряли больше всего.
Что делает парламент
Государство не наблюдает за этим со стороны. Мы действуем последовательно, следуя логике "сначала фундамент — потом правила".
Основой стал закон об основных принципах жилищной политики, который положил начало масштабной жилищной реформе — переходу от советских подходов к европейским моделям, включая социальную и доступную аренду. В его заключительных положениях прямо предусмотрено: следующим шагом станет регулирование рынка риэлторских услуг.
Второй шаг — это детинизация аренды. 9 июня Верховная Рада приняла решение, которого рынок ждал годами: ставка НДФЛ для физических лиц, официально сдающих недвижимость в аренду, снижена с 18% до 5%. Вместе с военным сбором общая нагрузка составит 10% вместо 23%.
Логика проста: когда налог умеренный и понятный, владельцу выгоднее заключить официальный договор, задекларировать доход и работать в правовом поле, чем рисковать штрафами. А официальный договор — это защита для арендатора: зафиксированная цена, срок, условия. Параллельно уже действует субсидия на аренду жилья для ВПЛ, и она тоже привязана к официальному договору, поэтому стимулирует обе стороны выходить из тени.
Третий шаг — это, собственно, правила для риэлторов. Государство не планирует регулировать стоимость услуг, ведь это выбор гражданина. Но гражданин должен быть уверен: человек, которому он доверяет самую дорогую сделку в своей жизни, — настоящий специалист, а не мошенник с поддельной доверенностью.
Уже разрабатывается законопроект о защите жилищных прав граждан при получении услуг в сфере недвижимости. Что он будет предусматривать?
Во-первых — Единый реестр специалистов по недвижимости и агентов по недвижимости: открытый, бесплатный, доступный онлайн круглосуточно. Оказывать услуги на рынке смогут только те, кто внесен в этот реестр. То есть это специалисты, прошедшие профессиональное обучение, сдавшие квалификационный экзамен и получившие квалификационное свидетельство, а также аккредитованные агенты по недвижимости.
Второе — фильтр при вступлении в профессию. Специалистом по недвижимости не сможет стать лицо с непогашенной судимостью, в частности за преступления против собственности, в сфере хозяйственной или служебной деятельности, лицо, которое в течение последних трех лет привлекалось к ответственности за коррупционные правонарушения, или гражданин РФ. А тот, кого лишили свидетельства за нарушение, не сможет вернуться в профессию как минимум два года.
Третье – обязательный письменный договор, в котором должны быть зафиксированы перечень услуг, срок их оказания, цена, ответственность сторон, порядок возврата средств и индивидуальный номер агента в реестре. Никаких устных договоренностей и "информационных услуг" за предоплату. Все расчеты за услуги – исключительно безналичные, на счет агента, указанный в договоре.
Четвертое — стандарт проверки. Есть предложения относительно того, что именно должен проверять агент: личность владельца по реестрам, правоустанавливающие документы, наличие арестов, запретов на отчуждение, залогов, судебных споров, зарегистрированных лиц, в том числе детей, долгов по объекту. Агенты становятся субъектами первичного финансового мониторинга, а в случае выявления признаков мошенничества или подделки документов специалист обязан немедленно уведомить правоохранительные органы.
Пятое – порядок в рекламе. Размещать объявления о продаже или аренде жилья сможет только владелец (его наследник или член семьи) либо агент по недвижимости при наличии письменного договора, с указанием в объявлении своего номера в реестре. Это удар по фейковым объявлениям-приманкам, "продаже баз" и субаренде без ведома владельца.
Мы ожидаем, что аренда и покупка жилья в Украине совсем скоро перестанут быть историей о постоянном риске. Ведь для страны, где миллионы людей строят жизнь заново, это чрезвычайно важный вопрос доверия к государству.