Как правильно вкладывать в недвижимость

Рынок недвижимости до сих пор не оправился от последствий большой войны. Девелоперы продолжают работу и даже наращивают объемы введенных в эксплуатацию квадратных метров, но новых проектов почти не начинают. Особенно в Киеве.

Столица Украины является показательным маркером состояния рынка. До войны Киев был центром крупнейших, самых масштабных и дорогих проектов. Локальный рынок развивался активно. Едва ли не каждую неделю объявлялся старт нового строительства, а сразу после этого - начало продаж. Были очереди желающих инвестировать в "бетон".

Большинство из них - инвесторы, которые спешили вложить деньги на самых ранних этапах. Такая стратегия позволяла максимизировать будущую прибыль. Сейчас продажи на пресейлах - редкость. Уменьшилось не только сделок, но и котлованов. Инвесторы, которые раньше рассматривали киевскую недвижимость как крайне желанный актив, выжидают.

Зато созрел другой сегмент спроса - инвесторы с малым чеком. Потенциальная емкость этого сегмента огромна. REITы способны конвертировать желание "вложить малую сумму" в большое преимущество для рынка. Это может решить проблемы не только сектора, но и государства, у которого нет ни идей, ни ресурса для поддержки отрасли.

Вызовы для девелопмента

Спрос на рынке составляет лишь 17-20% от довоенных показателей. Об этом говорят коллеги и свидетельствует опрос lun.ua. Падение рынка сбыта в пять раз приводит к сокращению объемов строительства. Несмотря на нехватку рабочих и рост себестоимости, застройщики готовы работать, но они нуждаются в платежеспособном спросе.

До большой войны не менее 50% сделок на рынке первичной недвижимости были инвестиционными. Это были либо спекуляции на росте стоимости, либо покупка с целью дальнейшего дохода с аренды. Мы хорошо чувствовали этот запрос. В ответ на него мы создали отдельный, новый для рынка Украины концепт доходных домов.

Возведение первого такого объекта завершилось в 2019 году. Сейчас таких проектов не хватает. Отсутствие нового строительства формирует основы дефицита на рынке жилья. Чем меньше предложения, тем выше будет цена. Казалось бы, девелоперам выгоден рост стоимости недвижимости, но не в условиях небольшого спроса.

Вызовы для государства

Украина и ее бюджет заинтересованы в эффективной работе отрасли, ведь строительство является значительным мультипликатором. Государство требует активного ведения бизнеса и налогов, но действенных механизмов облегчения работы девелоперов нет.

У нас отсутствует проектное финансирование. Банки не поддерживают строителей кредитами. Государство же не спешит выступать гарантом в этих отношениях. Достаточно вспомнить кейс "Киевгорстроя", который тщетно пытался привлечь кредит.

Несмотря на это строительство должно продолжаться. В результате мы имеем значительные материальные потери. По оценкам Всемирного банка, в конце 2024 года 13% жилого фонда страны были повреждены или разрушены. Продолжается процесс внутренней миграции. Люди приезжают в Киев, Львов, Винницу и другие города и все они нуждаются в жилье.

Рынок ищет источники финансирования везде, но не у украинцев. Они же тем временем финансируют рынок Польши. В 2024 году в этой стране зафиксировали рекордное количество сделок покупки объектов недвижимости иностранцами. Большинство из них - наши граждане.

Вызовы для общества

Украинцы не перестали инвестировать в недвижимость, однако изменили стратегию. Теперь в фокусе их внимания не только квартиры в жилых комплексах. Это апартаменты, складские объекты, коммерческие площади. Самый желанный актив тот, где понятна дальнейшая схема получения дохода и наименьшие вложения на старте. Время спекуляций проходит.

Сдача жилья в аренду как стабильный источник заработка вытесняет предыдущие стратегии. На это есть спрос и он растет. Отсутствие прироста предложения толкает цены на аренду вверх. Тренд, сформировавшийся в 2024 году, набирает обороты. Эксперты фиксируют оживление рынка и рост арендных ставок. С января по август 2025 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве выросла на 20%.

Поэтому с одной стороны есть большой спрос на комфортное жилье, а с другой - запрос на новые инвестиционные инструменты, которые позволят сохранить и приумножить капитал.

Множество проблем, одно решение

REIT - это не просто диверсификация источников платежеспособного спроса, это возможность привлечь к инвестированию больше украинцев. Если раньше для приобретения объекта недвижимости нужно было иметь десятки тысяч долларов, то сейчас стать совладельцем можно лишь с эквивалентом 3 тыс. долл. в кармане.

В REITах мы видим перспективное направление развития всего рынка, ведь это выгодно для инвестора: малые суммы вложений и возможность диверсификации. Можно увеличивать собственный портфель, инвестируя в жилые и коммерческие объекты, и формировать собственные опыт и экспертизу. Все это возможно реализовать на локальном рынке, поддерживая собственную экономику, а заодно - и государство.